V ZR 241/23

ECLI:DE:BGH:2024:050724UVZR241.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 241/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein WEG § 19, § 27 Abs. 2 a) Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentums- recht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. b) Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Woh- nungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vor- nahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Ein- zelnen entscheiden soll. c) Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich aus- drücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorge- geben wird. BGH, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 241/23 - LG Düsseldorf AG Wuppertal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juli 2024 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Brückner, die Richter Dr. Göbel und Dr. Malik, die Richterin Laube und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Oktober 2023 aufgehoben. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 1. Februar 2023 wird zurückgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungsei- gentümer (GdWE). Im Jahr 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer im Zuge einer geplanten Erneuerung der Außenfenster, einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und der Erstellung eines Prioritätenplans nach Dring- lichkeit zu beauftragen. Nachdem der Sachverständige eine Prioritätenliste nebst Leistungsverzeichnis erstellt hatte, worin spezifiziert wurde, welche Fenster in welcher Ausführung eingebaut werden sollen, beschlossen die Wohnungseigen- tümer im November 2021, den Sachverständigen auch mit der Erstellung der 1 - 3 - Ausschreibungsunterlagen, der Einholung von Angeboten und der Fertigung ei- nes Preisspiegels zu beauftragen. In der Eigentümerversammlung vom 9. Juni 2022 informierte die Verwal- terin ausweislich des Protokolls darüber, dass mehrere Anbieter Angebote zu- rückgezogen hätten und die verbliebene Anbieterin, die den Fensteraustausch zunächst für einen Preis zwischen 4.500 € und 5.000 € pro Wohnung angeboten hatte, mitgeteilt habe, dass sie im Jahre 2022 weder einen Austausch vornehmen noch eine Bestellung entgegennehmen könne, so dass die Preise für den Aus- tausch nicht kalkulierbar seien. Sodann wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen: Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen noch- mal drei Angebote eingeholt werden. Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000,00 EUR brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteran- lagen entsprechen. …“ Die Kläger wenden sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen diesen Be- schluss. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger ist der Beschluss für ungültig erklärt worden. Mit der von dem Landgericht zuge- lassenen Revision möchte die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmit- tels. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss für ungültig zu er- klären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern. Ein sol- cher Beschluss müsse aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der den Wohnungseigentümern zustehende Ermessensspielraum werde überschritten, wenn die Entscheidung über wesentliche Maßnahmen allein dem Verwalter über- lassen werde oder der Beschluss - so wie hier - inhaltlich nicht hinreichend be- stimmt sei. Mangels Bezugnahme auf einen Leistungskatalog oder ein Angebot fehle es an der Festlegung einer Bezugs- bzw. Kostengröße für das einzelne zu tauschende Fenster. Jenseits der Vorgaben für die Optik sei der Verwalter in sei- ner Entscheidung über die genaue Ausgestaltung der einzelnen Fenster im Hin- blick auf die Materialauswahl und die anzusetzenden Kosten vollkommen frei, was ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts erweist sich der Beschluss als rechtmäßig. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht unausgespro- chen davon aus, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, die in 4 5 6 - 5 - dem angefochtenen Beschluss genannten Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter zu übertragen. a) Das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 gel- tenden Fassung regelte die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für eine Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter nicht aus- drücklich. Im Innenverhältnis standen dem Verwalter nur eng begrenzte Ent- scheidungsbefugnisse zu. Die Kompetenzverteilung nach altem Recht wurde als schwerfällig und reformbedürftig angesehen (vgl. Abschlussbericht der Bund- Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von August 2019, ZWE 2019, 429, 440). Zwar bestand ein Bedarf, dem Verwalter weiterge- hende Kompetenzen für laufende Maßnahmen der Verwaltung zu übertragen, um zu vermeiden, dass jede Einzelentscheidung in der Eigentümerversammlung getroffen werden muss. Beschlüsse über Kompetenzverlagerungen auf den Ver- walter waren aber mit Rechtsunsicherheiten im Hinblick auf die Beschlusskom- petenz behaftet. Erst nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisie- rungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 hat der Senat im Jahr 2021 für die alte Rechtslage geklärt, dass die Wohnungseigentümer auf der Grundlage ihres Selbstorganisationsrechts durch Beschluss dem Verwalter über seine ge- setzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnah- men der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen können, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2021 - V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 11 ff.). Diese ungeschriebene Kompetenz bestand also nur in en- gen Grenzen. 7 - 6 - b) Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentums- recht haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu stär- ken, hat der Gesetzgeber die Kompetenz der Wohnungseigentümer, eigene Ent- scheidungskompetenzen durch Beschluss auf den Verwalter zu übertragen, durch das WEMoG erheblich erweitert (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 30). Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 WEG ein- schränken oder erweitern. Sie haben damit die Möglichkeit, diejenigen Maßnah- men selbst zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwal- ters legen wollen (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 75). Soweit die Wohnungseigen- tümer nach § 19 Abs. 1 WEG in Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwal- tung durch Beschluss entscheiden dürfen, können sie ihre Entscheidungskom- petenz durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen (vgl. BeckOK WEG/Elzer [15.7.2024], § 27 Rn. 74; Staudinger/Jacoby, BGB [2023], § 27 WEG Rn. 61). Eine inhaltliche Einschränkung dieser Beschlusskom- petenz ist dem Gesetzeswortlaut oder den Gesetzesmaterialien nicht zu entneh- men (vgl. Erman/Grziwotz, BGB, 17. Aufl., § 27 WEG Rn. 14; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 75). Die Wohnungseigentümer können daher u.a. Entscheidun- gen über Erhaltungsmaßnahmen auf den Verwalter verlagern. c) Gemessen daran hält sich der Beschluss, durch welchen der Verwalter ermächtigt wird, den bereits beschlossenen Austausch der Fensteranlagen in Auftrag zu geben, im Rahmen der den Wohnungseigentümern nach § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz. Die zu erneuernden Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 7). Die 8 9 - 7 - Maßnahme dient daher der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. 2. Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Ob dem Verwalter in dem Delegationsbeschluss inhaltliche Kriterien der Aufgabenerfüllung zur Konkretisie- rung des Entscheidungsmaßstabs vorgegeben werden müssen, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Frage der Bestimmtheit des Beschlusses (so aber Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 9 Rn. 156; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 72), sondern betrifft die Frage, ob die Reichweite der Delegation ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn je weiter die Delegation reicht, desto weniger bestimmt ist naturgemäß die in dem Beschluss enthaltene Umschreibung der von dem Verwalter zu treffenden Ent- scheidungen. 3. Von der Beschlusskompetenz zu trennen ist die Frage, ob der auf der Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies verneint das Berufungsgericht zu Unrecht. a) Obgleich § 27 Abs. 2 WEG selbst keine inhaltlichen Anforderungen an den Beschluss stellt, entspricht es allgemeiner Auffassung, dass sich seine Ordnungsmäßigkeit an § 18 Abs. 2 WEG messen lassen muss. Ein auf der Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem die Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen auf den Verwalter dele- giert wird, muss daher, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, den Grundsätzen ordnungs- mäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 53; BeckOGK/Greiner, WEG [1.6.2024], § 27 Rn. 71; BeckOK WEG/Elzer 10 11 12 - 8 - [15.7.2024], § 27 Rn. 77; MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl., § 27 WEG Rn. 48; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 76; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 498). b) Diesen Anforderungen wird der angefochtene Beschluss gerecht. Die Übertragung der Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter durch den ange- fochtenen Beschluss hält sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern durch das Gesetz eingeräumten Ermessens. aa) Das Gesetz lässt erkennen, dass es nicht ordnungsmäßiger Verwal- tung widerspricht, wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter über die ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG bereits durch das Gesetz eingeräumten Aufgaben und Befugnisse hinaus weiterreichend auch die Kompetenz übertragen, Maßnah- men ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die übergeordnete Bedeutung ha- ben oder zu erheblichen Verpflichtungen der GdWE führen. Zudem ergibt der Umkehrschluss aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dass Aufgaben auch dann delegiert werden dürfen, wenn sie nicht eilig oder zur Abwendung von Nachteilen erforder- lich sind. Ansonsten bedürfte es der Vorschrift des § 27 Abs. 2 WEG nämlich nicht. Den Wohnungseigentümern kommt aufgrund ihres Selbstorganisations- rechts (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2021 - V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 13) bei der Entscheidung, welche Aufgaben sie innerhalb ihrer Beschlusskompe- tenz gemäß § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen, ein weiter Ermes- sensspielraum zu (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 54; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 77; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 498). Wo die Grenzen dieses Ermessens im Einzelnen verlaufen, bedarf hier keiner Klärung. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung 13 14 - 9 - entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entschei- dung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Aus- führung im Einzelnen entscheiden soll. Dagegen kann nicht eingewendet wer- den, das wirtschaftliche Risiko für die Wohnungseigentümer werde dann unüber- sehbar. Denn die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung entspricht ohnehin nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbrin- gung der erforderlichen Mittel gesichert ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Novem- ber 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 27; Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 17). Für einen weiten Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer bei der Delegation von Aufgaben streiten letztlich auch praktische Bedürfnisse, weil der Aufwand für die Durchführung einer Eigentü- merversammlung vermieden und eine effiziente Verwaltung ermöglicht wird (so BT-Drucks. 19/18791 S. 75). bb) Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverla- gerung auf den Verwalter setzt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird. (1) Nach dem WEMoG trifft die Pflicht zur Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer zwar nicht mehr den Verwalter, sondern die GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Diese erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben jedoch durch ihre Organe; internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Ent- scheidungen umsetzt (vgl. Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 263/21, NJW-RR 2023, 226 Rn. 26). Verbleiben dem Verwalter infolge einer Kompetenz- verlagerung Entscheidungsbefugnisse bei der Umsetzung eines Beschlusses, übt er die Befugnisse aus, die ohne Delegation der Eigentümerversammlung zu- gestanden hätten. Unabhängig davon, ob er auf der Grundlage seiner gesetzlich 15 16 - 10 - vorgesehenen Entscheidungskompetenzen nach § 27 Abs. 1 WEG oder nach einer Kompetenzverlagerung gemäß § 27 Abs. 2 WEG handelt, muss der Ver- walter als Organ der GdWE die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung be- achten und sein Handeln daran ausrichten. Zwar ist der Verwalter nicht notwen- dig verpflichtet, das billigste oder das technisch hochwertigste Angebot anzuneh- men (vgl. BayObLG, WuM 1996, 651, 652); er muss aber unter mehreren sich bietenden Optionen unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit nach pflichtgemäßem Ermessen diejenige wählen, die dem Interesse der Wohnungs- eigentümer nach billigem Ermessen gerecht wird (§ 18 Abs. 2 WEG; vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 515). (2) Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - nur um die Durchführung der Maßnahme im Einzelnen geht, gibt infolgedessen bereits das Gesetz den Ent- scheidungsmaßstab hinreichend konkret vor; es ist nicht erforderlich, dass dem Verwalter in dem Beschluss ausdrücklich vorgegeben wird, dass er nach pflicht- gemäßem Ermessen zu handeln hat (so aber Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 9 Rn. 156). Bei der Entscheidung, welchen Handwer- ker er nach Einholung weiterer Angebote beauftragt, hat der Verwalter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Bei der Abwägung muss er alle für die Ent- scheidung relevanten Umstände beachten. cc) Nach diesen Grundsätzen entspricht die Übertragung der Entschei- dungskompetenzen auf den Verwalter in dem angefochtenen Beschluss ord- nungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben den grundlegenden Beschluss gefasst, die Außenfenster der Anlage nach Dringlichkeit durch optisch gleichartige Fenster austauschen zu lassen und dem Verwalter aufgegeben, drei weitere Angebote einzuholen. Die Kosten der Maßnahme sollen nach dem Be- schlussinhalt aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Das Budget für das 17 18 - 11 - Jahr 2022 in Höhe von 35.000 € haben sie vorgegeben. Damit haben sie die wesentlichen Entscheidungen über die Durchführung der Instandsetzungsmaß- nahme und zu deren Finanzierung selbst getroffen. Die Auftragsvergabe und die Durchführung im Einzelnen konnten sie ohne weiteres auf den Verwalter dele- gieren. Dass der angefochtene Beschluss weder auf das Leistungsverzeichnis und die Prioritätenliste des beauftragten Sachverständigen noch auf das Angebot des Unternehmens Bezug nimmt, ist unschädlich. Denn es wird ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese Unterlagen, auf denen der Be- schluss über die Erneuerung der Fenster beruht, bei der Auftragsvergabe in den Blick zu nehmen und nur in begründeten Fällen hiervon abzuweichen. Das schließt es nicht aus, dass der Verwalter andere Prioritäten setzen kann, wenn sich die Verhältnisse geändert haben sollten. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die zugleich beschlos- sene Haftungsfreistellung des Verwalters widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil durch den Vollzug Tatsachen geschaffen würden und dem Verwalter nicht im Voraus die Haftung wegen Vorsatzes erlas- sen werden könne, hat der Senat das nicht zu prüfen. Denn darauf ist die An- fechtungsklage nicht gestützt worden. Mit ihr machen die Kläger nur geltend, die Leitlinien der Verwaltertätigkeit seien in dem angefochtenen Beschluss nicht hin- reichend bestimmt worden, die Priorisierung der Maßnahmen sei nicht transpa- rent und eine Kostenkontrolle sei nicht möglich. b) Gleiches gilt sinngemäß für den Einwand der Revisionserwiderung, eine Erweiterung der Aufgaben des Verwalters nach Abschluss des Verwaltervertrags 19 20 21 - 12 - stelle eine Vertragsergänzung dar, die nur mit Zustimmung des Verwalters wirk- sam werden könne, und eine solche Zustimmung sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. III. 1. Das Urteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststel- lungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederher- stellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 22 - 13 - 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO (Berufungsverfah- ren) und § 91 Abs. 1 ZPO (Revisionsverfahren). Brückner Göbel Malik RinBGH Laube Schmidt ist wegen Urlaubs an der elektronischen Signatur gehindert. Die Vorsitzende Brückner Vorinstanzen: AG Wuppertal, Entscheidung vom 01.02.2023 - 95b C 43/22 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2023 - 25 S 25/23 - 23 - 14 - Verkündet am 5. Juli 2024 Rinke, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle