V ZB 119/18

Zurück BGH 19. September 2019 V ZB 119/18 BeurkG § 53; BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 3 S. 2, 15 Abs. 2; BGB § 308 Nr. 4 Bauträgervollmacht; Vollzugspflicht des Notars; Vorbescheid Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BeurkG § 53 ; BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 3 S. 2, 15 Abs. 2; BGB § 308 Nr. 4 Bauträgervollmacht; Vollzugspflicht des Notars; Vorbescheid 1. Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht zu prüfen. 2. Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht (hier: Änderungsvollmacht des Bauträgers) und der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht ist der Prüfungsmaßstab des Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist. 3. Der Notar, der seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden gemäß § 53 BeurkG nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer Betreuung aus § 14 I 2, III 2 BNotO, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet (insoweit Aufgabe von BGH DNotZ 2016, 151 Rn. 25). 4. Den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde i. S. d. § 53 BeurkG muss der Notar regelmäßig in einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht. BGH, Beschl. v. 19.9.2019 – V ZB 119/18 Problem Die Entscheidung erging im Notarbeschwerdeverfahren. Der Notar beurkundete zunächst einen Bauträgervertrag. Wie üblich wurde dem Bauträger im Kaufvertrag von den Käufern eine nur aus wichtigem Grund widerrufliche Vollmacht dahingehend erteilt, dass der Bauträger die Teilungserklärung nach Beurkundung des Kaufvertrags ändern darf. Die Vollmacht war im Außenverhältnis unbeschränkt. Im Innenverhältnis wurde die Vollmacht dahingehend eingeschränkt, dass „der Kostenverteilungsschlüssel nicht zum Nachteil des Käufers verändert werden darf sowie die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Käufers unberührt bleiben müssen und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf; zulässig sind insbesondere bauliche Änderungen an anderen Einheiten oder der Außengestaltung des Gebäudes einschließlich des Bauausmaßes, und des Grundstücks.“ Basierend auf dieser Vollmacht beurkundete der Notar mit dem Bauträger einen Nachtrag zur Teilungserklärung, in dem u. a. im Bereich der Einfahrt der Tiefgarage sechs weitere (oberirdische) Stellplätze geschaffen werden sollten. Nach Beurkundung des Nachtrags zur Teilungserklärung, aber vor Antrag auf Vollzug beim Grundbuchamt, widerrief einer der Käufer die Vollmacht gegenüber dem Bauträger und verlangte vom Notar, die beurkundete Änderung nicht im Grundbuch zu vollziehen. Als Begründung trug der Käufer vor, dass die Vollmacht in der vorliegenden Gestalt unwirksam, hilfsweise wirksam widerrufen sei. Der Notar erließ daraufhin einen Vorbescheid, in dem er ankündigte, den Nachtrag zu vollziehen. Entscheidung Der BGH geht zunächst darauf ein, welchen Prüfungsmaßstab der Notar vor Beurkundung und vor Vollzug einer Urkunde an die Wirksamkeit einer Urkunde im Allgemeinen und an die wirksame Vertretung der Beteiligten im Besonderen anzulegen habe. Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht und der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht sei der Prüfungsmaßstab des Notars eingeschränkt. Er habe die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich sei, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliege. Den gleichen Prüfungsmaßstab habe auch das Beschwerdegericht im Rahmen der Beschwerde gem. § 15 Abs. 2 BNotO zu beachten. Der Prüfungsmaßstab ist also sowohl für den Notar als auch für das Beschwerdegericht auf eine Evidenzkontrolle beschränkt. Die endgültige Frage der zivilrechtlichen Wirksamkeit ist ggf. im Rahmen eines streitigen Zivilverfahrens zwischen den Beteiligten zu klären. Ausgehend von diesem Prüfungsmaßstab kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die verwendete Vollmacht nicht offensichtlich unwirksam sei. Es sei im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Erwerber dem teilenden Eigentümer (Bauträger) eine Vollmacht erteilen, um die Teilungserklärung zu ändern. Die Vollmacht müsse sich jedoch an § 308 Nr. 4 BGB messen lassen. Die Vereinbarkeit mit § 308 Nr. 4 BGB setze voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung bestehe. Es sei deshalb erforderlich, dass für die Änderung ein triftiger Grund bestehe. In Rechtsprechung und Literatur sind die Anforderungen an das Bestehen und das Benennen des triftigen Grundes in der Vollmacht nicht abschließend geklärt. Der Senat hält eine Vollmacht, in der der triftige Grund für die Änderung nicht ausdrücklich genannt ist, für „nicht unbedenklich“ (Rn. 34 der Entscheidung). Eine offensichtliche Unwirksamkeit liege aber deshalb nicht vor. Da die Frage in der Literatur nicht abschließend geklärt sei und die Vollmacht vorliegend immerhin dahingehend beschränkt sei, dass es zu keinen nachteiligen Änderungen zu Lasten des Erwerbers kommen dürfe (keine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, keine Änderung der Miteigentumsanteile, kein Eingriff in das Sondereigentum des Erwerbers etc.), liege keine offensichtliche Unwirksamkeit vor. Anschließend befasst sich das Gericht noch mit der Frage, wie sich der Notar in der Situation zu verhalten habe, dass die Beteiligten mit sich widersprechenden Anweisungen bzgl. des Vollzugs an ihn herantreten. Die Neutralitätspflicht gebiete es hier, dass der Notar gem. § 53 BeurkG der Pflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden auch dann nachkomme, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärung bestreite. Selbst wenn der Beteiligte beachtliche Gründe vorbringe, genüge dies nicht. Der BGH gibt insofern seine Entscheidung vom 1. Oktober 2015 (Beschl. v. 1.10.2015 – V ZB 171/14, DNotZ 2016, 151 = DNotI-Report 2015, 181 ) ausdrücklich auf. Lediglich in Fällen, in denen ein Rechtsgeschäft offensichtlich unwirksam sei, dürfe der Notar den Vollzug einstellen. Ansonsten sei der Notar zur Unparteilichkeit verpflichtet. Zu guter Letzt gibt der BGH noch einen wertvollen Hinweis, wie sich der Notar in einer solchen Konfliktsituation zu verhalten habe. Er habe den beabsichtigten Vollzug regelmäßig den Beteiligten mittels Vorbescheides anzuzeigen, wenn einer der Beteiligten dem Vollzug der Urkunde widerspreche. So werde dem Betroffenen die Möglichkeit eingeräumt, Rechtsschutz im Rahmen der Beschwerde zu suchen. Weiterführende Literaturhinweise Vgl. zur Gestaltung einer Bauträgervollmacht: Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 5. Aufl. 2018, Teil 2, Kap. 3 Rn. 2 (Gesamtmuster, Gliederungspunkt X.); Esbjörnsson, in: Beck’sches Notarhandbuch, 7. Aufl. 2019, § 2 Rn. 294; Basty, Der Bauträgervertrag, 9. Aufl. 2017, Rn. 178; BeckOF-Vertrag/Barbers, Std.: 1.9.2019, Form. 8.2.2 § 16; Holthausen-Dux, in: Schröder (Hrsg.), Drei Jahre nach der WEG-Reform, S. 81 ff.; Wolfsteiner, in: Kersten/Bühling, 26. Aufl. 2019, § 33 Rn. 113 M, Ziffer 8.1. Vgl. zur Formulierung eines Vorbescheids BeckOGK-BeurkG/Regler, Std.: 1.3.2019, § 54 Rn. 37; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 8. Aufl. 2017, Rn. 2492 ff. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 19.09.2019 Aktenzeichen: V ZB 119/18 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht Beurkundungsverfahren AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: DNotI-Report 2020, 37-38 RNotZ 2020, 237-245 ZNotP 2020, 125-131 FGPrax 2020, 43-49 Normen in Titel: BeurkG § 53; BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 3 S. 2, 15 Abs. 2; BGB § 308 Nr. 4