VIII ZR 99/17

Rechtsschutzinteresse und Minderungsrecht bei Ausfall der Gastherme • Rechtsschutzinteresse an einer Leistungsklage zur Instandsetzung besteht auch wenn der Mieter die Wohnung Dritten überlassen hat. • Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung (§ 535 Abs.1 S.2 BGB) erstreckt sich auf die Heizanlage; Ausfall der Gastherme begründet Mangel und kann Mietminderung rechtfertigen. • Ein Feststellungsinteresse an einer Mietminderung (§ 256 Abs.1 ZPO) besteht trotz paralleler Widerklage, weil es sich nicht um denselben Streitstoff handelt. • Rechtsmissbrauchs‑ oder Treu‑und‑Glauben‑Einwendungen wegen Überlassung an Familienangehörige sind keine geeignete Grundlage, das Rechtsschutzinteresse oder die Pflicht zur Instandsetzung grundsätzlich zu verneinen. • Fehlende nähere Feststellungen zum vertragsgemäßen Zustand der Therme machen die Zurückverweisung zur neuen Verhandlung erforderlich. Die Kläger sind seit Mai 2014 Mieter einer Wohnung; die Beklagte ist Vermieterin. Streitgegenstand sind Instandsetzungsarbeiten an der Gastherme, die Feststellung einer Mietminderung von 15 % sowie Zahlungen von Miete und Nebenkosten. Das Amtsgericht wies die Klage im Wesentlichen ab und gab der Widerklage der Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete statt. In den Vorinstanzen behaupteten die Kläger, die Gastherme funktioniere nicht und rechtfertige eine Mietminderung; die Wohnung sei seit 2016 von Dritten bewohnt, die Miete zahlten. Der Senat ließ die Revision in Teilen zu; im Revisionsverfahren ist nur noch der Anspruch wegen des behaupteten Defekts der Gastherme streitig. Das Berufungsgericht verneinte Rechtsschutzinteresse und Minderungsrecht mit der Begründung der Überlassung an Dritte; der BGH prüfte diese Bewertung. • Rechtsschutzinteresse: Bei Leistungsklagen ist im Regelfall von der Notwendigkeit gerichtlicher Klärung auszugehen; bloße Überlassung an Dritte nimmt das Interesse nicht weg. Ein möglicher materiell‑rechtlicher Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) kann das Rechtsschutzinteresse nicht bereits entfallen lassen. • Instandsetzungsanspruch (§ 535 Abs.1 S.2 BGB): Die Wohnung wurde mit Heizung vermietet, der längere Ausfall der Gastherme ist mangelbegründend. Die Beklagte hat die Instandsetzungspflicht; die Kläger haben substantiiert vorgetragen, dass die Therme nicht funktionierte. • Mietminderung (§ 536 Abs.1 Satz 2, Abs.1 Satz 3 BGB): Die fehlende Warmwasserversorgung und Heizung beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit erheblich; ein Minderungsrecht von 15 % kann bestehen. Die Feststellungsinteresse (§ 256 Abs.1 ZPO) ist gegeben, da die Feststellung der Minderung nicht identisch ist mit der Widerklageforderung. • Überlassung an Dritte: Weder schließt die Überlassung an Familienangehörige den Instandsetzungsanspruch oder das Minderungsrecht aus, noch hindert Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Klage grundsätzlich. Etwaiger vertragswidriger Gebrauch durch die Mieter berührt nicht die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung, solange das Mietverhältnis fortbesteht. • Beweis- und Feststellungslast: Das Berufungsgericht hat nicht die erforderlichen Feststellungen zum vertragsgemäßen Zustand der Therme getroffen; ein Sachverständigengutachten ist grundsätzlich geeignet, Rückschlüsse auf die frühere Funktionsfähigkeit zu liefern. • Prozessrechtliche Folge: Mangels hinreichender Feststellungen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562, 563 ZPO). Der Bundesgerichtshof gibt der Revision teilweise statt und hebt das Berufungsurteil insoweit auf; insbesondere können die Kläger nicht schon wegen Überlassung der Wohnung an Dritte ihres Rechtsschutzinteresses und ihres Anspruchs auf Instandsetzung sowie der Feststellung einer 15%igen Mietminderung verlustig sein. Die bisherigen Feststellungen genügen nicht, um den Instandsetzungsanspruch oder die Minderungsquote endgültig zu verneinen oder die Widerklageforderung vollständig zu begründen. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten, an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dort insbesondere der vertragsgemäße Zustand der Gastherme und die Beweisfragen abschließend aufgeklärt werden können. Klägern bleibt damit die Möglichkeit, ihren Anspruch auf Instandsetzung und die Feststellung der Mietminderung gerichtlich weiter zu verfolgen.