VIII ZR 38/17

Umlagefähigkeit von Gebäudeversicherungsprämien einschließlich mitversichertem Mietausfall (BetrKV Nr.13) • Kosten der Wohngebäudeversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähig, auch wenn sie einen anteiligen Versicherungsschutz für Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließen. • Der faktische Einschluss eines Mietausfallrisikos in einer Gebäudeversicherung macht die Versicherungsleistung nicht zu einer reinen Vermögensschadenversicherung; der Mietausfall ist Bestandteil des versicherten Gebäudeschadensfalls und damit Teil der Sachversicherung. • Der Vermieter darf die gesamten Gebäudeversicherungskosten gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 S. 2, 3 BGB i.V.m. § 2 Nr. 13 BetrKV abrechnen; es kommt nicht darauf an, dass der auf den Mietausfall entfallende Prämienanteil gesondert ausgewiesen werden kann. Die Klägerin vermietete eine Wohnung in Düsseldorf; im Formularmietvertrag war in § 4 die Umlage der Betriebskosten, darunter die Gebäudeversicherung, vorgesehen. Die Klägerin hatte eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die zeitlich begrenzt auch einen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens mitversicherte. Die Beklagte zahlte Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2012 und 2013 nicht, weil sie beanstandete, der Prämienanteil für das Mietausfallrisiko sei nicht herauszurechnen und daher nicht umlagefähig. Amtsgericht und Berufungsgericht wiesen die Klage ab; das Berufungsgericht nahm an, die Kosten seien nicht oder nicht vollständig umlagefähig, weil der Mietausfallanteil keine Sachversicherung i.S.d. BetrKV sei und nicht konkretisiert worden sei. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt. • Rechtliche Grundlage ist § 535 Abs.2, § 556 Abs.1 S.2,3 BGB i.V.m. § 2 Nr.13 BetrKV; vertraglicher Verweis auf veraltete Verordnungstexte ist unschädlich. • Die Gebäudeversicherung zählt zu den in § 2 Nr.13 BetrKV erfassten Sach- und Haftpflichtversicherungen; sie dient dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher und damit dem im Verordnungszweck vorgesehenen Schutzbereich. • Ein etwaiger Ersatz für Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens ist kein selbständiger Versicherungsfall wie bei separater Mietausfallversicherung, sondern Bestandteil des Schadensfalls der Gebäudeversicherung; daher ändert die Mitversicherung des Mietausfalls den Charakter der Versicherung nicht. • Der Verordnungsgeber wollte die Umlage marktüblicher Gebäudeversicherungen nicht ausschließen; die einschlägige Rechtsprechung und die Entwicklung der Versicherungsbedingungen sprechen dafür, dass die Mitversicherung von Mietausfall regelmäßig Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen ist. • Der Mieter, der die Prämie mitfinanziert, darf erwarten, im Schadensfall einen Nutzen hiervon zu haben; zudem besteht bei typischen Wohngebäudeversicherungen regelmäßig ein faktischer oder konkludenter Regressverzicht des Versicherers gegenüber dem Mieter bei einfacher Fahrlässigkeit, was den Vorteil für den Mieter konkretisiert. • Daher sind die gesamten Prämienkosten der streitigen Gebäudeversicherung anteilig auf den Mieter umlagefähig; es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den auf Mietausfall entfallenden Prämienanteil gesondert darlegt oder herausgerechnet hat. • Aufgrund dieser rechtlichen Würdigung war das Berufungsurteil rechtsfehlerhaft; der Senat entschied selbst, da weitere Feststellungen nicht erforderlich waren. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof änderte das Berufungsurteil und verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von 268,15 € nebst Zinsen sowie zur Tragung der Kosten des Rechtsstreits. Die Klägerin durfte die gesamten Kosten der Wohngebäudeversicherung gemäß § 535 Abs.2, § 556 Abs.1 S.2,3 BGB i.V.m. § 2 Nr.13 BetrKV abrechnen, einschließlich des anteiligen Prämienanteils für einen mitversicherten Mietausfall. Der Umstand, dass die Versicherung Mietausfall einschließt, schließt die Umlage nicht aus, weil der Mietausfall Bestandteil des versicherten Gebäudeschadensfalls ist und die Versicherung dem Schutz des Gebäudes und somit dem Verordnungszweck dient. Folglich war die Einrede der Beklagten, die Prämie sei mangels Herausrechenbarkeit nicht umlagefähig, unbegründet.