XII ZR 46/18

ECLI:DE:BGH:2019:300119UXIIZR46.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 46/18 Verkündet am: 30. Januar 2019 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 133 B; HeizkostenVO §§ 7, 10 a) Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. b) Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Be- tracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280). BGH, Urteil vom 30. Januar 2019 - XII ZR 46/18 - OLG Frankfurt am Main LG Frankfurt am Main - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. Januar 2019 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Dr. Günter und Dr. Botur und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 19. April 2018 aufge- hoben. Auf die Berufung der Beklagten wird das Schlussurteil der 13. Zi- vilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 30. März 2017 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert. Das Vorbehaltsurteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2016 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger mehr als 23.559,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. August 2013 zu zahlen. Im Übrigen wird das Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos erklärt. Die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Streit- helfer, die diese selbst tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem ge- werblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Pra- xisfläche von rund 360 m², in der die Kläger eine chirurgische Gemeinschafts- praxis betrieben. Hinsichtlich der Betriebskosten regelte § 6 Ziffer 2 Satz 1 des Mietvertrags, dass die Vermieterin "über die Betriebskosten i. S. § 27 II BV un- ter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich" abrechnet. In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags hieß es: "Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis der Nutzflächen seiner Praxis- bzw. Gewerberäume zur Summe der Nutzflächen aller Praxis- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit. Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außer- halb der Praxis- und Gewerberäume, Dachböden, Trockenräume bleiben dabei unberücksichtigt. Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kalt- wasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …" In § 6 Ziffer 4 des Mietvertrags ist geregelt: "Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO-Bestimmungen (…) ausstatten." 1 2 3 - 4 - Aus den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für 2012 und 2013 stehen Nachzahlungen von 2.139,60 € (2012) und 1.717,94 € (2013) offen. Da- von entfallen 1.185,71 € und 706,42 € (2012) sowie 760,58 € und 686,36 € (2013) auf die verbrauchsunabhängig umgelegten Positionen "Heizung über Lüftung" und 121,12 € (2012) bzw. 121,71 € (2013) auf die Nichtberücksichti- gung eines Seminarraums bei der Gesamtfläche, der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht durch die Beklagte anderweitig extern und intern vermietet wurde. Im März 2013 konnten die Praxisräume mehrere Wochen nicht genutzt werden, da die Beklagte die Wasserleitungen des Gebäudes sanieren ließ. Die Kläger machten insoweit einen Ausfallschaden von rund 64.000 € geltend. Das Landgericht hat die Beklagte durch rechtskräftiges Vorbehaltsurteil vom 21. April 2016 zur Zahlung von 24.147,84 € (nebst Zinsen) verurteilt; zu- gleich ist der Beklagten die Aufrechnung mit Gegenforderungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2012 (2.139,60 €) und 2013 (1.717,94 €) nebst Verzugszinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 281,30 € vorbehalten worden. Durch Schlussurteil vom 30. März 2017 hat das Landge- richt das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 23.802 € (nebst Zinsen) verpflichtet wurde. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung dahingehend abgeän- dert, dass das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben wird, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 20.220,10 € (nebst Zinsen) verurteilt wurde. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherstel- lung des landgerichtlichen Urteils anstreben. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision ist statthaft, weil das Oberlandesgericht sie in der angefoch- tenen Entscheidung zugelassen hat, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Der Senat ist an die Zulassung gebunden. Die Revision ist auch begründet. Sie führt zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur ganz überwiegenden Zurückweisung der Berufung der Beklagten. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt, die noch ausstehenden Beträge der Nebenkostenabrechnungen seien im Wege der Aufrechnung von dem Schadensersatzanspruch der Kläger abzuzie- hen. Bei den von der Beklagten geltend gemachten Kosten "Heizung über Lüftung" handele es sich um Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage, die als umlagefähig vereinbart worden seien. Ausweislich der mietvertraglichen Regelung hätten die Parteien die Umlage der in der Anlage 3 zu § 27 II. BerechnungsVO wiedergegebenen Betriebskosten wirksam vereinbart. Zwar sei zunächst unklar, ob es sich bei der von der Beklagten verwen- deten Lüftungsanlage hinsichtlich der Heizfunktion um eine reine Lüftungshei- zung handele oder ob diese zugleich mit einer Anlage zur Wärmerückgewin- nung ausgestattet sei. Allerdings sei diese Unterscheidung bezüglich der unter die Positionen "Heizung über Lüftung" fallenden Heizkosten nicht relevant, da diese über die Lüftungsanlage erfolgte Beheizung Teil der Gesamtbeheizung durch die Heizungsanlage des Gebäudes sei. Die Abrechnung sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil die Beklagte die Kosten der Lüftungsheizung nach Fläche umgelegt habe. Eine Verbrauchserfassung sei insoweit nach §§ 1, 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht erforderlich, weil die Ausstattung einer Lüf- tungsheizung mit Erfassungsgeräten zur individuellen Verbrauchserfassung 7 8 9 - 6 - jedenfalls dann mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sei, wenn diese - wie hier - eine Regulierungsfunktion nicht enthalte. Da die Heizungslüftung lediglich eine Mindesttemperatur von 18 Grad erzeuge, bestehe auch kein Be- darf für eine Verbrauchserfassung. Dem stehe auch die vertragliche Regelung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht entgegen. Denn diese Klausel sei ver- nünftigerweise so zu verstehen, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgt, wo diese wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruch- nahme der Wärme sinnvoll ist. Sie finde daher auf eine Lüftungsheizung keine Anwendung, zumal der Verweis auf die HeizkostenV die Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV auch ohne konkrete Nennung sinngemäß beinhalte. Die Kosten der Lüftungsheizung seien damit vollständig umlegbar. Eine Korrektur hinsichtlich des von den Klägern gerügten Seminarraums bedürfe es nicht. Die Beklagte könne die Kosten aber auch insoweit umlegen, als diese aus der Verwendung einer Wärmerückgewinnungsanlage resultieren würden. Mit dem Betrieb einer Wärmerückgewinnungsanlage erbringe der Vermieter zwei unterschiedliche Leistungen, nämlich einerseits die ausreichende Wärme- versorgung und andererseits die ausreichende Belüftung der Mietsache. Die Umlagefähigkeit der dadurch entstehenden Kosten richte sich nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV, wobei es einer besonderen Ausweisung in der Abrechnung nicht bedürfe. Die Umlagefähigkeit laufender Kosten, die aus energiesparenden Maßnahmen resultierten, werde unionsrechtlich forciert (Richtlinie 2006/32/EG und Richtlinie 2012/27/EU). Eine Auslegung des § 7 Abs. 2 HeizkostenV dahin- gehend, dass der Betriebsstrom einer Wärmerückgewinnungsanlage umlagefä- hig sei, sei daher geboten. Die Tatsache, dass die §§ 3 - 7 HeizkostenV vorlie- gend wegen § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht anwendbar seien, stehe dem nicht entgegen. Denn der Anwendungsbereich der HeizkostenV werde 10 11 - 7 - hierdurch nicht als solches negiert, so dass die Vorgaben richtlinienkonformer Auslegung nach wie vor Geltung fänden. Die Regelung solle den Vermieter vor zu hohen und unvertretbaren wirtschaftlichen Nachteilen bewahren, indem er von den Anforderungen an die Verbrauchserfassung und -verteilung befreit werde, ihm aber nicht die Umlagefähigkeit nehmen. Weitere Grundlage richtlinienkonformer Auslegung seien §§ 6 Abs. 2, 15 Abs. 5 EnEV, die im Zuge unionsrechtlicher Vorgaben eine einheitliche Hand- habung der Gebäudebeheizung sowohl im Hinblick auf die Wärmeproduktion als auch auf deren Verteilung und Erhaltung über Lüftungsanlagen begründe- ten. Zwar habe der Verordnungsgeber eine korrespondierende Kostenumlage- regelung für raumlufttechnische Anlagen, die in den Prozess der Gebäudebe- heizung eingebunden seien, nicht in die HeizkostenV aufgenommen. Dafür be- stehe aber im Hinblick auf die gebotene Auslegung des § 7 Abs. 2 HeizkostenV auch kein Bedarf. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Mit Recht rügen die Kläger, dass das Oberlandesgericht den Inhalt der Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags verkannt hat. a) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Ausle- gungsergebnis führt, selbst wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich er- scheint. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsge- richt grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff voll- 12 13 14 15 - 8 - ständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allge- mein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 18. April 2018 - XII ZR 76/17 - NJW-RR 2018, 906 Rn. 31 mwN). b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die vom Oberlandesge- richt vorgenommene Auslegung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags in revisions- rechtlich beachtlicher Weise rechtsfehlerhaft. Das Oberlandesgericht hat grund- legend gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen, weil es den Wort- laut des Mietvertrags nicht ausreichend berücksichtigt, den Grundsatz einer beiderseits interessengerechten Auslegung missachtet und die Voraussetzun- gen einer ergänzenden Vertragsauslegung verkannt hat. Die Auslegung des Oberlandesgerichts, dass die Parteien die als "Heizung über Lüftung" verbrauchsunabhängig geltend gemachten Kosten als umlagefähig vereinbart hätten, und zwar unabhängig davon, ob diese Kosten für reine Lüftungsheizung oder (auch) für Wärmerückgewinnung anfallen, be- rücksichtigt den Wortlaut des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht ausreichend. Denn dort findet die vom Oberlandesgericht angenommene Auslegung keine hinreichende Stütze. Die Parteien haben vereinbart, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Ver- brauchserfassung erfolgen. § 10 HeizkostenV lässt rechtsgeschäftliche Be- stimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizkostenV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsehen (MünchKommBGB/Schmid/Zehelein 7. Aufl. § 10 HeizkostenV Rn. 1 f.; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schmid Gewerberaummiete § 10 HeizkostenV Rn. 1 f.; Bub/Treier/v. Brunn/Emmerich Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III. A Rn. 525 f.). Bei Gewerberaummiete 16 17 - 9 - können daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilun- gen vereinbart werden (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2003, 387, 388). In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags finden sich keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280 Rn. 41 mwN). Vielmehr sind die Belange der Beklagten als Vermie- terin gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran beste- hen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während das Interesse der Kläger als Mieter sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete. Dem Oberlandesgericht kann auch nicht gefolgt werden, soweit es ein anderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung unter Heran- ziehung von §§ 7 Abs. 2, 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV, § 2 Nr. 4 a BetrKV her- leiten will. Das Oberlandesgericht verkennt insoweit, dass eine ergänzende Ver- tragsauslegung nur bei einem Vertrag in Betracht kommt, der wegen einer plan- widrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (vgl. Senatsurteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280 Rn. 70 mwN und vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 - NJW 2012, 844 Rn. 24 mwN). Tatsächlich fehlt es hier aber an einer für eine ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Re- gelungslücke. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchs- unabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten. Da das Oberlandesgericht diese Voraussetzung nicht beachtet hat, ist der Senat an dessen fehlerhafte Auslegung nicht gebunden (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07 - NJW-RR 2009, 593, 595; Senatsbe- schluss vom 11. Februar 2015 - XII ZB 66/14 - FamRZ 2015, 734 Rn. 23 mwN). 18 19 - 10 - c) Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die gebotene Auslegung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags selbst vornehmen. Verbrauchsunabhängige Heizkosten sind, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nach der ausdrücklichen Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht umlagefähig. Ob es sich insoweit um Kosten für reine Lüf- tungsheizung oder Wärmerückgewinnung handelt, kann dabei dahinstehen. Danach sind aus den Nebenkostenabrechnungen die Positionen "Hei- zung über Lüftung" in Höhe von 1.185,71 € und 706,42 € (2012) sowie 760,58 € und 686,36 € (2013) nicht umlagefähig. 2. Ohne Erfolg bleibt die Revision dagegen, soweit das Oberlandesge- richt eine Korrektur der Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich der auf den Se- minarraum entfallenden Kosten abgelehnt hat. Die Revision beschränkt sich insoweit auf die Rüge, die Beklagte habe die Kürzung der Nebenkostenabrechnungen, die das Landgericht bezüglich des Seminarraums ausgesprochen habe (121,12 € für 2012 und 121,71 € für 2013), nicht prozessordnungsgemäß angegriffen. Denn die Beklagte habe insoweit allein auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug genommen. Dem stehen indessen die tatbestandlichen Feststellungen des Oberlan- desgerichts in der angegriffenen Entscheidung entgegen. Danach hat die Be- klagte im Berufungsverfahren geltend gemacht, dass der Seminarraum mit ei- ner Größe von 90,8 m² bei dem Umlageschlüssel der Gesamtfläche hinzuzu- rechnen sei, da es sich um einen Teil der Mietfläche handele. Nachdem die Kläger eine Tatbestandsberichtigung nicht beantragt haben, ist der Senat an diese Feststellungen gebunden. 20 21 22 23 24 25 - 11 - Damit hat die Aufrechnung der Beklagten in Höhe von weiteren 242,83 € über den vom Landgericht anerkannten Betrag hinaus Erfolg. 3. Da das Oberlandesgericht den Mietvertrag der Parteien zu Unrecht unter Heranziehung von § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV ergänzend ausgelegt hat, ist die insoweit aufgeworfene Zulassungsfrage nach der Umlagefähigkeit von Kosten einer Lüftungsheizung bzw. Wärmerückgewinnungsanlage mit Blick auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht entscheidungserheblich. Dose Klinkhammer Günter Botur Krüger Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 30.03.2017 - 2-13 O 46/13 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 19.04.2018 - 2 U 57/17 - 26 27