VIII ZR 136/17

Keine generelle Besichtigungspflicht des Sachverständigen für formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens • Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.2 Nr.3 BGB ist nicht generell erforderlich, dass der Sachverständige die konkrete Mietsache oder eine vergleichbare Wohnung vor Ort besichtigt hat. • Ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten genügt formell, wenn es Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird und die es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Erhöhung nachzuvollziehen und ansatzweise zu prüfen. • Sachliche Mängel oder ungenaue Bewertungen im Gutachten (z. B. unberücksichtigte Ausstattungsmerkmale oder fehlerhafte Straßenbewertung) begründen allenfalls inhaltliche Angriffsgründe für die Begründetheit der Klage, nicht aber zwingend die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die Vermieterin begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Miete einer 68,86 qm Wohnung in Bremen ab 1.10.2015. In ihrem Mieterhöhungsschreiben verweist sie auf ein Gutachten einer öffentlich bestellten Sachverständigen, das die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen des Anwesens ausweist; das Gutachten nennt jedoch keine aktuelle Besichtigung der konkreten Wohnung, sondern stützt sich auf frühere Besichtigungen und dem Auftraggeber übermittelte Daten. Das Berufungsgericht hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil das Gutachten keine ausreichende Beschreibung besichtigter Musterwohnungen enthalte und inhaltliche Mängel aufweise. Die Vermieterin legte Revision ein; der Bundesgerichtshof prüfte, ob fehlende Besichtigung oder inhaltliche Unschärfen zur formellen Unwirksamkeit führen. • Anwendbare Normen: § 558, § 558a Abs.1,2 Nr.3, § 558b Abs.2 BGB. Zweck von § 558a ist, dem Mieter Tatsachen mitzuteilen, die er zur Prüfung der Mieterhöhung benötigt. • Ein mit Gründen versehenes Gutachten muss dem Mieter ermöglichen, die Herleitung der geforderten Mieterhöhung nachzuvollziehen und ansatzweise selbst zu überprüfen; es muss die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. • Die Vorschrift verlangt nicht ausdrücklich eine Wohnungsbesichtigung durch den Sachverständigen; maßgeblich sind die im Gutachten enthaltenen Angaben und ihre Nachprüfbarkeit für den Mieter, nicht die Frage, auf welchem Weg der Sachverständige die Grundlagen gewonnen hat. • Hinweise und Verwaltungsempfehlungen, wonach eine Besichtigung grundsätzlich sinnvoll ist, begründen keine gesetzliche Formvoraussetzung; solche Maßnahmen dienen der Streitvermeidung, nicht der Formwirksamkeit. • Fehlerhaftes Berufungsurteil: Das Berufungsgericht hat den Mieterhöhungsanspruch wegen fehlender Besichtigung und einzelner inhaltlicher Unschärfen formell zu Unrecht abgelehnt; mögliche sachliche Mängel im Gutachten beeinflussen die Begründetheit der Klage, nicht zwingend deren Zulässigkeit. • Folge: Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache wegen noch erforderlicher tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Prüfung der Begründetheit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Revision der Klägerin wird stattgegeben; das Urteil des Berufungsgerichts wird aufgehoben. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens angenommen, weil § 558a Abs.2 Nr.3 BGB keine generelle Pflicht zur Besichtigung der konkreten Wohnung durch den Sachverständigen normiert. Entscheidend ist, dass das Gutachten hinreichende, nachvollziehbare Angaben enthält, aus denen der Mieter die Herleitung der geforderten Mieterhöhung prüfen kann; Unschärfen oder inhaltliche Fehler im Gutachten sind als Angriffsgründe im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses über die materielle Berechtigung der Mieterhöhung entscheidet.