XII ZR 63/18

Beginn der Verjährung nach § 548 BGB erst bei tatsächlich erfolgter Besitzaufgabe • Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB beginnt erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache zurückerlangt und der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben hat. • Ein bloßes Rückgabeangebot des Mieters oder Verhandlungen über Rückbaufragen begründen nicht ohne weiteres den Beginn der Verjährungsfrist, wenn aus dem Angebot nicht eindeutig eine endgültige Besitzaufgabe hervorgeht. • Verjährungseinreden sind nur wirksam, wenn die Voraussetzungen für den Beginn der Verjährung objektiv erfüllt sind; Zweifel an der Besitzaufgabe sind zugunsten des Klägers zu klären und ggf. durch Tatsachenfeststellungen oder Beweiserhebung zu beseitigen. Das Land hatte ein Bürogebäude gemietet und das Mietverhältnis wegen wichtigen Grundes zum 30.09.2012 gekündigt. Der Mieter räumte im Oktober 2012 nicht vollständig und bot der Vermieterin mit Schreiben vom 09.11.2012 die Rückgabe der Räume an; es wurden Besichtigungstermine und Gespräche im Dezember 2012 sowie Fristsetzungen zur Beseitigung von Einbauten und Mängeln vorgenommen. Die Vermieterin setzte eine Frist bis 05.02.2013; der Mieter führte danach Arbeiten aus und übergab die Räume am 08.02.2013 im Beisein beider Parteien; ein Protokoll wurde gefertigt. Die Vermieterin klagte wegen Schadensersatz für Teppichboden und Renovierungsanstrich. Das Landgericht gab insoweit teilweise statt, das Oberlandesgericht wies die Klage insgesamt ab mit der Begründung, die Ansprüche seien nach § 548 BGB verjährt, weil die Klägerin durch das Rückgabeangebot des Mieters ab 10.11.2012 im Annahmeverzug gewesen sei. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin. • Die Revision ist begründet; das Oberlandesgericht hat den Beginn der Verjährungsfrist zu Unrecht angenommen. • Rechtliche Grundlage ist § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten und beginnen mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. • Nach ständiger Rechtsprechung des BGH setzt der Beginn der Verjährung eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus und erfordert, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, damit der Vermieter ungestört untersuchen kann. • Ein bloßes Angebot des Mieters zur Rückgabe oder Verhandlungen über Abwicklungspunkte (z. B. Entfernung oder Übernahme von Einbauten, Erstattung des Zeitwerts, Klärung von Renovierungsfragen) reicht nicht aus, wenn daraus nicht eindeutig hervorgeht, dass der Mieter bereits die Sachherrschaft endgültig aufgegeben hat. • Vorliegend ergaben die tatsächlichen Feststellungen, dass der Beklagte den Besitz vor dem 08.02.2013 nicht vollständig aufgegeben hatte; die unmittelbare Sachherrschaft ging erst mit der förmlichen Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel am 08.02.2013 auf die Klägerin über. • Daher begann die sechsmonatige Verjährungsfrist erst mit Ablauf des 08.02.2013; die Klage vom 08.07.2013 hemmt den Verjährungslauf rechtzeitig. • Das Berufungsgericht hat zudem Rechtsprechungs- und Darlegungspflichten verletzt, indem es ohne ausreichende Prüfung die Substantiierung des Schadens (z. B. Art und Restnutzungsdauer des Teppichbodens) zuungunsten der Klägerin bewertete; Beweiserhebungen wären durchzuführen gewesen. Die Revision der Klägerin ist erfolgreich; das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 19.06.2018 wird aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Begründet wurde dies damit, dass die Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht verjährt sind, weil die sechsmonatige Frist des § 548 Abs. 1 BGB erst mit der tatsächlichen Rückgabe und damit mit dem Zeitpunkt begann, zu dem die Vermieterin die unmittelbare Sachherrschaft (insbesondere durch Aushändigung der Schließmittel) wiedererlangte (08.02.2013). Damit ist die Klage vom 08.07.2013 rechtzeitig erhoben. Das Oberlandesgericht hat außerdem die Notwendigkeit weiterer Feststellungen und möglichen Beweisaufnahmen, etwa zur Substantiierung des behaupteten Teppichschadens, nicht ausreichend beachtet; deshalb sind weitere Feststellungen und eine erneute rechtliche Bewertung vorzunehmen.