V ZR 288/19

ECLI:DE:BGH:2020:250920UVZR288.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 288/19 Verkündet am: 25. September 2020 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 8 Satz 1 a) Auch in einer (zerstrittenen) Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbe- schlüsse möglich sind, kann der Eigentümer, der Verbindlichkeiten des Ver- bandes getilgt hat, von dem anderen Eigentümer nicht unmittelbar (antei- lige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen (Fortführung von Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 22). b) Entsprechendes gilt, wenn der andere Eigentümer zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist und er für die während seiner Zugehörig- keit zu der Gemeinschaft entstandenen oder während dieses Zeitraums fäl- lig gewordenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentü- mer in Anspruch genommen werden soll. BGH, Urteil vom 25. September 2020 - V ZR 288/19 - LG Karlsruhe AG Heidelberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe - Zivil- kammer XI - vom 5. November 2019 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mitglied einer aus drei Einheiten bestehenden Wohnungs- eigentümergemeinschaft. Zwei Einheiten gehören ihm; die weitere Einheit mit 41,6 % Miteigentumsanteilen steht seit Dezember 2015 im Eigentum der im Re- visionsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 1 und 2. Sie haben die Wohnung im Oktober 2015 von der Beklagten zu 3 gekauft. Nach dem Kaufvertrag müssen sie ihr Stimmrecht für Angelegenheiten aus der Zeit vor dem Kaufdatum einver- nehmlich mit der Beklagten zu 3 ausüben. Seit 2013 ist die Wohnungseigentü- mergemeinschaft ohne Verwalter. Über ein Konto verfügte die Gemeinschaft seit- dem bis zu dem Erwerb der Beklagten zu 1 und 2 nicht. Ein von dem Gesetz abweichendes Stimmrecht ist nicht vereinbart. Das Verhältnis zwischen dem Klä- ger und der Beklagten zu 3 ist aufgrund einer Vielzahl von Streitigkeiten zerrüttet. 1 - 3 - Mit der Klage verlangt der Kläger - soweit hier noch von Interesse - von der Beklagten zu 3 nach dem Verhältnis ihres früheren Miteigentumsanteils Er- satz i.H.v. 41,6 % seiner Zahlungen, die er im Jahr 2014 auf Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Versorgungsunternehmen geleistet hat. Von dem geltend gemachten Zahlungsbetrag von 1.625,24 € hat ihm das Amtsgericht unter Klageabweisung im Übrigen 110,67 € zugesprochen. Die von dem Kläger in Höhe des Differenzbetrages von 1.514,57 € eingelegte Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte zu 3 beantragt, verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch weiter. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Ausgleich der für die Versorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2014 getätigten Auslagen. Für einen in Betracht kommenden Anspruch gemäß §§ 812, 684 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG sei nicht die Beklagte zu 3, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband passivlegitimiert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne auch § 10 Abs. 8 WEG nicht zur Begründung eines Ausgleichsanspruchs herangezogen werden. Eine Anwen- dung dieser Vorschrift auf Forderungen einzelner Wohnungseigentümer sei je- denfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn die Forderungen ihre Grundlage im Ge- meinschaftsverhältnis hätten. Das sei hier der Fall, weil es sich bei den getilgten Verbindlichkeiten um solche der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt 2 3 - 4 - habe. Diese Grundsätze gälten auch bei zerstrittenen verwalterlosen Zweierge- meinschaften, in denen wegen der Pattsituation hinsichtlich des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich seien. Von letzterem sei hier auszugehen, weil eine Einigung zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3 nicht zustande gekommen sei und im Hinblick auf die in dem Kaufvertrag zwischen der Beklag- ten zu 3 und den Erwerbern getroffene Regelung zur Ausübung des Stimmrechts faktisch nicht erwartet werden könne, dass eine entsprechende Beschlussfas- sung noch erfolgen werde. Dem Gesetzgeber sei die Problematik von zerstritte- nen Zweiergemeinschaften bekannt gewesen, ohne dass er dazu eine explizite Regelung getroffen habe. Auch eine teleologische Betrachtung rechtfertige nicht die Bejahung eines Direktanspruchs. Zwar sei dies prozessökonomischer, weil der Wohnungseigentümer nur einen Prozess auf Zahlung gegen den anderen Wohnungseigentümer führen müsse. Die Kehrseite sei aber, dass dadurch fak- tisch die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zur Abrechnung und Entscheidungsfindung unterlaufen würden. Einen sachlichen Grund, warum diese in einer zerstrittenen, verwalterlosen Zweiergemeinschaft weniger schüt- zenswert seien als in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, ver- möge die Kammer nicht zu erkennen. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Für die von dem Kläger gegen die Beklagte zu 3 geltend gemachten Zahlungsansprüche fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. 1. a) Tilgt ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Wohnungsei- gentümergemeinschaft, kann er grundsätzlich zwar von der Wohnungseigentü- 4 5 - 5 - mergemeinschaft Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Einen Erstattungsan- spruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer hat der tilgende Wohnungsei- gentümer aber nicht. Ein solcher Anspruch lässt sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG herleiten, wonach jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Die Vorschrift findet nämlich auf Ansprüche anderer Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), keine Anwendung (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 5 ff.). Wäre bei solchen Verbindlichkeiten gemäß § 10 Abs. 8 WEG ein direkter Zugriff des Wohnungseigentümers auf die anderen Eigentümer möglich, würden die im Wohnungseigentumsgesetz für das Innen- verhältnis der Wohnungseigentümer getroffenen Regelungen und das im Gesetz vorgesehene Finanzsystem der Wohnungseigentümergemeinschaft unterlaufen (Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, aaO Rn. 19). b) Hiernach kommt ein anteiliger Ausgleichsanspruch des Klägers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG gegen die Beklagte zu 3 als (frühere) Miteigentümerin für die Aufwendungen, die er nach seinem Vorbringen im Jahr 2014 während der Zugehörigkeit der Beklagten zu 3 zur Gemeinschaft getätigt hat, grundsätzlich nicht in Betracht. Nach den für den Senat bindenden Feststellungen des Beru- fungsgerichts handelt es sich bei den getilgten Verbindlichkeiten insgesamt um solche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit der Kläger demgegen- über vorträgt, er sei von der Gemeinde N. hinsichtlich der Kosten für die Wasserversorgung sowie die Abwasserentsorgung als Gesamtschuldner in An- spruch genommen worden, so dass er insoweit jedenfalls gemäß § 426 Abs. 1 6 - 6 - BGB Ausgleich von der Beklagten zu 3 verlangen könne, kann er hiermit im Re- visionsverfahren nicht mehr gehört werden. Eine etwaige Unrichtigkeit tatbe- standlicher Darstellungen im Berufungsurteil kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434 Rn. 11), woran es hier fehlt. Unabhängig davon hätte der Kläger selbst dann gegen die Beklagte zu 3 keinen Ausgleichsanspruch gemäß § 426 Abs. 1 BGB, wenn beide für die Beitragsschuld gesamtschuldne- risch hafteten. Erfüllt der Wohnungseigentümer eine gesamtschuldnerisch zu tra- gende Abgabenschuld aus eigenen Mitteln, steht ihm nämlich ein Erstattungsan- spruch nur gegen die Gemeinschaft zu. In diesem Sinne sind die Ausführungen des Senats in dem Urteil vom 14. Februar 2014 (V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 12) zu verstehen. 2. Wie das Berufungsgericht weiter richtig sieht, ändert sich an dieser Rechtslage nichts dadurch, dass der Kläger Mitglied einer Zweiergemeinschaft ist, die jedenfalls im Zeitpunkt der Zugehörigkeit der Beklagten zu 3 zu der Ge- meinschaft zerstritten war und in der sich im Hinblick auf die in dem Kaufvertrag zwischen der Beklagten zu 3 und den Erwerbern getroffenen Regelung zur ein- vernehmlichen Stimmrechtsausübung für Angelegenheiten vor dem Kaufdatum - nur um solche Ansprüche geht es hier - an der Pattsituation bei Abstimmungen faktisch nichts geändert hat. Auch in einer (zerstrittenen) Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, kann der Eigentümer, der Verbindlichkeiten des Verbandes getilgt hat, von dem anderen Eigentümer nicht unmittelbar (an- teilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. a) Höchstrichterlich geklärt ist diese Frage noch nicht. 7 8 - 7 - aa) Entschieden hat der Senat bereits, dass Ausgleichsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander in solchen Zweiergemeinschaften ausge- schlossen sind, in denen grundsätzlich Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, weil das Stimmrecht abweichend von § 25 Abs. 2 WEG (Kopfstimmrecht) geregelt ist und es zu einer „Pattsituation“ wegen Stimmengleichheit nicht kommen kann. Je- denfalls in dieser Konstellation muss der Wohnungseigentümer den Verband in Anspruch nehmen. Dies gilt auch dann, wenn das Verbandsvermögen nicht aus- reicht, den Aufwendungsersatzanspruch des leistenden Wohnungseigentümers zu erfüllen. Nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes muss der Wohnungseigentümer in einem solchen Fall eine entsprechende Beschlussfas- sung des Verbandes herbeiführen, um diesen mit entsprechenden Vermögens- mitteln auszustatten. Kommt ein solcher Beschluss nicht zustande, hat der Woh- nungseigentümer gemäß § 21 Abs. 8 WEG die Möglichkeit einer Beschlusser- setzungsklage (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 21). bb) Ausdrücklich offengelassen hat der Senat, ob dies auch dann gilt, wenn - wie hier - wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse mög- lich sind (Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, aaO, Rn. 22). Durch das Urteil vom 5. Juli 2019 (V ZR 149/18, NJW 2020, 42 Rn. 15) ist eine Klärung ebenfalls nicht erfolgt, weil es einen anderen Sachverhalt betrifft. In dieser Ent- scheidung hat der Senat festgestellt, dass auch in einer Zweiergemeinschaft ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen kann, dass eine von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeige- führte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Woh- nungseigentümergemeinschaft beseitigt wird; er darf die Beseitigung nicht selbst auf eigene Kosten vornehmen. 9 10 - 8 - b) In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage unterschiedlich beur- teilt. aa) Zum Teil wird die Möglichkeit eines Durchgriffs des Wohnungseigen- tümers gegen den anderen Wohnungseigentümer aus prozessökonomischen Er- wägungen bejaht. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf hingewiesen, dass es eine bloße Förmelei wäre, müsste der Wohnungseigentümer zunächst den Verband in Anspruch nehmen und insoweit einen zusätzlichen Prozess füh- ren (vgl. OLG Karlsruhe, ZMR 2007, 138; LG München, NJW-RR 2009, 1166; LG Dortmund, ZWE 2017, 182; BayObLG, ZWE 2002, 357 f. zum früheren Recht; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 10 WEG Rn. 281 und § 16 WEG Rn. 100; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 58; Riecke/Schmid/Abramanko, WEG, 5. Aufl., § 16 Rn. 182; BeckOGK/Falkner, WEG [1.3.2020], § 16 Rn. 68, 105.2, Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 343). bb) Nach der Gegenauffassung, der das Berufungsgericht folgt, scheidet auch bei einer Zweiergemeinschaft ein Direktanspruch des Wohnungseigentü- mers generell aus. Prozessökonomische Überlegungen rechtfertigten kein Abse- hen von dem in dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Verfahren. Komme es nicht zu einem Beschluss, bestehe für den Wohnungseigentümer die Möglichkeit, über § 21 Abs. 8 WEG durch gerichtliche Hilfe zu einer Jahresab- rechnung und zu einem Wirtschaftsplan zu gelangen; notfalls müsste auch die Erhebung einer Sonderumlage auf diesem Wege herbeigeführt werden, damit berechtigte Erstattungsansprüche des in Vorleistung getretenen Wohnungsei- gentümers befriedigt werden könnten. Eine Differenzierung zwischen Zweierge- meinschaften und anderen Wohnungseigentümergemeinschaften lasse sich dem Wohnungseigentumsgesetz nicht entnehmen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 11 12 13 - 9 - 14. Dezember 2017 - 13 S 71/16, juris Rn. 7 ff.; LG Koblenz, Urteil vom 7. Okto- ber 2019 - 2 S 51/18, juris Rn. 29; AG Bremen, NJW-RR 2010, 884; BeckOK WEG/Müller [1.8.2020], § 10 Rn. 692a; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 17; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 9; Sommer, MietRB 2018, 176; Lang, ZfIR 2019, 419 f.; Bub/Pramataroff, FD-MietR 2019, 415517; Pauli, AnwZert MietR 3/2020 Anm. 1). c) Die zuletzt dargestellte Meinung trifft zu. aa) Die - auch von der Revision - angeführten prozessökonomischen Überlegungen rechtfertigen es nicht, von der Anwendung der im Wohnungsei- gentumsgesetz für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer und das Fi- nanzsystem der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffenen Regelungen abzusehen. Auch in der Zweiergemeinschaft unterliegt die Ausübung der Eigen- tümerbefugnisse den üblichen Verwaltungsregeln (§§ 20 ff. WEG). Wird ein aus Sicht eines Wohnungseigentümers erforderlicher Beschluss nicht gefasst, ist da- her die Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) die richtige Klageart; dass die Beschlussfassung angesichts der Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen ist, ändert daran grundsätzlich nichts, sondern kann nur dazu führen, dass die Vor- befassung der Eigentümerversammlung entbehrlich ist (Senat, Urteil vom 5. Juli 2019 - V ZR 149/18, NJW 2020, 42 Rn. 16). Entgegen der Auffassung des Klä- gers verstößt es auch nicht gegen das Gebot eines effektiven Rechtsschutzes, den Wohnungseigentümer auf die von dem Gesetz ausdrücklich vorgesehene Beschlussersetzungsklage zu verweisen. Dass die Rechtsverfolgung hiernach aufwändiger ist als bei einer direkten Inanspruchnahme, weil u.U. - je nach dem weiteren Verhalten des anderen Miteigentümers - mehrere Prozesse geführt wer- den müssen, bedeutet nicht, dass die Rechtsverfolgung nur noch „theoretisch“ möglich ist, wie der Kläger meint. 14 15 - 10 - bb) Unabhängig davon ist es bei genauerer Betrachtung auch nicht pro- zessökonomischer, eine unmittelbare Inanspruchnahme des anderen Woh- nungseigentümers in Höhe von dessen Miteigentumsanteil ungeachtet der woh- nungseigentumsrechtlichen Regeln zuzulassen. (1) Die vermeintlich einfache Abwicklung scheidet von vorneherein aus, wenn das Gesetz einen anderen Verteilungsmaßstab vorsieht. So sind beispiels- weise die Heizkosten zwingend nach der Heizkostenverordnung zu ermitteln und abzurechnen. Hierüber dürfen sich die Wohnungseigentümer nicht hinwegset- zen. Auch soweit es um die Durchführung und die Bezahlung von Instandset- zungs- und Instandhaltungsarbeiten oder um Wartungsarbeiten am Gemein- schaftseigentum geht, ist der Weg einer unmittelbaren (anteiligen) Inanspruch- nahme des anderen Wohnungseigentümers auf Erstattung insoweit getätigter Aufwendungen verschlossen. Wenn nämlich ein Wohnungseigentümer eigen- mächtig solche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, steht ihm kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungs- recht zu. Dies gilt selbst dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durch- geführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10 ff.). Die Woh- nungseigentümer haben nämlich im Rahmen der ordnungsmäßigen Instandhal- tung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) einen Gestaltungspielraum. Es ist insbesondere ihre (gemeinsame) Sache zu entscheiden, welche Handwerker sie beauftragen und ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen (Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10, 15). 16 17 - 11 - (2) Diese Beispiele zeigen, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigen- tums in wesentlichen Bereichen nur funktionieren kann, wenn die Wohnungsei- gentümer hierbei zusammenwirken. Die hierfür erforderliche Willensbildung er- folgt nach dem Wohnungseigentumsgesetz durch Beschluss (§ 23 Abs. 1 und 3 WEG). Kommt ein Beschluss nicht zustande, kann er gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht ersetzt werden. Für die von der Gegenauffassung befürwortete unmittelbare Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer untereinander bliebe mithin nur ein kleiner Anwendungsbereich, während im Übrigen das mitunter auf- wändige Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz eingehalten werden müsste. Eine solche Aufspaltung des Vorgehens bei der Verwaltung einer Woh- nungseigentumsanlage erscheint nicht zweckmäßig. (3) Zu beachten ist zudem, dass sich der Aufwand für die Wohnungsei- gentümer, der sich bei der Einhaltung der Regeln des Wohnungseigentumsge- setzes ergibt, reduzieren lässt, wenn - gleichsam als neutrale Instanz - ein Ver- walter bestellt wird. Hierauf haben die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch, da die Bestellung eines Verwalters ordnungsmäßiger Ver- waltung entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NJW 2011, 3025 Rn. 11). Dies gilt auch bei Zweiergemeinschaften (vgl. LG Frankfurt a.M., ZWE 2017, 231; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 282). Dem Verwalter obliegt es unter anderem, durch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG) für die nötige Finanzausstattung der Wohnungseigentümer- gemeinschaft zu sorgen und am Ende des Jahres über die getätigten Ein- und Ausnahmen unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften abzurechnen. Ihm kommen auch wichtige Aufgaben bei der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG und hierzu Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, NJW-RR 2020, 68 Rn. 9 f.). Diese „Bündelung“ der sich im Zusammenhang mit der Verwaltung des 18 19 - 12 - gemeinschaftlichen Eigentums stellenden Fragen durch den Verwalter führt ge- genüber der wechselseitigen Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer im Wege von Direktansprüchen zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung. Da- ran ändert es nichts, dass die Wohnungseigentümer auch über den Wirtschafts- plan oder die Jahresabrechnung, die sie beschließen müssen (§ 28 Abs. 5 WEG), und über sonstige Maßnahmen, die einen Beschluss erfordern, streiten können. cc) Im Übrigen können Schwierigkeiten bei der Durchsetzung von Aus- gleichsansprüchen eines in Vorlage gegangenen Wohnungseigentümers in glei- cher Weise bei solchen (vermögenslosen) Zweiergemeinschaften auftreten, in denen das im Gesetz als Regelfall vorgesehene Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG) abbedungen ist. Insoweit ist zwar - grundsätzlich - eine Beschlussfassung möglich. Wenn jedoch der vorleistende Wohnungseigentümer Minderheitseigen- tümer ist und der Miteigentümer eine Kostenbeteiligung ablehnt, muss der Weg der Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) beschritten werden (vgl. den Sachverhalt in Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 279/17, NZM 2019, 415 Rn. 21). Warum dies bei einem Eigentümer, der das gleiche Stimmrecht wie der übrige Eigentümer hat, anders sein sollte, erschließt sich nicht (so auch BeckOK WEG/Müller [1.8.2020], § 10 Rn. 692a; Lang, ZfIR 2019, 419 f.). Ließe man einen Direktanspruch des leistenden Wohnungseigentümers zu, schlösse sich zudem die Frage an, warum dies nicht auch bei größeren Wohnungseigen- tümergemeinschaften mit einem Mehrheitseigentümer möglich sein sollte und wenn ja, wie groß die Gemeinschaft sein dürfte. Die hiermit einhergehenden - der Rechtssicherheit abträglichen - Abgrenzungsschwierigkeiten lassen sich nur ver- meiden, wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes generell angewen- det werden. 20 - 13 - dd) Die Gesetzgebungsmaterialien rechtfertigen keine abweichende Be- urteilung. Zwar wird in dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Woh- nungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze der Bundesregierung vom 9. März 2006 unter Verweis auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (ZWE 2002, 357) und eine Literaturstelle die Auffassung vertre- ten, dass in den Fällen, in denen eine Zweiergemeinschaft keinen Verwalter be- stellt habe und wegen des gesetzlichen Kopfprinzips keine Mehrheitsbeschlüsse möglich seien, ein in Vorlage gegangener Wohnungseigentümer bei dem ande- ren Wohnungseigentümer anteilig Regress nehmen könne (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 44). In dem Wohnungseigentumsgesetz hat die von der Bundesregie- rung für richtig gehaltene Sonderbehandlung von Zweiergemeinschaften aber keinen Ausdruck gefunden. Abgesehen davon bleibt in der Stellungnahme unbe- rücksichtigt, dass auch bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips die Möglichkeit besteht, im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) einen Be- schluss zu erlangen. d) Ein Direktanspruch des die Verbindlichkeiten des Verbands tilgenden Wohnungseigentümers scheidet auch dann aus, wenn der andere Eigentümer - hier die Beklagte zu 3 - zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist und er für die während seiner Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft entstandenen oder während dieses Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten der Gemein- schaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden soll. Wie die Erwiderung zu Recht ausführt, muss der in Vorlage gegangene Wohnungseigen- tümer auch und gerade bei einem Eigentümerwechsel das Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz einhalten. Hätte er demgegenüber einen Direktan- spruch gegen den früheren Eigentümer, wäre dies mit den allgemeinen Haftungs- grundsätzen bei einem Eigentümerwechsel nicht zu vereinbaren. 21 22 - 14 - aa) Der Veräußerer einer Eigentumswohnung haftet nur für solche Forde- rungen des Verbands, die bereits vor dem Eigentumsübergang aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen oder Son- derumlagen fällig geworden sind (sog. „Fälligkeitstheorie“). Für die danach fällig gewordenen Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet der Erwerber, und zwar auch dann, wenn es sich um Nach- forderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Be- schluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16, NJW 2018, 2044 Rn. 8 mwN). bb) Hiernach scheidet nach den für das Innenverhältnis der Wohnungsei- gentümer geltenden Regeln eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 3 bereits deshalb aus, weil während der Dauer ihrer Mitgliedschaft in der Eigentümerge- meinschaft keine Beschlüsse gefasst wurden, in denen die Positionen, auf die der Kläger seine Klageforderung stützt, als Ausgabe der Gemeinschaft aufge- führt sind. cc) Auch wenn es künftig noch - notfalls mit gerichtlicher Hilfe (§ 21 Abs. 8 WEG) - zu einer Beschlussfassung für das Abrechnungsjahr 2014 käme, in dem die Aufwendungsersatzansprüche des Klägers nach seinem Vorbringen entstan- den sein sollen, hätte dies nicht die (anteilige) Haftung der Beklagten zu 3 für diese Ansprüche zur Folge. (1) Die Jahresabrechnung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Se- nats eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (vgl. nur Senat, Urteil vom 23 24 25 26 - 15 - 27. Oktober 2017 - V ZR 189/16, NJW 2018, 942 Rn. 7 mwN). Eine Ausgabe entsteht erst in dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verbindlichkeit tilgt. Da dies bezogen auf die Ansprüche des Klägers im Jahr 2014 nicht der Fall war, scheidet eine Aufnahme in die entsprechende Jahresab- rechnung aus. Erst wenn der Verband zahlte, entstünde eine Ausgabe, die in der aktuellen Jahresabrechnung zu verbuchen wäre und für die nach der Fälligkeits- theorie die Erwerber (Beklagten zu 1 und 2) hafteten, nicht jedoch die Beklagte zu 3. Ob sich die Erwerber nach einer Inanspruchnahme durch die Gemeinschaft bei der Beklagten zu 3 schadlos halten könnten, richtet sich nach den im Kauf- vertrag getroffenen Vereinbarungen. (2) Nur wenn man die Zahlungen des Klägers als „Abschlagszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2014“ qualifizierte, wie dies die Revisionserwiderung er- wägt, wären sie in die Jahresabrechnung 2014 aufzunehmen. Abgesehen davon, dass eine solche Qualifizierung eher fernliegt, weil der Kläger gerade keine vorab beschlossenen Vorauszahlungen geleistet hat, würde sich hierdurch an der Rechtslage nichts ändern. Da die Abrechnung erst nach dem Ausscheiden der Beklagten zu 3 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen würde, könnten insoweit nur noch die Erwerber in Anspruch genommen werden. e) Der Senat verkennt nicht, dass in der Praxis viele Zweiergemeinschaf- ten ohne einen Verwalter und ohne Fassung von Beschlüssen „funktionieren“, weil die Eigentümer, losgelöst von einer genaueren juristischen Prüfung, das Tä- tigwerden des jeweils anderen für die Gemeinschaft dulden und die geforderten Zahlungen leisten. Dies ändert aber nichts daran, dass im Streitfall ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstattung nur in dem von dem Wohnungseigen- tumsgesetz gesetzten Rahmen und in dem darin vorgesehenen Verfahren durch- gesetzt werden kann (vgl. T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 27 28 - 16 - Rn. 17), zumal eine Abweichung von diesem Verfahren bei einer zerstrittenen Gemeinschaft - wie ausgeführt - nicht zu einer echten Vereinfachung führt, son- dern zusätzliche Schwierigkeiten aufwirft. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.08.2018 - 45 C 140/17 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 05.11.2019 - 11 S 78/18 - 29