VIII ZR 150/17

Beschränkte Revisionszulassung; Bedeutung der symbolischen Miete für Kündigung wegen Mietrückstands • Die Revision ist auf den wegen Mietzahlungsverzugs erklärten Räumungsanspruch beschränkt, wenn das Berufungsgericht die Grundsatzbedeutung nur für diesen Teil geäußert hat. • Bei vereinbarter symbolischer Miete kann der objektive Mietwert für die Beurteilung der Erheblichkeit von Mietrückständen berücksichtigt werden; tatrichterliche Würdigung bleibt maßgeblich. • Eine vertragliche Vereinbarung, die innerhalb der Befristung nur dem Mieter das ordentliche Kündigungsrecht einräumt, schließt das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters aus. Die Kläger verlangen die Räumung einer von der Beklagten gemieteten Dachgeschosswohnung. Die Beklagte hatte das Anwesen ursprünglich verkauft; im Kaufvertrag wurde ihr ein fünfjähriges dingliches Wohnrecht eingeräumt, das später aufgehoben wurde. Anschließend schlossen die Parteien einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag mit symbolischer Miete von 1 € und 220 € Nebenkostenvorauszahlung; darin war die ordentliche Kündigung während der Befristung nur seitens der Beklagten vorgesehen. Die Beklagte geriet 2016 mit Mietzahlungen in Rückstand; die Stadt erklärte sich zur Übernahme der Schulden bereit. Die Kläger kündigten daraufhin mehrfach, insbesondere am 6. Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs und am 15. September 2016 außerordentlich wegen eines Stromdiebstahls. Amtsgericht gab Räumungsklage statt, Berufungsgericht wies Klage ab und stellte unter anderem fest, dass wegen der symbolischen Miete auf den objektiven Mietwert abzustellen sei. Die Kläger richteten Revision nur gegen die Beurteilung der ordentlichen Kündigung vom 6. Juni 2016 und die Kündigungen vom 15. September 2016. • Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Kündigungen vom 15. September 2016 richtet; das Berufungsgericht hat die Revision klar auf die Frage der Anwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des §543 Abs.2 Satz1 Nr.3 BGB bei vereinbarter symbolischer Miete beschränkt. • Soweit die Revision hinsichtlich der Kündigung vom 6. Juni 2016 zugelassen wurde, liegt kein Zulassungsgrund vor: Die Rechtsfragen sind geklärt und die ordentliche Kündigungserwägung unterliegt primär der tatrichterlichen Würdigung (§573 Abs.2 Nr.1 BGB). • Die ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 kann nicht Bestand haben, weil der Mietvertrag (§4 Satz2) während der fünfjährigen Befristung nur dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht einräumt und somit den Kündigungsausschluss des Vermieters begründet. • Unabhängig davon ist die tatrichterliche Würdigung, wonach bei dem atypischen, auf symbolischer Miete beruhenden Vertragsverhältnis und den Gesamtumständen eine ordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt ist, rechtlich nicht zu beanstanden; es ist sachgerecht, im Einzelfall auf den objektiven Mietwert abzustellen, ohne die tatrichterliche Einschätzung zu ersetzen. Die Revision ist insoweit unzulässig, als sie die Kündigungen vom 15. September 2016 betrifft, und im Übrigen zurückzuweisen, da kein Zulassungsgrund vorliegt und die Berufungsentscheidung der tatrichterlichen Würdigung standhält. Die ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 ist bereits aufgrund der vertraglichen Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen. Zudem rechtfertigen die Umstände des atypischen Mietverhältnisses und die geringe Höhe des aufgelaufenen Rückstands im Verhältnis zum objektiven Mietwert keine durchgreifende ordentliche Kündigung. Damit bleibt die Abweisung der Räumungsklage durch das Berufungsgericht bestehen; die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.