V ZB 134/17

Zurück BGH 06. Dezember 2018 V ZB 134/17 WEG § 12; BGB § 183 Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 12 ; BGB § 183 Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. BGH, Beschl. v. 6.12.2018 – V ZB 134/17 Problem Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart worden, so bleiben die Veräußerung des Wohnungseigentums und der Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist ( § 12 Abs. 3 WEG ). Im entschiedenen Fall veräußerten die Verkäufer mehrere Wohnungen an den Käufer. Der Verwalter erklärte die nach den konkreten Umständen gem. § 12 WEG erforderliche Verwalterzustimmung. Noch vor dem Vollzug der Eigentumsumschreibung widerrief er seine Zustimmung. Das Grundbuchamt verweigerte den beantragten Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch unter Hinweis auf die fehlende Verwalterzustimmung. Entscheidung Nach Auffassung des BGH konnte der Verwalter die Zustimmung nicht mehr widerrufen. Die Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG sei eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Wirksamkeit sich nach §§ 182 ff. BGB beurteile. Gem. § 183 S. 1 BGB sei die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergebe. Die Übereignung sei erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels vorgenommen. Gleichwohl werde die Zustimmung zur Veräußerung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden sei. Dies ergebe sich aus dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis. Nach ihrem Sinn und Zweck könne die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden sei. Mit der Zustimmungspflichtigkeit beider Rechtsgeschäfte in § 12 Abs. 3 WEG solle gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals von schuldrechtlichem Kausalgeschäft und dinglichem Verfügungsgeschäft – trotz Trennung dieser Geschäfte aufgrund des Abstraktionsprinzips – erhalten bleibe. Mit der Geltung des Zustimmungsvorbehalts auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft solle der veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht (mehr) in der Lage sei. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zum Verfügungsgeschäft gem. § 12 Abs. 1 u. 3 WEG noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden sei. Auch wenn dem Verwalter nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt würden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheine der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger als der veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte. Hinweis Für das Erbbaurecht und die Eigentümerzustimmung nach § 5 ErbbauRG hat der BGH die Frage bereits früher im gleichen Sinne entschieden. Auch die Eigentümerzustimmung zur Erbbaurechtsveräußerung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Verpflichtung zur Veräußerung wirksam geworden ist (BGH DNotZ 2018, 440 = DNotI-Report 2017, 150 ). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.12.2018 Aktenzeichen: V ZB 134/17 Rechtsgebiete: Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung WEG Erbbaurecht Erschienen in: RNotZ 2019, 332-336 ZNotP 2019, 246-250 ZWE 2019, 313-316 Normen in Titel: WEG § 12; BGB § 183