XII ZR 96/21

ECLI:DE:BGH:2022:231122UXIIZR96.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 96/21 Verkündet am: 23. November 2022 Sauer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1 und 4, 536 Abs. 1 a) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Fri- seur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertrag- lich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teil- weise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). b) Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein An- spruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370). c) Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im An- schluss an Senatsurteil von 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21 - NJW-RR 2022, 1303). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - XII ZR 96/21 - OLG Frankfurt am Main LG Frankfurt am Main - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2022 durch die Richter Guhling, Prof. Dr. Klinkhammer, Schilling, Dr. Günter und Dr. Botur für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 29. Oktober 2021 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens haben die Beklagten als Ge- samtschuldner zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung von Gewerberaummiete für die Monate Mai bis Juli 2020 in Höhe von insgesamt 12.000 € nebst Zinsen in Anspruch. Die Beklagten mieteten vom Kläger Gewerberäume zum Betrieb eines Fri- seursalons und einer Boutique sowie zur Erbringung von Kosmetikdienstleistun- gen. Die monatliche Miete beträgt 3.500 € zuzüglich einer monatlichen Neben- kostenvorauszahlung in Höhe von 500 €. Bis zum 31. Dezember 2020 hatten die Beklagten einen Teil der Räumlichkeiten zur Führung eines Betriebs zur Bart- pflege untervermietet. 1 2 - 3 - Aufgrund der sich verbreitenden Coronavirus-Krankheit-2019 (COVID-19- Pandemie) erließ die hessische Landesregierung am 22. März 2020 die Verord- nung zur Beschränkung sozialer Kontakte und zur Anpassung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus (GVBl. S. 183 f.). Nach Art. 2 Nr. 1 a dieser Verordnung war den Beklagten die Nutzung der Mieträumlichkeiten im Zeitraum vom 23. März 2020 bis einschließlich 3. Mai 2020 für den Betrieb des Friseursa- lons und das Erbringen von Kosmetikdienstleistungen untersagt. In der Folgezeit mussten die Beklagten gemäß Art. 2 Ziffer 1 a der Neunten Verordnung zur An- passung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 1. Mai 2020 der Hessischen Landesregierung (GVBl. S. 290 ff.) für den Betrieb ihres Friseur- salons und des Kosmetikladens umfangreiche Auflagen einhalten, insbesondere war aufgrund des durch diese Verordnung nachträglich in § 1 der Vierten Verord- nung zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 17. März 2020 (GVBl. S. 167 f.) eingefügten Absatzes 11 das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes verpflichtend. Außerdem durften nur zwei statt vier Kunden gleichzeitig bedient werden. Das Boutiquegeschäft war aufgrund des § 1 Nr. 9 der Vierten Verordnung zur Be- kämpfung des Corona-Virus bis einschließlich 19. April 2020 geschlossen. Die Miete für März 2020 zahlten die Beklagten vollständig. Bei der Miete für April 2020 brachten sie eine Gutschrift aus der Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018/2019 in Höhe von 1.522,57 € in Abzug, so dass sie nur einen Betrag in Höhe von 2.477,43 € überwiesen. Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2020 zahlten die Beklagten nicht. Im vorliegenden Verfahren hat der Kläger beantragt, die Beklagten ge- samtschuldnerisch zur Zahlung von 12.000 € nebst Zinsen zu verurteilen. Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, für die Monate Mai bis Juli 2020 keine Miete zu schulden. Zudem stehe ihnen wegen des Wegfalls der vertraglich ver- 3 4 5 - 4 - einbarten Nutzungsmöglichkeit ein Anspruch auf Rückzahlung der für den Zeit- raum von 23. März 2020 bis 30. April 2020 gezahlten Miete sowie ein Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens für das Abrechnungsjahr 2018/2019 zu. Mit ihrer Gesamtforderung von 5.161,29 € haben sie hilfsweise die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 12.000 € nebst Zinsen zu zahlen. Das Oberlandesge- richt hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Oberlan- desgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin die voll- ständige Klageabweisung verfolgen. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten ist unbegründet. Der Kläger war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision der Beklagten nicht durch Versäumnisurteil, son- dern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Re- vision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachver- halts als unbegründet erweist (vgl. BGH Urteil vom 18. Juni 2021 - V ZR 146/20 - NZM 2021, 722 Rn. 4 mwN). I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2020 seien nicht wegen eines während der Mietzeit entstandenen Mangels gemindert gewesen. Die behördlich angeord- neten Einschränkungen hätten sich nicht objektbezogen, sondern lediglich auf 6 7 8 9 10 - 5 - den Betrieb der Beklagten als Mieter ausgewirkt. Ein Mangel der Mietsache habe sich auch nicht daraus ergeben, dass die Räumlichkeiten zum Zweck des Be- triebs eines Friseur- und Kosmetikgeschäfts mit einer Boutique angemietet wor- den seien. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten des Mietobjekts sei den Be- klagten in den Räumlichkeiten die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit grundsätz- lich unverändert möglich gewesen. Auch sei die Überlassung des Mietobjekts an sich nicht untersagt gewesen. Vielmehr sei durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts und die Art des dort stattfindenden Publikumsverkehrs einschränkend geregelt gewesen. Dem Kläger sei seine ver- traglich geschuldete Leistung in der Zeit vom 1. Mai 2020 bis einschließlich 31. Juli 2020 auch nicht ganz oder teilweise unmöglich iSv § 275 Abs. 1 BGB gewesen. Diese Regelung sei nach Überlassung der Mietsache an die Beklagten nicht mehr anwendbar und werde von den speziellen mietrechtlichen Gewähr- leistungsvorschriften verdrängt. Im Übrigen sei es dem Kläger trotz der behördli- chen Einschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie möglich ge- wesen, den Beklagten den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Mietvertrag sei auch nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrund- lage gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. Zwar sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die Folgen der COVID-19-Pandemie schwerwiegend ge- stört gewesen. Auch könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Möglichkeit einer solchen Pandemie bedacht hätten. Dennoch könnten die Beklagten auf der Grundlage ihres Vorbringens und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Anpassung des Mietvertrags nicht verlangen. Bei der Beurteilung, ob das Festhalten am unveränderten Vertrag für die Beklagten unzumutbar sei, seien deren wirtschaftliche Verhältnisse zu berücksichtigen, wobei es allerdings nicht zwingend erforderlich sei, dass die Beklagten in ihrer wirtschaftlichen Exis- 11 - 6 - tenz tatsächlich gefährdet seien. Durch die Schließung des Friseur- und Kosme- tiksalons in dem Zeitraum vom 30. März 2020 bis zum 4. Mai 2020 hätten die Beklagten zwar zunächst keine Umsätze erzielen können. Ab dem 20. April 2020 hätten sie jedoch das Boutiquegeschäft und ab dem 4. Mai 2020 den Betrieb des Friseur- und Kosmetikgeschäfts unter Auflagen wieder aufnehmen können. Der Vortrag der Beklagten, wonach es im Zeitraum von April 2020 bis August 2020 im Vergleich zu April 2019 bis August 2019 zu einem Umsatzrückgang von 26,56 % gekommen sein solle, spreche dagegen, dass es in dem Zeitraum ab dem 4. Mai 2020 überhaupt zu relevanten Umsatzrückgängen im Vergleich zum Vorjahr gekommen sei. Diese Annahme werde durch die Überlegung gestützt, dass auch die zweite Option für die Überbrückungshilfe II, nämlich ein Umsatz- rückgang von 50 % in zwei aufeinanderfolgenden Monaten von April bis August 2020, nicht erreicht worden sei. Absolute Zahlen für das Jahr 2020 sowie die Zahlen des Vorjahres hätten die Beklagten nicht genannt. Zudem hätten sie in dem relevanten Zeitraum durch die Untervermietung eines Teils der Räumlich- keiten jedenfalls Mieteinnahmen in Höhe von 550 € monatlich erzielt. Öffentlich- rechtliche Hilfszahlungen hätten die Beklagten für die genannten Zeiträume nach ihren Angaben zwar nicht erhalten. Im Übrigen hätten die Beklagten aber nichts zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen im Jahr 2020 insgesamt, insbesondere zum Maß ihrer Liquidität und zur Höhe des erzielten Gewinns, vorgetragen. Schließlich hätten sie auch nicht konkret zu ihrer Kostenstruktur, insbesondere zu ihren Personalkosten und zu möglichen Veränderungen bei einzelnen rele- vanten Kostenpositionen während der Schließungszeiten, vorgetragen. Deshalb sei selbst unter der Annahme, dass der Vortrag der Beklagten zutreffe, eine Her- absetzung der Bruttokaltmiete für die Monate Mai bis Juli 2020 nicht angemes- sen. Angesichts des Fehlens jeglicher Angaben zur Höhe der Gesamtumsätze sei auch die Angabe, in den Monaten von Mai bis Juli 2020 seien Einkünfte in - 7 - Höhe von 28.500 € weggefallen, nicht im Rahmen der Unzumutbarkeitsbetrach- tung zu berücksichtigen. Die Klageforderung sei auch nicht durch Aufrechnung teilweise erloschen, weil den Beklagten entsprechende Gegenforderungen nicht zustünden. Denn die Zahlungen der Miete für die Monate März und April 2020 seien mit Rechtsgrund erfolgt. Die Miete für März 2020 sei schon deshalb nicht nach § 313 Abs. 1 BGB anzupassen, weil die Beklagten die geschuldete Miete monatlich im Voraus ge- zahlt hätten und sich die vom 23. März 2020 an eingetretenen betrieblichen Ein- schränkungen auf die wirtschaftliche Fähigkeit der Beklagten, künftige Mieten zu zahlen, nicht ausgewirkt haben könnten. Die Miete für April 2020 sei nicht anzu- passen, da die Beklagten auch diese - unter Verrechnung mit einer Betriebskos- tenrückerstattung - im Voraus gezahlt hätten und die Schließung im April 2020 nur zu einem Umsatzrückgang von insgesamt ca.10-15 % geführt habe. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen An- spruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Mai bis Juli 2020. Weder war die Miete in diesem Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert noch sind die Beklagten nach § 326 Abs. 1 BGB wegen Unmöglichkeit der von dem Kläger geschuldeten Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) teilweise von ihrer Zahlungsverpflich- tung frei geworden. Ihnen steht zudem kein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags dahingehend zu, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete befreit sind. Schließlich bleibt die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ohne Erfolg, weil sie auch für die Monate März 12 13 - 8 - und April 2020 nicht berechtigt waren, die Miete einzubehalten bzw. zurückzufor- dern. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Miete weder in den Monaten Mai bis Juli 2020 noch in dem der Aufrechnung zugrundeliegen- den Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert war, weil die durch die Verord- nungen der hessischen Landesregierung zum Schutz vor Neuinfektionen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 bewirkten Einschränkungen der Nutzbarkeit der Mietsache nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt haben. a) Der Senat hat nach Erlass des angegriffenen Urteils entschieden, dass Einschränkungen der Nutzbarkeit einer Mietsache, die durch die zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie angeordneten hoheitlichen Maßnahmen bedingt sind, nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 29 ff. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22 f.). Diese Einschrän- kungen beruhen nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, sondern knüpfen an den Geschäftsbetrieb des Mie- ters mit dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der eine verstärkte Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infek- tionsschutzes untersagt bzw. beschränkt werden sollte. Durch die Verordnungen wurde weder den Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch dem Kläger tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 34 f. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22). 14 15 - 9 - Danach führten die durch die hoheitlichen Maßnahmen der hessischen Landesregierung zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie bewirkten Be- schränkungen des Geschäftsbetriebs der Beklagten nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur „Nutzung als Friseur- und Kosmetiksalon und einer Boutique“. Denn ohne beson- dere, hier nicht vorgetragene Umstände gehören nur rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betref- fen oder Einfluss auf sie haben, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchs- hindernisse, die sich - wie hier - aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 36 mwN und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 23). Allein in der vertraglichen Festlegung eines bestimmten Nutzungszwecks kann eine solche Vereinbarung nicht gese- hen werden. 2. Die Beklagten sind auch nicht deshalb von ihrer Verpflichtung zur Miet- zahlung teilweise befreit, weil dem Kläger in den maßgeblichen Zeiträumen seine vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ganz oder teil- weise unmöglich gewesen wäre (§§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB). Wie bereits ausgeführt, war es dem Kläger sowohl in den Monaten Mai bis Juli 2020 als auch in der Zeit, in der die Beklagten den Betrieb ihres Friseur- und Kosmetiksalon vollständig einstellen mussten, nicht unmöglich, ihnen den Gebrauch der Mietsa- 16 17 18 - 10 - che entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren. Der Kläger hat da- her auch während der Zeit dieser Gebrauchsbeschränkungen die von ihm gemäß § 535 Abs. 1 BGB geschuldete Leistung erbracht. Eine Einstandspflicht für den Fall von hoheitlich angeordneten Betriebsuntersagungen und -beschränkungen im Falle einer Pandemie hatte er mangels einer entsprechenden Vereinbarung nicht übernommen (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 40). 3. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich einen Anspruch der Beklagten auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB dahingehend verneint, dass die geschuldete Miete we- gen der pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkungen herabgesetzt wird. a) Für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, hat der Senat entschieden, dass ein Anspruch des Mieters von gewerblich ge- nutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrund- lage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt (Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 41 ff. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 27 ff.). b) Obwohl in den Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -beeinträchtigung die sogenannten realen und hypothetischen Elemente des § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig erfüllt sind, kommt ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn auch das sogenannte normative Element des § 313 Abs. 1 BGB gegeben ist. Denn die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB berechtigt für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner 19 20 21 - 11 - unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertrag- lichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Ver- trag nicht zugemutet werden kann. Das ist nur dann der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr trag- baren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN). Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - allerdings nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 59 mwN). aa) Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzu- mutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung nach § 313 Abs. 1 BGB, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Dabei ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung oder -einschränkung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die fragliche Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung bestehen. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermin- dern (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 58). Allerdings müssen die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen auf pan- demiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Dies sind etwa die Anordnungen von Betriebsschließungen oder in Bezug zur Geschäftsfläche gesetzte Begrenzungen der Personenzahl. In Betracht kommt auch die Beschränkung des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impfstatus („2G“ oder „2G+“) ohne die jedermann eröffnete Möglich- keit, die Zugangsberechtigung auch durch einen Test zu erlangen. Denn damit werden potenzielle Kunden vollständig oder jedenfalls zum Teil vom Besuch des Ladengeschäfts ausgeschlossen, ohne dies kurzfristig selbst beeinflussen zu 22 23 - 12 - können. Von der Berücksichtigung im Rahmen des § 313 Abs. 1 BGB ausgenom- men sind hingegen diejenigen Entwicklungen, die eine anderweitige Ursache ha- ben und damit keine unmittelbare Folge der pandemiebedingten Beschränkun- gen darstellen. Dies gilt etwa für eine im Zuge der Pandemie zu beobachtende - möglicherweise auch durch eine Pflicht zum Tragen eines Mund-Nasen-Schut- zes beeinflusste - allgemeine Kaufzurückhaltung der Kunden, sofern diese nicht durch die die Geschäftsräume betreffenden Maßnahmen der Schließung oder Einschränkung verursacht ist. Insoweit geht es nämlich um dem Verwendungsri- siko des Mieters zuzuordnende Umstände der allgemeinen wirtschaftlichen Ent- wicklung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 31 mwN). Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Ge- schäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die fi- nanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 59 mwN). Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen erspart hat. bb) Grundsätzlich obliegt es der Vertragspartei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft, nachzuweisen, dass ihr ein Festhalten am unver- änderten Vertrag unzumutbar ist. Im Falle einer pandemiebedingten Geschäfts- schließung oder -einschränkung muss deshalb der Mieter darlegen und gegebe- nenfalls beweisen, welche Nachteile, die eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, ihm durch die Maßnahme entstanden sind, und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste 24 25 - 13 - auszugleichen. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistun- gen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungs- leistungen erhalten. Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste auf von der COVID-19-Pandemie (vollständig) unabhängi- gen Umständen beruhen, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Auf dieser Grundlage hat das Gericht in tatgerichtlicher Verantwortung und unter Be- rücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und gegebenenfalls eine Vertragsanpassung vor- zunehmen (Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 61 f. mwN). c) Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts aus Rechtsgründen im Ergebnis nicht zu be- anstanden. aa) Allerdings ist das Berufungsgericht, worauf die Revision zu Recht hin- weist, bei seinen Erwägungen zu § 313 Abs. 1 BGB zu Unrecht davon ausge- gangen, dass die wirtschaftlichen Folgen von hoheitlichen Betriebsbeschränkun- gen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie allein das Verwendungsrisiko des Mieters betreffen. Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschie- den, dass es über das gewöhnliche, von ihm regelmäßig allein zu tragende Ver- wendungsrisiko des Mieters hinausgeht, wenn eine enttäuschte Gewinnerwar- tung auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pande- mie wie einer Betriebsschließung oder -einschränkung für einen gewissen Zeit- raum beruht. Denn mit der COVID-19-Pandemie hat sich ein allgemeines Le- bensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Diese Systemkrise mit 26 27 - 14 - ihren weitreichenden Folgen hat vielmehr zu einer Störung der großen Ge- schäftsgrundlage geführt. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 30 mwN). Trotz dieses fehlerhaften Ansat- zes hat das Berufungsgericht jedoch letztlich im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats richtig erkannt, dass der Mieter bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache, die auf einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -ein- schränkung beruht, dann eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Maß- nahme verlangen kann, wenn ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Ob dies der Fall ist, bedarf einer umfassenden Abwägung nach § 313 Abs. 1 BGB, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichti- gen sind. Auch dies hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. bb) Dass das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten nicht für ausrei- chend angesehen hat, um die Unzumutbarkeit eines Festhaltens an dem unver- änderten Vertrag zu begründen, begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Entgegen der Auffassung der Revision waren die Beklagten gehalten, zur Begründung ihres Anspruchs auf Vertragsanpassung umfassend zu den wirt- schaftlichen Auswirkungen der pandemiebedingten Beschränkungen ihres Ge- schäftsbetriebs in den streitgegenständlichen Zeiträumen vorzutragen. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist ent- scheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so er- heblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN). Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamt- betrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (vgl. Senats- urteil von 13. Juli 2022 - XII ZR 75/21 - NZM 2022, 802 Rn. 45). Denn nur dann 28 29 - 15 - ist dem Gericht die Prüfung möglich, ob dem Mieter trotz der eingetretenen Stö- rung der Geschäftsgrundlage eine vollständige Zahlung der geschuldeten Miete zumutbar ist oder ob eine Vertragsanpassung erfolgen muss. Vorliegend haben die Beklagten jedoch nur vorgetragen, dass in den Mo- naten Mai bis Juli 2020 Einkünfte in Höhe von 28.500 € weggefallen seien, dass es in dem Zeitraum von April bis August 2020 zu einem Umsatzrückgang in Höhe von 26,56 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gekommen sei und sie keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten hätten. Dass das Berufungsge- richt diesen Vortrag für die Darlegung der Unzumutbarkeit nicht für ausreichend erachtet hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, weil diese Angaben nicht genügen, um die wirtschaftliche Situation der Beklagten in den streitgegen- ständlichen Zeiträumen in der erforderlichen Weise beurteilen zu können. So bleibt aufgrund des Vorbingens der Beklagten unklar, ob und in welchem Umfang Einsparungen während der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen vorge- nommen werden konnten und wie sich der behauptete Umsatzrückgang auf das Geschäftsergebnis der Beklagten ausgewirkt hat. Zu Recht hat das Berufungs- gericht in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass die Beklagten in dieser Zeit zusätzliche Einkünfte durch Untervermietung in Höhe von 500 € erzielt haben. 4. Schließlich hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend angenom- men, dass die Klageforderung nicht durch die von den Beklagten erklärte Auf- rechnung ganz oder teilweise erloschen ist. Soweit das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Ver- tragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB für die Monate März und April 2020 30 31 32 - 16 - mit der Begründung abgelehnt hat, die Miete sei für diesen Zeitraum schon des- halb nicht anzupassen, weil sie von den Beklagten im Voraus entrichtet worden sei, ist dies allerdings, worauf die Revision zu Recht hinweist, rechtsfehlerhaft. Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Störung der Geschäftsgrundlage eines Austauschvertrags grundsätzlich dann nicht mehr geltend gemacht werden kann, wenn der Vertrag beiderseits vollstän- dig erfüllt worden ist (vgl. BGH Urteil vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99 - NJW 2001, 1204, 1206 mwN). Insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen - wie einem Mietvertrag - kommt regelmäßig eine Anpassung des Vertragsinhalts an die veränderten Verhältnisse nur für die Zukunft in Betracht (vgl. BGHZ 58, 355 = NJW 1972, 1577, 1579 und BGH Urteil vom 21. April 1983 - I ZR 201/80 - NJW 1983, 2143, 2144). Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos. Liegen bei einem Mietvertrag die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage vor, kann der Vertrag grund- sätzlich auch rückwirkend auf den Zeitpunkt des Eintritts der Vertragsstörung an- gepasst werden, wenn einer der Vertragsparteien die Aufrechterhaltung der er- brachten Leistung nicht zumutbar ist. Wenn dies der Fall ist, muss die erbrachte Leistung zurückgewährt werden (vgl. BeckOGK/Martens [Stand: 1. Oktober 2022] BGB § 313 Rn. 139 f.; MünchKommBGB/Finkenauer 9. Aufl. § 313 Rn. 98; vgl. auch BGH Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 - NJW 2004, 3115, 3116). Die Entscheidung des Berufungsgerichts zu diesem Punkt stellt sich je- doch im Ergebnis als richtig dar. Denn es hat eine aufrechenbare Gegenforde- rung der Beklagten wegen Störung der Geschäftsgrundlage auch mit der Begrün- dung abgelehnt, dass sich die ab dem 23. März 2020 eingetretenen pandemie- bedingten Betriebsbeschränkungen auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beklagten in diesem Monat kaum ausgewirkt haben könnten. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung für den Monat April 2020 hat das Berufungsgericht mit der 33 34 - 17 - Begründung abgelehnt, dass die Betriebsschließung in diesem Monat nur zu ei- nem Umsatzrückgang von 10-15 % geführt habe. Hiergegen ist aus Rechtsgrün- den nichts zu erinnern, zumal - wie bereits ausgeführt - die Beklagten für sämtli- che streitgegenständlichen Zeiträume keinen ausreichenden Vortrag dazu gehal- ten haben, dass ihnen eine vollständige Zahlung der geschuldeten Miete unzu- mutbar gewesen ist. Guhling Klinkhammer Schilling Günter Botur Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.02.2021 - 2-28 O 174/20 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.10.2021 - 2 U 45/21 -