VIII ZR 344/21

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR344.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 344/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 344/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 13. Oktober 2021 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23. November 2021 aufgeho- ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin 1 2 - 3 - mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 253,58 € um 90,64 € auf 344,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (47,80 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt; sie hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für un- wirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 3 4 - 4 - 90,64 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- gesamt 725,12 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage - mit Aus- nahme eines Teils der Zinsforderung - stattgegeben. Die dagegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungs- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, 5 6 7 8 - 5 - den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, 9 10 - 6 - dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- 11 12 - 7 - dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung 13 14 - 8 - der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklä- rung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis eben- falls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würde. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (90,64 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 725,12 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten ge- mäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 90,64 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die An- sprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 725,12 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a 18 19 20 - 10 - [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, 21 - 11 - aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Haus- eingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bau- teile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der 24 - 13 - betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien führte für die Klägerin weder zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten ent- haltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger 25 26 - 14 - Erkenntnisgewinn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Se- nat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bb) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zwei- fel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der 27 28 29 30 - 15 - - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefes- tigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind 31 32 - 16 - (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und 33 34 - 17 - Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 35 36 - 18 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 1.609,62 m²; Wohnungs- wohnfläche: 47,80 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Pa- rameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: H. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusam- menstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 37 38 - 19 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (unter Vorbehalt) geleistet hat. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 39 40 41 - 20 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der Zahlung des geforderten Mehrbe- trags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beige- messen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). Dies gilt umso mehr, als die Klägerin nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten tatsächlichen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Zahlungen des Erhöhungsbetrags unter Vor- behalt vorgenommen hat. 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Unter Berücksichtigung des bereits erwähnten Umstands, dass die Klägerin die Erhöhungsbeträge jeweils unter Vorbehalt entrichtet hat, trifft dies erst recht zu. 42 43 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 09.10.2020 - 9 C 3/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 13.10.2021 - 1 S 207/20 -