V ZR 133/21

ECLI:DE:BGH:2022:230922UVZR133.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 133/21 Verkündet am: 23. September 2022 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2022 durch die Richterin Dr. Brückner als Vorsitzende, die Richterin Haberkamp, die Richter Dr. Hamdorf und Dr. Malik und die Richterin Laube für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 21. Juni 2021 im Kostenpunkt - mit Ausnahme der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 - und insoweit aufgehoben, als die gegen die Beklagte zu 1 gerichtete Berufung der Kläger gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 18. Dezember 2020 zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger kauften im Jahre 2017 von der Beklagten ein Grundstück in einem Baugebiet zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem notariellen Kaufvertrag ist u.a. Fol- gendes geregelt: 1 - 3 - „I. 4. Der Grundbesitz ist unbebaut […]. Der Veräußerer weist den Erwerber weiter darauf hin, dass es auf dem Grundbesitz eine vor- herige Bebauung (Wohnblöcke) gab. […] V. 4. Dem Erwerber ist bekannt, dass der Vertragsgegenstand in ei- ner Kampfmittelverdachtsfläche gelegen ist und dass daher zusätzli- che Pflichten zu erfüllen sind, wie bspw. Kontaktaufnahmen mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst vor Baubeginn. V. 5. Der Erwerber beabsichtigt, auf dem Vertragsgegenstand ein Wohnhaus zu errichten. Der für das Baugebiet gültige Bebauungs- plan (B-Plan) Nr. 58 „F “ der Stadt M ist dem Er- werber nach eigener Angabe hinreichend bekannt. […].“ Die Beklagte hatte im Jahre 2014 die Planfassung für den Satzungsbe- schluss zum „vorzeitigen Bebauungsplan Nr. 58 zum Gewerbe- und Mischgebiet I straße“ in Auftrag gegeben. Dort heißt es unter Ziff. 4.3.2 unter der Über- schrift „Schutzgut Boden“: „Für das Plangebiet liegt kein Baugrundgutachten vor. Aufgrund der früheren Bebauung ist jedoch davon auszugehen, dass die oberste Schicht des Baugrundes in den Bereichen, in denen früher Wohn- häuser standen, in der Regel aus künstlicher Auffüllung besteht. Mächtigkeit und Zusammensetzung der verschiedenen Auffüllungen variieren. Es ist mit Tragschichten der vorhandenen Straßen, ver- schiedenen Grabenverfüllungen und sonstigen Auffüllungen zu rech- nen. […]. Innerhalb des Plangebiets steht nur im Bereich der früheren wohnungsnahen Grünflächen gewachsener Boden an, so dass na- türliche Bodenfunktionen nur noch eingeschränkt möglich sind. In den zurückgebauten Bereichen sind Bodenmaterialien aufgefüllt worden, so dass insgesamt nur Siedlungsböden vorhanden sind.“ Die Kläger erhielten von dem für die Beklagte tätigen Makler vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine „Plangrundlage“ und einen „Auszug B-Plan“. Nach Bebauung des Grundstücks stellten sie bei der Anlage des Gartens auf 2 3 4 5 6 7 8 - 4 - dem unbebauten Grundstücksteil eine für einen Kleinbagger undurchdringliche Schicht und Betonreste fest. Sie forderten die Beklagte erfolglos auf, „vorgefun- denes Recyclingmaterial bis zu einer Tiefe von 70 cm“ zu beseitigen und zu ent- sorgen sowie mit Erde aufzufüllen. Mit der Klage verlangen sie - soweit noch von Interesse - von der Beklag- ten Ersatz der voraussichtlichen Kosten für diese Maßnahmen i.H.v. 30.630 € nebst Zinsen sowie Umsatzsteuer i.H.v. 5.819,70 € hierauf nach Durchführung der Mängelbeseitigung sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, alle weiteren Kosten, die durch die Beseitigung der Recyclingschicht sowie der Schutt- und Mauerreste und Gesteinsbrocken aus Abbruchmaterial unterhalb des Oberbodens auf dem Grundstück der Kläger entstehen, zu erstatten. Das Land- gericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, wollen die Kläger ihre Klageanträge wei- terverfolgen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch der Kläger auf Schadensersatz scheide aus, da die Beklagte sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss be- rufen könne. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten in Bezug auf den von den Klägern behaupteten Mangel könne nicht angenommen werden. Es bedürfe kei- ner Entscheidung, ob es sich bei dem im Boden enthaltenen Recyclingschutt um einen offenbarungspflichtigen Mangel i.S.d. § 444 BGB handele und ob die Be- klagte diesen Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages gekannt oder zumindest 9 10 - 5 - für möglich gehalten habe. Auch könne als wahr unterstellt werden, dass der den Klägern vor Vertragsschluss übergebene Auszug des Bebauungsplans die maß- gebliche Ziff. 4.3.2 nicht enthalten habe und die Kläger davon ausgegangen seien, es handele sich um den vollständigen Bebauungsplan. Denn jedenfalls fehle es an der subjektiven Seite der Arglist, weil nicht davon ausgegangen wer- den könne, dass die Beklagte gewusst oder damit gerechnet habe, dass die Klä- ger den Fehler nicht kennen. Aufgrund der in Ziff. I.4. und Ziff. V.5. des notariellen Kaufvertrages und in der Begründung zum vorzeitigen Bebauungsplan unter Ziff. 4.3.2 gegebenen Informationen habe die Beklagte davon ausgehen können, dass den Klägern bekannt gewesen sei, dass der Bereich, in dem die Wohnblö- cke gestanden hätten, künstlich aufgefüllt worden sei und dass das Material variieren könne. Darauf, dass sie vor Vertragsschluss den Bebauungsplan nicht gekannt hätten, könnten sich die Kläger wegen ihrer gegenteiligen Bestätigung in dem notariellen Kaufvertrag nicht berufen. Da der Bebauungsplan öffentlich zugänglich und einsehbar sei, habe die Beklagte davon ausgehen können, dass die Kläger von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hätten. Die Kläger hätten nicht dargelegt, dass der veröffentlichte Bebauungsplan die in Ziff. 4.3.2 gemach- ten Angaben nicht enthalten habe. Hiervon sei auch nicht auszugehen, denn die Angaben seien in dem vorzeitigen Bebauungsplan enthalten gewesen, bei dem es sich um die nach § 9 Abs. 8 BauGB erforderliche Begründung zu dem Bebau- ungsplan handele. II. Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungs- gericht gegebenen Begründung kann eine arglistige Täuschung der Kläger durch die Beklagte über vorhandene Mängel an dem verkauften Grundstück nicht ver- neint werden. 11 - 6 - 1. Das Berufungsgericht nimmt im Ausgangspunkt zutreffend an, dass den Klägern Schadensersatzansprüche aus § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 und 2 BGB nur zustehen können, wenn die Beklagte - die eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks nicht übernommen hat - sich nach § 444 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss be- rufen kann, weil sie den Klägern einen Mangel des Grundstücks arglistig ver- schwiegen hat. 2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, ein arg- listiges Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels liege nicht vor, weil es an dem subjektiven Element der Arglist auf Seiten der Beklagten fehle. a) Zugunsten der Kläger ist, da das Berufungsgericht dies ausdrücklich offengelassen hat, für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass es sich bei dem im Boden des verkauften Grundstücks enthaltenen Recyclingmaterial, den Schutt- und Mauerresten und Gesteinsbrocken (nachfolgend zusammenfassend nur „Schutt“) um einen offenbarungspflichtigen Mangel des Grundstücks handelt, von dem die Beklagte Kenntnis hatte. Weiter ist zugunsten der Kläger davon aus- zugehen, dass die Beklagte ihnen diesen Mangel nicht offenbart hat, weil der den Klägern von dem Makler übergebene Auszug des Bebauungsplans die Angaben unter Ziff. 4.3.2 des vorzeitigen Bebauungsplans nicht enthielt. Damit liegen die objektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung der Kläger durch die Beklagte über den Mangel vor. b) Die subjektiven Voraussetzungen der Arglist lassen sich nicht mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen, die Kläger hätten 12 13 14 15 - 7 - nicht vorgetragen, dass ihre Unkenntnis der Ausführungen in Ziff. 4.3.2 des Be- bauungsplans der Beklagten bekannt gewesen sei. Dies verkennt die Darle- gungslast hinsichtlich der subjektiven Vorstellungen der Beklagten hinsichtlich der Kenntnis der Kläger von dem Mangel. aa) Zwar trägt der Käufer, wenn die Vertragsparteien - wie hier - einen Haftungsausschluss vereinbart haben, nach § 444 BGB grundsätzlich die Darle- gungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglist- tatbestand ausfüllen. Allerdings kommen dem Käufer Beweiserleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute, soweit zu den Voraussetzungen der arglistigen Täuschung negative Tatsachen zählen, wie etwa hinsichtlich der unterbliebenen Offenbarung bei der Täuschung durch Ver- schweigen. Insoweit muss er lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeit- licher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 so- wie zur Arglistanfechtung Senat, Urteil vom 6. März 2020 - V ZR 2/19, MDR 2020, 1116 Rn. 10 mwN). bb) Dies gilt auch für den subjektiven Tatbestand der Arglist, soweit es um innere Tatsachen geht, etwa - wie hier - um die Frage, ob der Verkäufer glaubt, der Käufer habe bereits hinreichende Kenntnis von dem Mangel. Legt der Ver- käufer nicht dar, dass er dem Käufer den Mangel offenbart hat, behauptet er aber gleichzeitig, er sei davon ausgegangen, dass der Käufer (anderweitig) aufgeklärt worden sei, etwa durch ihm vorliegende Unterlagen, ist es Sache des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkreti- sieren, aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausge- gangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15). 16 17 - 8 - cc) Mit diesen Maßstäben ist die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu vereinbaren, es sei Sache der Kläger, darzulegen, dass ihre Unkenntnis der Aus- führungen in Ziff. 4.3.2 des Bebauungsplans der Beklagten bekannt gewesen sei. Vielmehr obliegt es der Beklagten im Rahmen der sie treffenden sekundären Dar- legungslast, dazu vorzutragen, weshalb sie davon ausgegangen ist, die Kläger hätten bei Vertragsschluss trotz unterbliebener Offenbarung durch die Beklagte Kenntnis von dem Mangel gehabt. c) Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die Kläger in dem notariellen Kaufvertrag erklärt haben, ihnen sei der für das Baugebiet gültige Bebauungs- plan hinreichend bekannt, denn dieser Umstand lässt die sekundäre Darlegungs- last der Beklagten nicht entfallen. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats schließt die für den Käufer be- stehende Möglichkeit, sich die Kenntnis des Mangels selbst zu verschaffen, die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung des Mangels nicht von vornherein aus. So darf ein verständiger und redlicher Verkäufer zwar davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben wird, sich Kenntnis von einem Mangel des Kaufobjekts zu verschaffen, stehen der Besichtigungsmöglichkeit aber nicht ohne weiteres gleich. Mit Blick auf über- gebene Unterlagen, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, ist eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Verkäufer aufgrund der Um- stände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird. Solche Umstände lie- gen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen 18 19 20 - 9 - Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Dagegen kann ein verstän- diger und redlicher Verkäufer nicht ohne weiteres erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen, etwa eine Baubeschreibung, auf Mängel des Kaufob- jektes hin durchsehen wird (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 12. Novem- ber 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 10 f.). bb) Nach diesen Maßstäben konnte die Beklagte nicht deshalb davon aus- gehen, dass die Kläger Kenntnis des Mangels hatten, weil diese erklärt hatten, den Bebauungsplan zu kennen. (1) Selbst wenn die Beklagte den Klägern vor Vertragsschluss einen voll- ständigen Bebauungsplan übergeben hätte oder wenn sie angenommen haben sollte, die Bestätigung der Kläger in dem Kaufvertrag beziehe sich auf den voll- ständig öffentlich ausgelegten bzw. veröffentlichten Bebauungsplan, konnte sie nicht davon ausgehen, den Klägern sei auch der konkrete offenbarungspflichtige Mangel, also das Vorhandensein von Schutt auf dem Kaufgrundstück bekannt. Denn ein Verkäufer kann regelmäßig nicht erwarten, dass der Käufer den Bebau- ungsplan ohne besonderen Anlass auf mögliche Angaben zu Mängeln des Kauf- grundstücks hin durchsieht. Auch im vorliegenden Fall hatten die Kläger mangels entsprechenden Hinweises der Beklagten keinen Anlass, den 60 Seiten umfas- senden Bebauungsplan darauf durchzusehen, ob dieser möglicherweise Anga- ben zu einer negativen Beschaffenheit des Bodens des von ihnen zu erwerben- den Grundstücks enthält. Ein solcher Anlass bestand für sie auch nicht deshalb, weil ihnen - jedenfalls durch die Angabe in dem Kaufvertrag - bekannt war, dass es sich bei dem Grundstück um eine Kampfmittelverdachtsfläche handelt. Denn der Verdacht des Vorhandenseins von Kampfmitteln aus Kriegszeiten oder wegen vormaliger militärischer Nutzung des Grundstücks steht in keinem Zusam- 21 22 - 10 - menhang mit der Verfüllung des Bodens mit Recyclingmaterial, Schutt- und Mau- erresten und Gesteinsbrocken bei dem Abriss von Wohngebäuden. Die Kläger hatten auch sonst keinen Grund zu der Annahme, dass über den Verdacht von Kampfmitteln hinaus der Boden des zu erwerbenden Grundstücks beeinträchtigt sein könnte. Deshalb ist im Ergebnis unerheblich, ob der Bebauungsplan - wozu das Berufungsgericht im Übrigen auch keine Feststellungen getroffen hat - tat- sächlich öffentlich ausgelegt bzw. im Internet veröffentlicht wurde. (2) Dies gilt umso mehr im Hinblick darauf, dass die Beklagte den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrages einen Auszug des Bebauungsplans hatte über- geben lassen, der - wie zu unterstellen ist - die den Mangel betreffenden Anga- ben unter Ziff. 4.3.2 nicht enthielt. Sollte es sich so verhalten, wären besonders hohe Anforderungen an den von der Beklagten im Rahmen der sie treffenden sekundären Darlegungslast zu haltenden Vortrag zu stellen. Die Beklagte müsste erläutern, weshalb sie davon ausgegangen sein will, dass sich die in dem Kauf- vertrag abgegebene Erklärung der Kläger, den Bebauungsplan zu kennen, nicht auf den ihnen übergebenen Auszug bezogen habe, sondern Grund zu der An- nahme bestand, die Kläger hätten darüber hinaus auch den öffentlich ausgeleg- ten oder im Internet veröffentlichten Bebauungsplan eingesehen und die daraus ersichtlichen Mängel der Bodenbeschaffenheit zur Kenntnis genommen. 23 - 11 - III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben; es ist im Umfang der Anfechtung aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 1. Das Berufungsgericht wird zu klären haben, ob die in dem Boden des Kaufgrundstücks vorhandene Recyclingschicht, die Schutt- und Mauerreste und die Gesteinsbrocken aus Abbruchmaterial einen offenbarungspflichtigen Sach- mangel darstellen, von dem die Beklagte Kenntnis bzw. mit dem sie gerechnet und den sie billigend in Kauf genommen hatte. Ist dies der Fall, wird der Beklag- ten Gelegenheit zu geben sein, im Rahmen der sie treffenden sekundären Dar- legungslast ergänzenden Vortrag dazu zu halten, wie die Kläger über diesen Mangel aufgeklärt wurden bzw. weshalb die Beklagte davon ausgegangen ist, eine solche Aufklärung sei erfolgt. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass es für die Offenbarung des etwaigen, in der Verfüllung des Bodens mit Schutt lie- genden Mangels weder objektiv noch subjektiv ausreichte, wenn die Beklagte den Klägern lediglich Unterlagen übergeben haben sollte, die Angaben zur Bodenbeschaffenheit enthielten, ohne die Kläger auf die diesbezügliche Bedeu- tung der Unterlagen gesondert hinzuweisen. 2. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht ein falsches Verständnis von dem Begriff des vorzeitigen Bebauungsplans gehabt haben dürfte. 24 25 26 - 12 - a) Anders als das Berufungsgericht wohl meint, handelt es sich hierbei nicht um einen vorläufigen Plan, der später durch einen endgültigen Bebauungs- plan ersetzt wird. Der Begriff des vorzeitigen Bebauungsplans ist in § 8 Abs. 4 Satz 1 BauGB legal definiert. Nach dieser Vorschrift kann ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennut- zungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Be- bauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindege- biets nicht entgegenstehen wird (vorzeitiger Bebauungsplan). „Vorzeitig“ ist ein solcher Bebauungsplan also nur in dem Sinne, dass er ungeachtet des Entwick- lungsgebots aus § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB erlassen werden kann, obwohl ein wirksamer Flächennutzungsplan (noch) nicht vorliegt (vgl. BVerwG, NVwZ 2000, 197; Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl., § 8 Rn. 11). b) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Anlage K7, dem Entwurf des vorzeitigen Bebauungsplans, auch nicht um eine Begründung des Bebauungsplans i.S.v. § 9 Abs. 8 BauGB. Nach dieser Vor- schrift ist dem Bebauungsplan eine Begründung mit den Angaben nach § 2a BauGB beizufügen. In dieser sind nach § 2a Abs. 1 Satz 2 BauGB entsprechend dem Stand des Verfahrens 1. die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bauleitplans und 2. in dem Umweltbericht nach der Anlage 1 zum BauGB die auf Grund der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 ermittelten und bewerteten Be- lange des Umweltschutzes darzulegen. Der Umweltbericht bildet einen geson- derten Teil der Begründung. Die Anlage K7 ist somit nicht ihrerseits die Begrün- 27 28 - 13 - dung eines (anderen) Bebauungsplans, sondern selbst der Entwurf eines (vor- zeitigen) Bebauungsplans, dem nach dem Gesetz eine Begründung beizufügen war. Brückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube Vorinstanzen: LG Halle, Entscheidung vom 18.12.2020 - 5 O 161/20 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 21.06.2021 - 12 U 7/21 - 29