V ZR 81/23

Zurück BGH 22. März 2024 V ZR 81/23 WEG § 16 Abs. 2 S. 2 Kostenverteilung; Kompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Kreises der Kostenschuldner; erstmalige Belastung einzelner Wohnungseigentümer mit Kosten; Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 16 Abs. 2 S. 2 Kostenverteilung; Kompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Kreises der Kostenschuldner; erstmalige Belastung einzelner Wohnungseigentümer mit Kosten; Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung a) Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. b) Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. BGH, Urt. v. 22.3.2024 – V ZR 81/23 Problem K ist Teileigentümer mehrerer Doppelparker und verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden hydraulischen Hebeanlage. Aufgrund des Defektes der Hebeanlage kann in den Doppelparkern des K lediglich je ein Fahrzeug abgestellt werden. Nach der Regelung der Teilungserklärung sind alle Erhaltungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen von sämtlichen Wohnungs- bzw. Teileigentümern zu tragen. In einer Eigentümerversammlung vor der anstehenden Sanierung fassen die Wohnungseigentümer den Beschluss, den Verteilungsschlüssel dahingehend zu ändern, dass die Kosten für etwaige Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an den Doppelparkern allein deren Teileigentümer gemeinschaftlich tragen. K wendet sich nun gegen diesen Beschluss. Entscheidung Der BGH setzt sich zunächst mit der Frage der Beschlusskompetenz und mit der umstrittenen Reichweite des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auseinander. Entgegen einzelner Literaturstimmen nimmt der BGH mit der vorherrschenden Auffassung in der Literatur an, dass § 16 Abs. 2 S. 2 WEG die Kompetenz der Wohnungseigentümer begründe, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gelte auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert werde, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Für dieses weite Verständnis des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG spreche bereits der Wortlaut der Vorschrift sowie das gesetzgeberische Ziel, es den Wohnungseigentümern leichter zu machen, nach den Umständen des Einzelfalles über eine angemessene Kostenverteilung zu entscheiden. Der Gesetzgeber habe bewusst auf die nach § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG a. F. bestehenden Beschränkungen und inhaltlichen Vorgaben verzichtet. Entsprechend nimmt der BGH die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Änderung des Verteilungsschlüssels an. Darüber hinaus sei den Wohnungseigentümern bei der Änderung des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, sodass der Beschluss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen müsse und insbesondere ein sachlicher Grund als weitere, davon unabhängige Voraussetzung nicht erforderlich sei. Werden konkret die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspreche dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtige. Daran gemessen entspreche die vorliegende Änderung der Kostenverteilung für die Doppelparker auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da nur Teileigentümer mit Kosten belastet werden, welche auch einen Nutzen aus der Erhaltung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Doppelparker-Anlage ziehen. Praxishinweise Kostentragungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung sind damit nach den Umständen des Einzelfalls durch die Wohnungseigentümer in weitem Umfang durch Beschluss anpassbar, sodass Wohnungs- bzw. Teileigentümer nicht fest auf den unveränderten Bestand der ursprünglich in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostentragungsregelung vertrauen können. Insbesondere kann der Kostenverteilungsschlüssel bis zur Grenze ordnungemäßer Verwaltung auch gegen den Willen Einzelner zu deren Lasten geändert werden. Auf Rückfrage der Beteiligten sollte hierzu durch den Notar Auskunft erteilt werden können. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 22.03.2024 Aktenzeichen: V ZR 81/23 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: DNotI-Report 2024, 78-79 Normen in Titel: WEG § 16 Abs. 2 S. 2