V ZR 213/17

Formfreiheit nachträglicher Änderungen beurkundeter Grundstückskaufverträge nach bindend gewordener Auflassung • Nach bindend gewordener Auflassung sind nachträgliche Änderungen eines beurkundeten Grundstückskaufvertrags grundsätzlich formfrei möglich, soweit durch sie keine neuen oder geänderten Erwerbs- oder Veräußerungspflichten begründet werden. • Die Formfreiheit tritt ein, wenn die Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist; die Eintragung im Grundbuch ist hierfür nicht erforderlich. • Technische Vollzugsabreden wie eine Ausfertigungssperre des Notars berühren die Formfreiheit nach bindend gewordener Auflassung nicht. • Eine formunwirksame nachträgliche Änderung kann zur Unsicherheit über die Wirksamkeit des gesamten schuldrechtlichen Vertrags führen; daher ist an der bestehenden Rechtsprechung aus Gründen der Kontinuität und Rechtssicherheit festzuhalten. Der Beklagte kaufte von der Klägerin drei Eigentumswohnungen beurkundet am 4. Mai 2011 zu insgesamt 309.692 €. Die Parteien erklärten die Auflassung; der Notar sollte Abschriften, die die Auflassung enthalten, erst nach Nachweis der Kaufpreiszahlung erteilen (Ausfertigungssperre). Der Beklagte forderte am 24. Juli 2012 eine Kaufpreisminderung um 27.100,76 € wegen zu hoher Dekontaminationsarbeiten; die Geschäftsführung der Klägerin nahm dies zur Kenntnis. Der Beklagte zahlte daraufhin 283.368,17 €. Die Klägerin verlangte den Restkaufpreis; der Beklagte verlangte Feststellung, der Kaufpreis sei vollständig bezahlt. Landgericht und Oberlandesgericht gingen unterschiedlich mit der Frage um, ob die nachträgliche Reduktion formbedürftig sei. • Anwendbarkeit des Formzwangs (§ 311b Abs.1 Satz1 BGB) grundsätzlich auf Vereinbarungen, die zum schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören; nach bisheriger Rechtsprechung sind Änderungen formbedürftig, es sei denn sie beseitigen nur unvorhergesehene Abwicklungsprobleme ohne wesentliche Änderung der Verpflichtungen. • Abgrenzung: Nach bindend gewordener Auflassung (§ 873 Abs.2 BGB) sind die schuldrechtlichen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht; deshalb dient die Beurkundungs- und Warnfunktion des § 311b Abs.1 BGB ihrem Zweck bereits und weitere Änderungen sind formfrei möglich, sofern sie nicht Erwerbs- oder Veräußerungspflichten neu begründen oder wesentlich ändern. • Die Eintragung im Grundbuch ist für die Frage der Formbedürftigkeit nicht erforderlich, da die Eintragung eine behördliche Folgehandlung darstellt, die die Parteien nicht selbst bewirken können; maßgeblich ist das Bindungsstadium der Auflassung. • Technische Vollzugsabreden wie eine Ausfertigungssperre oder Vorlagesperre sind zulässig und verhindern nicht die Formfreiheit nach bindend gewordener Auflassung, weil sie nur den Vollzug betreffen und nicht die Wirksamkeit der Auflassung als solche. • Praktische und dogmatische Erwägungen sprechen gegen eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung: Kontinuität, Rechtssicherheit und die bereits erreichte Schutzwirkung durch die bindend gewordene Auflassung sprechen für Beibehaltung der Formfreiheit ausnahmsweise nach Auflassung. • Folgerung für den Streitfall: Die Parteien haben formfrei den Kaufpreis nach der bindend gewordenen Auflassung um 27.100,76 € herabgesetzt; die Ausfertigungssperre steht dieser Wirksamkeit nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil insoweit aufgehoben, als es den Beklagten nachteilig betraf, und die Berufung der Klägerin im Umfang der Aufhebung zurückgewiesen; insgesamt blieb die Berufung zurückgewiesen. Die nachträgliche, formfreie Herabsetzung des Kaufpreises auf 282.591,24 € ist wirksam, weil die Auflassung bindend geworden war und technische Vollzugsabreden wie die Ausfertigungssperre die Formfreiheit nicht verhindern. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf den von ihr begehrten Restkaufpreis in voller Höhe; die Parteien haben den verminderten Kaufpreis wirksam vereinbart. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.