4 B 67/17

Anfangswertbestimmung und Berücksichtigung dynamisierter Werte bei § 154 BauGB • Bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB ist nur die durch die Sanierung kausal verursachte Bodenwertsteigerung abzuschöpfen. • Das Wort "wenn" in § 154 Abs. 2 BauGB ist konditional zu verstehen; Anfangs- und Endwert sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. • Die Berücksichtigung einer fiktiven qualitativen Weiterentwicklung (dynamisierter Anfangswert) ist zulässig, soweit sich ohne Sanierung mit Gewissheit und nicht nur spekulativ eine Wertsteigerung ergeben hätte. • Die Revision ist nicht zuzulassen, wenn die vorgelegten Fragen entweder bereits in der Nichtzulassungsbeschwerde beantwortet werden können oder der Rüge die Darlegung der grundsätzlichen Klärungsbedürftigkeit fehlt. Die Gemeinde setzte nach förmlicher Sanierung einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fest. Der Beklagte (Eigentümer) rügte, der Anfangswert sei verfahrensfehlerhaft bestimmt; er beantragte Zulassung der Revision und machte geltend, § 154 Abs. 2 BauGB enthalte einen Qualitätsstichtag, der auf den Tag vor Beginn des Sanierungseinflusses abzustellen sei, oder alternativ sei ein dynamisierter Anfangswert zu berücksichtigen, also der Wert, der ohne Sanierung bis zum Wertermittlungsstichtag entstanden wäre. Das Oberverwaltungsgericht hatte bei der Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Werts eine fiktive qualitative Weiterentwicklung ohne Sanierung berücksichtigt und den Ausgleichsbetrag entsprechend reduziert. Der Beklagte rügte zudem Verfahrensfehler und fehlende Spruchreifmachung durch das Gericht. • Rechtliche Grundlage ist § 154 BauGB; Ausgleichsbetrag bemisst sich nach der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts (Differenz zwischen Anfangswert ohne Sanierung und Endwert nach Sanierung). • Aus § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB folgt, dass nur kausal durch die Sanierung veranlasste Wertsteigerungen abzuschöpfen sind; daher ist das in § 154 Abs. 2 verwendete "wenn" konditional zu verstehen und nicht zwingend zeitlich zu fixieren. • Anfangs- und Endwert sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln; der Qualitätsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der maßgeblichen Grundstückszustand bezieht (Abgrenzung zur ImmoWertV). • Eine Berücksichtigung dynamisierter Anfangswerte ist möglich, soweit sich ohne Sanierung mit Gewissheit (nicht rein spekulativ) eine qualitative und damit wertmäßige Entwicklung ergeben hätte; im vorliegenden Fall sah die Vorinstanz berechtigte Anhaltspunkte dafür aufgrund der Lage und wendebedingter Effekte des Gebiets. • Die vom Beklagten gerügten Fragen und behaupteten Verfahrensfehler rechtfertigen keine Zulassung der Revision: Die Fragen können im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren beantwortet werden bzw. der Beklagte hat die grundsätzliche Klärungsbedürftigkeit und die behaupteten Verfahrensverstöße nicht hinreichend dargelegt. • Die Vorinstanz hat ihren Ermessens- und Bewertungsspielraum ausgeübt; bloße Verweise auf andere Entscheidungen ohne substantiierte Auseinandersetzung reichen nicht zur Begründung einer Zulassung nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 oder § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten hatte keinen Erfolg; die Revision wurde nicht zugelassen. Das Bundesverwaltungsgericht bestätigt, dass bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB nur die durch die Sanierung kausal hervorgerufene Bodenwertsteigerung abzuschöpfen ist und dass das "wenn" in § 154 Abs. 2 BauGB konditional zu verstehen ist. Eine dynamisierte Anfangswertbestimmung ist zulässig, wenn sich die Wertsteigerung ohne Sanierung mit Gewissheit und nicht nur spekulativ ergeben hätte; das Oberverwaltungsgericht hat im konkreten Fall solche tatsächlichen Anhaltspunkte festgestellt, an die der Senat gebunden ist. Beanstandete Verfahrensfehler sind nicht schlüssig dargetan worden, so dass auch aus prozessualen Gründen keine Revision zuzulassen war. Die Kostenentscheidung und Streitwertfestsetzung beruhen auf den einschlägigen Vorschriften.