V ZR 271/18

ECLI:DE:BGH:2019:251019UVZR271.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 271/18 Verkündet am: 25. Oktober 2019 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 1004 a) Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumsein- heit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Ei- gentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. b) Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teilei- gentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsan- spruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. c) Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Be- stuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestim- mung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als La- dengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18 - LG Frankfurt am Main AG Dieburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. September 2018 wird auf Kosten des Beklagten zu 3 zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte zu 3 ist Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheit, die im Ei- gentum der am Revisionsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 1 und 2 steht. In einer in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als „Laden“ bezeichnet. Der Beklagte zu 3 (nachfolgend Beklagter) betreibt darin eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räum- lichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 1. November 2016 wurde der Beschluss gefasst, einen Rechtsanwalt mit der 1 - 3 - gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beauftragen. Das Amtsgericht hat der gegen den Beklagten gerichteten Klage auf Un- terlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, ins- besondere als Eisdiele, stattgegeben. Seine hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZWE 2019, 178 veröffentlich ist, meint, der Beklagte sei aus § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, ins- besondere als Eisverkaufsstelle, zu unterlassen. Eine solche Nutzung könne unter Zugrundelegung des allgemeinen Sprachgebrauchs nicht unter den Be- griff des Ladens subsumiert werden, wie er als Zweckbestimmung in der Tei- lungserklärung für diese Räumlichkeiten vorgesehen sei. Von dem Betrieb ei- nes Ladens könne nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten würden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhielten und aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, etwa durch eine Bestuhlung, zum Verweilen eingeladen würden. Dann stehe nicht mehr der Verkauf, sondern der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund, was mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden einhergehe. Bei einer 2 3 - 4 - typisierenden Betrachtung verursache diese Nutzung eine größere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Der Beklagte sei hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs als Mieter der Einheit passivlegitimiert. Zwar werde die Bindung des Mieters an eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung des Sondereigentums teilwei- se verneint, weil eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nur im Verhältnis zwischen ihnen wirke, nicht aber gegenüber Dritten. Richtigerweise werde durch eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aber, wie in § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG vorgesehen, der Inhalt des Sondereigentums bestimmt. Diese dingliche Rechtsposition wirke im Sinne eines absoluten Rechts gegen- über jedermann. Die Vermietung könne keine Auswirkung auf den Inhalt des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums haben. Anderenfalls könnte der Son- dereigentümer durch die Vermietung seine Gebrauchsbefugnis faktisch erwei- tern und vereinbarte Beschränkungen umgehen. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis und im überwiegenden Teil der Begründung stand. 1. Zu Recht sieht das Berufungsgericht die Klage als zulässig an. Für Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 6), und zwar auch dann nicht, wenn Anspruchsgegner - wie hier - ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist (Se- 4 5 6 - 5 - nat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 45/17, NZM 2018, 231 Rn. 8 mwN). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber Beseitigungs- oder Unterlas- sungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums ge- mäß § 1004 Abs. 1 BGB oder § 15 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich ziehen und ist dann allein zu- ständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 45/17, NZM 2018, 231 Rn. 9). Das ist hier mit dem am 1. November 2016 gefassten Beschluss geschehen. 2. Im Ergebnis zu Recht bejaht das Berufungsgericht einen Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Beklagten aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Unter- lassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastro- nomiebetrieb. a) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass die Wohnungseigen- tümer gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der - wie hier - in der Teilungserklärung für diese Einheit ge- troffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Dies ist allerdings umstritten. aa) Nach weit überwiegender Ansicht können die Sondereigentümer von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers jedenfalls dann nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass er eine Nutzung des Sondereigentums unterlässt, die einer vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, wenn diese Vereinba- rung in das Grundbuch eingetragen ist. Begründet wird diese Auffassung zu- meist damit, dass eine solche Zweckbestimmung nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG den Inhalt des Sondereigentums bestimme und daher auch gegenüber dem Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit wirke (vgl. OLG München, 7 8 9 - 6 - NJW-RR 1992, 1492, 1493 f.; OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 24, 25; OLG Frankfurt, NJW-RR 1993, 981; OLG Karlsruhe, MDR 1994, 59; KG, KGR Berlin 2005, 441, 442; OLG München, ZWE 2010, 36; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 138 f.; § 15 Rn. 84; BeckOGK/Falkner, WEG [1.8.2019], § 13 Rn. 93; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 76; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 15 WEG Rn. 56; Kümmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 34 f.; Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 13 Rn. 33; § 15 Rn. 129; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 22; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 13 WEG Rn. 50; Nüßlein, Die Di- vergenzen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht, 2006, S. 130 f.; Arm- brüster/Müller, ZMR 2007, 321, 323 f.; Riecke, ZMR 2010, 154 f.; Horst, NZM 2012, 289, 293; Jacoby, ZWE 2012, 70, 73; Bonifacio, ZWE 2013, 196, 199; Dötsch, WuM 2017, 493, 496). Teilweise wird darüber hinausgehend ange- nommen, dass die Sondereigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers auch die Einhaltung von mehrheitlich be- schlossenen Gebrauchsregelungen verlangen können, weil der Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen könne, als er selbst habe (OLG Frankfurt, NJW-RR 1993, 981; LG Hamburg, ZWE 2012, 290; BeckOK WEG/Müller [1.8.2019], § 14 Rn. 122; Bonifacio, ZWE 2013, 196, 198 f.). bb) Nach anderer Ansicht binden Vereinbarungen der Wohnungseigen- tümer - und erst Recht (Mehrheits-)Beschlüsse - nur diese selbst, nicht aber Dritte. Es führe zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte, wenn aus Vereinbarungen Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB gegen Dritte abgeleitet würden. Die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch habe nach § 10 Abs. 3 WEG nur den Zweck, Sondernachfolger der Sondereigentümer zu bin- den, mache den Inhalt der Vereinbarung aber nicht zum absoluten Recht mit dinglicher Wirkung gegen Dritte (vgl. AG Hannover, ZMR 2010, 153, 154; 10 - 7 - Müller/Weber, Beck´sches Formularbuch WEG, 3. Aufl., L.I.2. Anm. 9; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 13 Rn. 5; Schuschke, NZM 1998, 176; Kümmel, ZWE 2008, 273, 276; Lehmann-Richter, ZWE 2019, 105, 107). cc) Die Frage ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. In einer das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter betreffenden Entscheidung ist der Bundesgerichtshof, ohne die Frage zu entscheiden, davon ausgegangen, dass Sondereigentümer bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einer Einheit durch einen Mieter einen direkten Anspruch gegen diesen auf Un- terlassung dieser Nutzung haben (vgl. BGH, Urteil vom 29. November 1995 - XII ZR 230/94, NJW 1996, 714 unter 2.a). Der Senat hat die Frage zuletzt offengelassen (vgl. Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 194/14, ZfIR 2015, 773 Rn. 13). Er entscheidet sie nun im Ergebnis im Sinne der erstgenannten Ansicht. (1) Als Anspruchsgrundlage für den unmittelbaren Anspruch eines Son- dereigentümers gegen den Mieter eines anderen Sondereigentümers auf Unter- lassung einer bestimmten Nutzung der angemieteten Einheit kommt, da An- sprüche aus § 15 Abs. 3 WEG auf Einhaltung einer Gebrauchsregelung den Eigentümern nur im Innenverhältnis bei unzulässigem Gebrauch durch andere Eigentümer gegen diese zustehen können (vgl. Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15, ZfIR 2017, 193 Rn. 24), nur § 1004 Abs. 1 BGB in Be- tracht. Der Anspruch setzt somit voraus, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt. Diese Vor- aussetzung ist ohne weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftsei- gentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern - gleich ob durch Vereinbarung oder durch Beschluss - getroffenen Gebrauchsregelung wider- spricht. Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nimmt der Mieter das 11 12 - 8 - Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Hierzu ist er nur deshalb berechtigt, weil jeder Sondereigentümer - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 17 ff.) - nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung seines Sondereigentums befugt ist und diese Befugnis auch die Übertragung der Berechtigung zum Mit- gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG umfasst (Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 38). Der Mieter übt folglich in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eine von seinem Vermieter als Mitei- gentümer abgeleitete Befugnis zur Inanspruchnahme des auch fremden Mitei- gentums an dem Grundstück aus, die nicht weiterreichen kann, als die Befugnis des Eigentümers, der sie dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses ein- räumt (vgl. Jacoby, ZWE 2012, 70, 73). Das Recht des Sondereigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaft- lichen Eigentums besteht gemäß § 13 Abs. 2 WEG nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG. Er kann folglich dieses Recht dem Mieter nur dergestalt über- tragen, dass dieser - wie der Sondereigentümer selbst - zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Einhaltung der Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG berechtigt ist (vgl. auch § 14 Nr. 2 WEG und hierzu Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, ZWE 2014, 356 Rn. 11). Allein aufgrund und im Umfang dieser Übertragung sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu dulden (§ 14 Nr. 3 WEG, § 1004 Abs. 2 BGB). Verstößt der Mieter gegen eine für das Ge- meinschaftseigentum getroffene Gebrauchsregelung, überschreitet er seine Befugnis zu dessen Nutzung und beeinträchtigt - selbst wenn ihm der vermie- tende Eigentümer diese Nutzung gestattet haben sollte - unmittelbar das Eigen- tum aller anderen Eigentümer (siehe allgemein zur Eigentumsbeeinträchtigung durch den unbefugten Gebrauch einer fremden Sache Staudinger/Gursky, BGB 13 - 9 - [2012], § 1004 Rn. 24). Die Wohnungseigentümer haben daher gegen den Mie- ter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftsei- gentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Ge- brauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. (2) Geht es hingegen um die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigen- tumseinheit durch einen Mieter, ist die Rechtslage auf den ersten Blick eine an- dere, weil der Mieter das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer inso- weit nicht in Anspruch nimmt und es folglich an einer unmittelbaren Beeinträch- tigung ihres Eigentums zu fehlen scheint. Gleichwohl haben die Wohnungsei- gentümer in dieser Konstellation einen unmittelbaren Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung der gegen die Zweckbestim- mung verstoßenden Nutzung der Einheit. (a) Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung, z.B. als Laden, wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich - wie hier - um eine Regelung im Sinne einer Zweck- bestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Eine solche betrifft nicht die sachenrechtliche Zuordnung, die nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein kann, sondern dient der Regelung der Innenbeziehungen der Wohnungseigen- tümer untereinander, ist also Teil der Gemeinschaftsordnung, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2019 - V ZR 298/16, WuM 2019, 338 Rn. 11 mwN). Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhält- nis untereinander regeln, entfalten allerdings zunächst nur Wirkung zwischen diesen; sie sind schuldrechtlicher, nicht dinglicher Natur. 14 15 - 10 - (b) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer unter- einander können aber gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes des Wohnungseigentumsgesetzes, namentlich durch die Eintragung in das Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Son- dereigentums gemacht und auf diese Weise „verdinglicht“ werden (vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 13; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 23). Enthält die Teilungsverein- barung (§ 3 Abs. 1 WEG), die nach § 4 Abs. 1 WEG in das Grundbuch einzu- tragen ist, für eine Sondereigentumseinheit eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums an dieser Einheit ausgestaltet. Dies gilt nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG ebenso, wenn die Zweckbestim- mung in der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer vorgegeben wird, da die Teilungserklärung ab dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, NJW 2000, 3643, 3644 unter 2.; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 5), oder wenn die Wohnungseigentümer die Zweckbestimmung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel durch Beschluss ändern, da ein solcher Beschluss die Änderung einer Verein- barung gemäß § 15 Abs. 1 WEG zum Gegenstand hat (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 5 sowie zu den Vorausset- zungen und Grenzen einer solchen Änderung Rn. 13 ff., zur Veröff. in BGHZ bestimmt). (c) Die auf diese Weise bewirkte inhaltliche Ausgestaltung des Sonderei- gentums führt allerdings nicht dazu, dass die Zweckbestimmung selbst den Charakter eines absoluten Rechts erhält und dingliche Wirkung gegenüber je- 16 17 - 11 - dermann entfaltet. Obwohl eine Zweckbestimmung als Inhalt des Sondereigen- tums auch gegenüber den Sondernachfolgern eines Wohnungseigentümers wirkt - sei es nach § 10 Abs. 3 WEG, sei es über die in der Gemeinschaftsord- nung enthaltene Öffnungsklausel i.V.m. § 10 Abs. 4 WEG -, wird sie hierdurch nicht zu einem dinglichen Recht, sondern betrifft unmittelbar nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (zutreffend Hügel, FS Koch [2019] 363, 365). Insoweit sind der rechtliche Charakter und die rechtliche Wirkung der Vereinbarungen über den Inhalt des Sondereigentums nach § 5 Abs. 4 WEG vergleichbar mit Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erb- bauberechtigten über den Inhalt des Erbbaurechts nach § 2 ErbbauRG. Die nach dieser Vorschrift zulässigen Vereinbarungen haben, wenn sie in das Grundbuch eingetragen werden, zwar insofern dingliche Wirkung, als sie für und gegen jeden Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers und des Erb- bauberechtigten gelten (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn. 18). Die Vereinbarung stellt aber kein ding- liches Recht dar; sie entfaltet Wirkung nicht gegenüber jedermann, sondern allein im Verhältnis zwischen dem (jeweiligen) Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten (vgl. MüKoBGB/Heinemann, 7. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 6 sowie Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 2 ErbbauRG Rn. 5 f.). (d) Gleichwohl stellt die Nutzung der Sondereigentumseinheit durch den Mieter, die der für diese Einheit vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, eine Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer dar. Der in § 903 Satz 1 BGB enthaltene Grundsatz, wonach der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren kann, gilt nach § 13 Abs. 1 WEG auch für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers. Das Sondereigentum ist gesetz- lich als echtes Eigentum i.S.v. § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet (vgl. Se- 18 - 12 - nat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 16, zur Veröff. in BGHZ bestimmt). Anders als sonstiges Eigentum kann es aber auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, etwa durch eine Zweckbestim- mung, näher ausgestaltet werden und hat dann den vereinbarten Inhalt (vgl. Armbrüster/Müller, ZMR 2007, 321, 324 mwN; Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 13 Rn. 33; Hügel, FS Koch [2019] 363, 365). Durch diese inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums wird die Befugnis des Sondereigentümers, sein Eigentum nach Belieben zu nutzen, im Verhältnis zu den anderen Son- dereigentümern beschränkt. Diese Beschränkung der Rechte aus dem Son- dereigentum vermittelt den übrigen Sondereigentümern spiegelbildlich als Inhalt ihres Sondereigentums und des Miteigentums am Grundstück das Recht, ihr Sondereigentum unter Ausschluss eines zweckwidrigen Gebrauchs einer ande- ren Einheit zu nutzen (vgl. Armbrüster/Müller, ZMR 2007, 321, 324; Merle, WE 1993, 148, 149 f.). Die der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit stellt sich damit als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar, und zwar auch dann, wenn sie nicht durch den Sondereigentümer, sondern durch dessen Mieter erfolgt (BeckOK WEG/Müller [1.8.2019], § 14 Rn. 122). Diese Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer nicht dulden, selbst wenn der Mieter vertraglich im Ver- hältnis zu seinem Vermieter zu einer solchen Nutzung berechtigt sein sollte. Auch insoweit gilt, dass der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nut- zungsbefugnis ableitet, diesem nicht mehr an Rechten übertragen kann, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat (vgl. zu diesem Grundsatz Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 - V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 18). (e) Dem lässt sich nicht entgegenhalten, dass der Mieter eines Son- dereigentümers damit im Ergebnis schlechter steht als ein sonstiger Dritter, der 19 - 13 - die Sondereigentumseinheit ohne vertragliche Vereinbarung entgegen der ver- einbarten Zweckbestimmung nutzt (so aber Kümmel, ZWE 2008, 273, 275). Denn eine vertragslose zweckwidrige Nutzung der Einheit griffe ebenfalls in das Sonder- und Miteigentum der Wohnungseigentümer ein und könnte durch diese nach § 1004 Abs. 1 BGB abgewehrt werden (zutreffend Dötsch, WuM 2013, 90, 94). b) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht auch an, dass die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung gegen eine - wie hier - in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung ver- stößt, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf. aa) Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in de- nen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Cha- rakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 20). bb) Ob dies für jede Art von Eisverkaufsstelle gleichermaßen gilt, na- mentlich auch für solche, bei denen ausschließlich Eis über einen Tresen hin- weg verkauft wird, ohne dass die Möglichkeit besteht, dieses unmittelbar in oder vor der Eisverkaufsstelle zu verzehren, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Jedenfalls die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf. Durch das Aufstellen von Stühlen und Tischen wird der Kunde zum Ver- weilen und zum Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen. Der Kun- de wird zum Gast. Wie bei einer Gaststätte steht nicht mehr der bloße Verkauf 20 21 22 - 14 - von Eis sowie ggf. Kaffeespezialitäten und anderen Getränken im Vordergrund, sondern der Genuss bzw. Verbrauch dieser Speisen und Getränke vor Ort und die Kommunikation mit anderen Gästen. c) Nicht zu beanstanden ist schließlich auch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die nach der Zweckbestimmung ausgeschlossene Nutzung der in Rede stehenden Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Außenbestuhlung sei nicht deshalb zulässig, weil sie nicht mehr störe als eine nach der Teilungser- klärung gestattete Nutzung als Laden. aa) Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine sol- che anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 21). bb) Bei typisierender Betrachtung stört die Nutzung einer Teileigentums- einheit als Eisdiele jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außen- bestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. Schon der Verzehr der ange- botenen Speisen und Getränke außerhalb einer Eisdiele ist regelmäßig mit Ge- räuschen verbunden, die bei dem bloßen Erwerb von Waren innerhalb eines Ladengeschäfts nicht entstehen, etwa mit dem Klappern von Geschirr und dem Rücken von Stühlen. Vor allem aber entsteht durch die Kommunikation der Gäste untereinander - die auch dann zu erwarten ist, wenn lediglich ein Verkauf 23 24 25 - 15 - nach außen erfolgt, weil dieser zu Stoßzeiten üblicherweise dazu führt, dass sich Warteschlangen bilden - eine Geräuschkulisse, die bei einem Ladenge- schäft, das die Kunden lediglich zum Erwerb von Waren aufsuchen und danach wieder verlassen, üblicherweise nicht entsteht. Hinzu kommt, dass Eisdielen vor allem bei sommerlichem Wetter und dabei wiederum vornehmlich an den Wo- chenenden besonders stark frequentiert werden (vgl. OLGR Schleswig 2000, 267), d.h. zu Zeiten, zu denen typischerweise auch die Wohnungseigentümer zuhause sind und sich auf Balkonen aufhalten bzw. ihre Fenster geöffnet ha- ben, so dass die von den Gästen der Eisdiele erzeugte Geräuschkulisse für die Wohnungseigentümer verstärkt wahrnehmbar ist. cc) Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht hätte der Behauptung des Beklagten nachgehen müssen, die aufgestellten Tische und Stühle seien reine Sitzgelegenheiten, regelmäßig beträten die Kunden die Eisdiele, bestell- ten Eis, bezahlten dieses und verließen die Eisdiele sodann wieder, hat sie hiermit keinen Erfolg, da eine typisierende Betrachtungsweise maßgeblich ist. 26 - 16 - Für diese kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Kunden die vorhandenen Sitzgelegenheiten tatsächlich zum Verweilen, zum Verzehr des Eises und zur Unterhaltung nutzen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Dieburg, Entscheidung vom 18.09.2017 - 2 C 36/16 (29) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 27.09.2018 - 2-13 S 138/17 - 27