V ZR 288/89

Zurück VGH München 15. Oktober 2008 15 ZB 08.1209 BauGB § 11 Abs. 3; BayVwVfG Art. 57, 59; BGB § 125 Nichtigkeit eines städtebaulichen Vertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 165MittBayNot 2/2009 Rechtsprechung Öffentliches Recht kehr die GbR eigene Rechte und Pflichten begründen kann. Die grundbuchrechtlichen Komplikationen sind verfahrensrechtlicher Natur und erschweren nur den zum Vollzug von Verfügungen der Gesellschaft im Grundbuch notwendigen Nachweis der Befugnis der Gesellschafter zur Vertretung der Gesellschaft (BGH, NJW 2008, 1378 , 1379 m. w. N.). Ob mit Rücksicht auf die fehlende Registerpublizität der GbR die Verlautbarung im Grundbuch auch als Eintragung der Gesellschafter selbst verstanden werden kann, was der BGH im Hinblick auf §§ 17 Abs. 1, 146 ZVG , § 736 ZPO so gesehen hat (BGH, NJW 2007, 995 ), kann auf sich beruhen. Sie wäre allenfalls nur einer verfahrensmäßigen Notwendigkeit zur Verlautbarung der Gesellschaft selbst geschuldet. Die neuere kostenrechtliche Literatur hat sich weitgehend dieser Sichtweise angeschlossen (Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, 99. Akt. zur 2. Aufl., § 60 Rdnr. 10 a; Assenmacher/ Mathias, KostO, 16. Aufl., Stichwort: Gesellschaft bürger­ lichen Rechts Anm. 3; Wilsch, JurBüro 2007, 397 ; undeutlich Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 17. Aufl., § 60 Rdnr. 35 Fn. 46 und 48; a. A. Hartmann, Kostengesetze, 38. Aufl., § 60 KostO Rdnr. 17). b) Auch für den weiteren Privilegierungstatbestand des § 24 Abs. 3 KostO ergibt sich nichts anderes. Nach der Rechtsprechung des OLG Zweibrücken ( FGPrax 2004, 255 = MittBayNot 2004, 468 m. Anm. Fembacher; zustimmend Hartmann, Kostengesetze, § 24 KostO Rdnr. 16; Rohs in Rohs/ Wedewer, KostO, 98.Akt. zur 2.Aufl., § 24 Rdnr. 21 a; Wilsch, JurBüro 2007, 397 , 399) tritt die Vergünstigung nicht ein, soweit eine Außengesellschaft bürgerlichen Rechts eine der in § 24 Abs. 1 und 2 KostO genannten Verpflichtungen erfüllen muss, auch wenn einer oder alle ihrer Gesellschafter mit den nach § 24 Abs. 1 und 2 KostO Berechtigten in dem bezeichneten Verwandtschaftsverhältnis steht oder stehen. Der Senat schließt sich dem aus den vom OLG Zweibrücken dargelegten Gründen sowie aus den vorstehenden Überlegungen an. Gegen diese Meinung wird der letztlich personenrechtliche Hintergrund der Privilegierungsvorschriften ins Feld geführt (Fembacher, MittBayNot 2004, 469 , 470; ebenso Bengel/ Tiedtke, DNotZ 2005, 336 , 346 f.). Gewollt sei im Grunde eine Grundstücksüberlassung auf die Kinder als natürliche Personen und die GbR-Lösung werde nur als äußere Konstruktion in erster Linie aus steuerlichen Gründen gewählt. Für das persönliche Näheverhältnis zwischen den Beteiligten, den eigentlichen Grund für das Privileg des § 24 Abs. 3 KostO, sei es unerheblich, ob auf eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthandsgemeinschaft übertragen werde. Doch kann dieser Gesichtspunkt mit Rücksicht auf die Behandlung der handelsrechtlichen Gesellschaftsformen wie der OHG oder der KG nicht durchschlagen. Diese ebenfalls zu privilegieren steht ihre gesetzlich verankerte (vgl. § 124 Abs. 1 HGB) Selbständigkeit entgegen. Die auf Verwandtschaftsverhältnisse begründete Kostenprivilegierung gilt deshalb bei einer am maßgeblichen Rechtsgeschäft beteiligten Handelsgesellschaft, auch wenn diese nur aus den „eigentlich“ privilegierten Angehörigen besteht, nach langjähriger gefestigter Rechtsprechung nicht ( BayObLGZ 1955, 250 ; Rohs in Rohs/ Wedewer, KostO, § 24 Rdnr. 21 a, § 60 Rdnr. 10 a je m. w. N.). Die „Nähe“ der GbR zur OHG (vgl. BGHZ 146, 341 , 346 = MittBayNot 2001, 192 m. Anm. Ann) verlangt hingegen eine kostenrechtliche Gleichbehandlung mit den personenrechtlichen Handelsgesellschaften. Im Übrigen verweist der Senat auf seine den Beteiligten bekannte Rechtsprechung zu § 67 Abs. 1 KostO (MittBayNot 2009, 64), die mit der hier gefundenen Lösung im Einklang steht. Öffentliches Recht 13. BauGB § 11 Abs. 3; BayVwVfG Art. 57, 59; BGB § 125 (Nichtigkeit eines städtebaulichen Vertrages) Ein städtebaulicher Vertrag ist wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nichtig, wenn kein sachlicher Zusam­ menhang zwischen der Leistung einer Behörde (Auswei­ sung eines Baugebiets) und der hierfür versprochenen Gegenleistung (Zahlung eines Betrages pro Quadratmeter veräußerter Bauparzelle) besteht. (Leitsatz der Schriftlei­ tung). BayVGH, Beschluss vom 15.10.2008, 15 ZB 08.1209 Die Klägerin begehrt die Löschung einer für die Beklagte bestellten und eingetragenen Höchstbetragssicherungshypothek. Grundlage der mit notariellem Vertrag vom 22.5.2002 bestellten Sicherungshypothek bis zu einem Höchstbetrag von 195.000 € war die Absicherung von Forderungen der Beklagten aus einem städtebaulichen Vertrag, der Geldleistungen der Klägerin in Höhe von 26,56 € pro Quadratmeter verkauften Baulandes nach Überplanung mit einem Bebauungsplan vorsah. Das der Sicherungshypothek zugrundeliegende Schuldverhältnis ist unter Nr. II der notariellen Urkunde vom 22.5.2002 beschrieben. Die Vereinbarung über den städtebaulichen Vertrag wurde zwischen den Beteiligten im Dezember 2000 mit Billigung des Stadtrates der Beklagten gemäß Beschluss vom 19.12.2000 geschlossen. Eine schriftliche Fixierung der Vereinbarung wurde nicht vorgenommen. Der Bebauungsplan trat am 31.3.2002 in Kraft. Am 17.6.2004 schlossen die Beteiligten sowie ein Zweckverband zur Wasserversorgung einen Erschließungsvertrag, der u. a. eine Beteiligung der Klägerin als Erschließungsträger an den Kosten zentraler Anlagen vorsieht. Im Verlauf der Verwertung der überplanten Grundstücke durch die Klägerin kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten über die Frage der von der Klägerin zu leistenden Erschließungskosten. In der Folge stellte die Klägerin die Wirksamkeit des zwischen den Beteiligten geschlossenen städtebaulichen Vertrages in Frage. Sie erhob Klage zum VG und beantragte, die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs insofern zu erteilen, als die dort eingetragene Höchstbetragssicherungshypothek zu löschen ist. Das VG gab der Klage statt. Hiergegen beantragte die Beklagte die Zulassung der Berufung. Aus den Gründen: II. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Die Beklagte beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist zur Begründung ihres Zulassungsantrages hat darlegen lassen ( § 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO ). Die Beklagte wendet gegen die erstgerichtliche Entscheidung im Wesentlichen ein, der als Grundlage der Bestellung der Höchstbetragssicherungshypothek in Höhe von 195.000 € zwischen ihr und der Klägerin geschlossene städtebauliche Vertrag sei entgegen der Auffassung des VG wirksam. Mit dem VG sei hier von dem in Nr. II der notariellen Urkunde vom 22.5.2002 beschriebenen Schuldverhältnis als Vertragsvereinbarung auszugehen. Über den in der Urkunde vom 22.5.2002 wiedergegebenen Vertragsinhalt hinaus seien jedoch auch die im Vorfeld getroffenen Vereinbarungen sowie der gesamte zeitliche Ablauf des Prozedere zwischen den Par Rechtsprechung Öffentliches Recht MittBayNot 2/2009 teien als Vertrags- und Geschäftsgrundlage anzusehen. Bei einer Gesamtschau des Vorgangs könne danach weder von einem Verstoß gegen das Gebot der Angemessenheit gemäß Art. 56 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG , § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot angenommen werden. Urteils schon dann nicht durchschlagen, wenn das angefochtene Urteil aus anderen Gründen richtig ist (vgl. BVerwG, DVBl 2004, 838 ). Danach ist die Entscheidung des VG – unabhängig von Fragestellungen der materiellen Rechtmäßigkeit des städtebaulichen Vertrags – schon wegen der formellen Nichtigkeit des Vertrages im Ergebnis richtig. a) Auf die von der Beklagten im Zulassungsverfahren aufgeworfenen Fragestellungen zur materiellen Wirksamkeit des mit der Klägerin geschlossenen städtebaulichen Vertrages kommt es zunächst nicht an, da der fragliche Vertrag schon aus formellen Gründen nichtig ist. Nr. II des notariellen Vertrags zur Bestellung der Sicherungshypothek vom 22.5.2002 enthält lediglich die Wiedergabe einer bereits geschlossenen Vereinbarung. Da sämtliche Absprachen und Vereinbarungen zwischen den Beteiligten seit dem Jahre 1998 im Übrigen nur mündlich vorgenommen wurden, liegt kein schriftlicher Vertrag gemäß § 11 Abs. 3 BauGB , Art. 57 BayVwVfG vor. Die nur mündlich geschlossenen Vereinbarungen sind formungültig und gemäß Art. 59 Abs. 1 BayVwVfG i. V. m. § 125 BGB nichtig. b) Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat allerdings auch dann keinen Erfolg, wenn man mit dem VG unterstellt, dass die Beteiligten am 22.5.2002 mit der Bestellung der S ­ icherungshypothek zugleich einen erneuten Vertragsschluss über das zugrundeliegende Schuldverhältnis gewollt hätten. Die insoweit dann formgültige Vereinbarung wäre wegen eines Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nichtig. Die Frage der Formunwirksamkeit des städtebaulichen Vertrags war im erstinstanzlichen Verfahren Gegenstand der rechtlichen Erörterung der Beteiligten. Die Beteiligten sind nach eigenem Vortrag davon ausgegangen, dass eine Vereinbarung als Ergebnis der Besprechungen (mündlich) im Dezember 2000 zustande gekommen ist. In schriftlicher Form finden sich die Absprachen erstmalig in der notariellen Urkunde vom 22.5.2002 zur Bestellung einer Höchstbetragssicherungshypothek unter Nr. II. Diese Darstellung der Verpflichtungen der Klägerin unter Bezugnahme auf die Beschlusslage im Stadtrat der Beklagten stellt keinen erneuten Vertragsschluss zwischen den Beteiligten dar. Dem steht schon die eindeutige Formulierung des notariellen Vertrages vom 22.5.2002 entgegen, der die in der Vergangenheit geschlossenen Vereinbarungen sowie den Stadtratsbeschluss lediglich referiert. Der Wortlaut der Passage „auf der Grundlage des vorbezeichneten Stadtratsbeschlusses hat die I. GmbH mit der Stadt B. eine Vereinbarung getroffen, wonach die I. GmbH pro m2 von ihr veräußerter Bauparzelle im Baugebiet R. einen Betrag in Höhe von 50 DM … an die Stadt B. zu zahlen hat“, ist insoweit eindeutig und lässt nicht den Schluss zu, dass die Beteiligten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde einen rechtsgeschäftlichen Willen auf erneuten Abschluss eines Vertrags hatten. Dem Vortrag der Beklagten im Schreiben vom 4.6.2007, wonach es die Absicht der Beteiligten gewesen sei, das am 8.12.2000 erzielte mündliche Einvernehmen mit dem daraus resultierenden Stadtratsbeschluss durch die Notarurkunde vertraglich zu fixieren, kann nicht gefolgt werden. Eine solche Absicht kommt in Nr. II des Vertrags nicht zum Ausdruck. Diese Einschätzung wird auch noch dadurch bestätigt, dass der Bebauungsplan bereits vollständig umgesetzt war. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Beteiligten zu diesem Zeitpunkt von einem wirksamen Vertragsverhältnis ausgegangen sind und ihr Rechtsfolgewille beim notariellen Vertragsschluss am 22.5.2002 nur noch auf die Bestellung einer Sicherungshypothek gerichtet war. Das VG hat zu dieser Fragestellung eine andere Auffassung vertreten. Dies ist für die Entscheidung über den Zulassungsantrag jedoch unschädlich, da § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO den Zugang zur Rechtsmittelinstanz nur mit Blick auf das prognostizierte Ergebnis des angestrebten Rechtsmittels eröffnet. Das bedeutet, dass Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis des angefochtenen Das Koppelungsverbot besagt, dass – zum einen – durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag nichts miteinander verknüpft werden darf, was nicht ohnedies schon in einem inneren Zusammenhang steht, und dass – zum anderen – hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen, es sei denn, erst die Gegenleistung würde ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis beseitigen (vgl. BVerwGE 42, 331 ). Unter welchen Voraussetzungen der geforderte sachliche Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung zu bejahen ist, ist nach dem Inhalt und den Begleitumständen des konkreten Ver­ trages festzustellen. Nach dem Wortlaut des Art. 56 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG liegt ein Fall einer unzulässigen Gegen­ leistung des Bürgers z. B. vor, wenn die Behörde im Gegenzug eine Leistung verspricht, auf die der Bürger nach dem einschlägigen Bundes- oder Landesrecht ohnehin Anspruch hat. Das Koppelungsverbot beschränkt sich jedoch nicht auf derartige oder vergleichbare Fälle. Ein sachlicher Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung kann auch dann entfallen, wenn die vom Bürger zu erbringende Leistung e ­ inem anderen öffentlichen Interesse zu dienen bestimmt ist als die von der Behörde zu erbringende oder von ihr in Aussicht gestellte Leis­ung (vgl. BVerwG, NJW 1980, 1294 ). t Eine Auslegung der Nr. II der notariellen Urkunde vom 22.5.2002 in Zusammenschau mit dem Stadtratsbeschluss vom 19.12.2000 ergibt, dass Geschäftsgrundlage der Leistungen der Klägerin die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Fl. Nrn. 407 und 409 der Gemarkung B. durch die Beklagte bei gleichzeitigem Verzicht auf den bislang gemäß Beschluss des Stadtrats vom 31.1.1992 üblichen anteiligen Eigentumserwerb von Bauflächen ist. Weiter kann in diesem Zusammenhang unterstellt werden, dass die Beklagte die ihr zufließenden Beträge für städtebauliche Investitionen im Sinne eines „Einheimischenmodells“ verwenden wollte. Insoweit fehlt allerdings der notwendige sachliche Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung. Dabei kann offen bleiben, ob die gewählte vertragliche Variante der anteiligen Abschöpfung eines pauschal errechneten, voraussichtlichen Gewinns des Planungsträgers überhaupt zulässig ist und ob eine ausreichende Zuordnung der der Klägerin zufließenden Mittel für sonstige Projekte der Baulandentwicklung im Sinne eines „Einheimischenmodells“ möglich ist. Denn die Leis­ tung der Beklagten besteht mit der Aufstellung des Bebauungsplans „R.“ in der Ausweisung großflächiger Baugrundstücke für begüterte Personen in exklusiver und landschaftlich reizvoller Lage. Diese „Leistung“ steht in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer an anderer Stelle von der Beklagten intendierten Finanzierung städtebaulicher Projekte im Sinne eines „Einheimischenmodells“ (durch die Mittelzuflüsse aus der städtebaulichen Vereinbarung). 1. Der Fall ist im städtebaulichen Vertragsbereich nahe­ zu alltäglich. Beteiligte beurkunden wegen vermeintlicher „hoher“ Notarkosten, obwohl die an Rechtsberater und Immo­ bilienentwicklungsgesellschaften bezahlten Honorare häufig ein Vielfaches ausmachen und trotz der Gebührenermäßigung des § 144 KostO , nicht den gesamten städtebaulichen Vertrag, sondern lediglich die Grundabtretung oder, wie im vorliegenden Fall, die Sicherungsvereinbarungen. Beispiele sind Reallasten und Dienstbarkeiten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen und Grundpfandrechte für Zahlungsverpflichtungen. Wird der Notar mit einem derartigen Beurkundungsersuchen konfrontiert, muss er zunächst prüfen, ob wegen einer Verpflichtung zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstücks und eines gegebenen Zusammenhangs1 der gesamte Vertrag beurkundungsbedürftig ist. In diesem Fall muss er das Ansinnen, nur einen Teil zu beurkunden, in Kenntnis des Sachverhalts ablehnen. Handelt es sich dagegen um einen isolierten Punkt, bei dem weder eine Rechtspflicht zur Gesamtbeurkundung besteht noch auch nur ein Beteiligter für den anderen erkennbar die Gesamtbeurkundung wünscht, so kann sich der Notar darauf beschränken, lediglich einzelne Punkte zu beurkunden. Anders ist dies nur, wenn offensichtlich ist, dass die zugrundeliegenden Vereinbarungen nichtig sind, da sie dann keinen Rechtsgrund für die beurkundete Erklärung bilden und diese sofort wieder kondiziert werden könnte. Der Notar hat somit im Normalfall, d. h. bei fehlender Kenntnis von der Unwirksamkeit des „Grundgeschäfts“, keinerlei Veranlassung, die Parteien auf eine vorsorgliche kostenpflichtige2 Bestätigung des bisherigen Vertrages hinzuweisen; aufgrund der damit verbundenen Kosten wird dies von den Beteiligten auch regelmäßig nicht gewünscht sein. Materiellrechtlich ist für eine Bestätigung eines abgeschlossenen Rechtsgeschäfts zudem ein Bestätigungswille erforderlich. Dieser erfordert zumindest Zweifel der Parteien hinsichtlich der Rechtsbeständigkeit des bisher Vereinbarten.3 Insofern ist dem BayVGH dahingehend zu folgen, dass der bloße Bericht von dem abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag („Auf der Grundlage des ... Stadtratsbeschlusses hat die ... mit der Stadt ... eine Vereinbarung getroffen ...“), für dessen Formunwirksamkeit sich aus der Notarurkunde keine Anhaltspunkte ergeben, keine Bestätigung darstellt. 2. Interessant sind die Ausführungen des BayVGH zum Koppelungsverbot. Er lässt zunächst offen, ob der Verzicht auf einen Grunderwerb und die damit einhergehende Planungsgewinnabschöpfung, die ihrerseits für städtebauliche Investitionen im Sinne eines Einheimischenmodells verwendet werden sollte, zulässig ist. Der Stadtrat hatte beschlossen, dass „anstelle der Erreichung des Eigentums von 50 % der Nettobaulandfläche ein Betrag in Höhe von 100 DM/qm für 50 % der Nettobaulandfläche an die Stadt ... zu fließen hat“. Unter dieser Voraussetzung verzichtete die Stadt darauf, 50 % der künftig auszuweisenden Nettobaufläche (Bauparzellen) zu erwerben. Diese Vorgehensweise betrifft die wieder aktualisierte Diskussion über die Zulässigkeit der Planungsgewinn1  Vgl. Seeger, MittBayNot 2003, 11 . 2  Vgl. Tiedtke, Notarkosten im Grundstücksrecht, 2. Aufl. 2007, Rdnr. 694. 3  Ständige Rechtsprechung, siehe nur BGHZ 129, 371 , 377 = ZIP 1995, 996; dazu EWiR 1995, 927 m. Anm. Bülow; BGH, ZfIR 2007, 844, 845 und MünchKommBGB/Busche, 5. Aufl. 2006, § 141 Rdnr. 14 zur Streitfrage, ob das Bewusstsein der Nichtigkeit vorliegen muss oder bereits das Auftreten von Zweifeln für die Bildung eines Bestätigungswillens genügt. Öffentliches Recht abschöpfung, die der Gesetzgeber ausdrücklich nicht zulassen wollte.4 Hierzu liegt eine eindeutige Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte5 zur Unzulässigkeit des Verkaufs von Hoheitsrechten, zu denen auch die städtebauliche Planung gehört, vor. Der BGH ist hiervon nicht abgewichen.6 Im Tannenwald-Fall7 wurde ausdrücklich ausgeführt: „Verkauft ein Grundstückseigentümer einen Teil seines im Außenbereich liegenden Grundstücks für einen marktgerechten Preis (Bauerwartungsland) an die Gemeinde zur Beschaffung von Bauland im Rahmen eines Einheimischenmodells und stellt sie ihm dafür in Aussicht, sie werde das ganze Grundstück in den Bebauungsplan aufnehmen, so liegt darin kein unzulässiges Koppelungsgeschäft.“ Dass einem unter dem Marktpreis liegenden Entgelt ein Bodenmehrwert des dem privaten Grundstücksverkäufer verbleibenden Baulandes als weiterer Kaufpreisteil hinzugerechnet werden kann, ist in der Entscheidung mit keinem Wort auch nur angesprochen worden.8 Allerdings haben Zivilgerichte9 vereinzelt die Begleichung eines Grundstückskaufpreises mittels des Planungsgewinns des Restgrundstücks zugelassen und insoweit für erhebliche Verwirrung gesorgt. Im Rahmen einer sicheren Vertragsgestaltung ist weiterhin der Grundsatz zu beachten, dass hoheitliche Leistungen wie die Bauleitplanung zu erbringen sind, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen und nicht etwa, weil der Bürger dafür bezahlt oder Grundstücke überträgt.10 Nach § 1 Abs. 4 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, nicht wenn es für die Gemeindekasse förderlich ist.11 3. Der BayVGH verneint vorliegend bereits den sachlichen Zusammenhang zwischen der Gewinnentstehung im Rahmen einer Baulandausweisung für „begüterte Personen“ und der intendierten Gewinnverwendung für ein Einheimischenmodell. Es geht dabei um die Frage, ob die Gemeinde einen Planungsdruck (Baulandausweisung des Restgrundstücks nur bei einem Verkauf bzw. bei Zahlung einer Abgabe für den sozialen Wohnungsbau) zur Verfolgung von Zielsetzungen einsetzen darf, die nicht unmittelbar das in Aussicht genommene Plangebiet betreffen, sondern ihre allgemeine städtebauliche Planung. Der BayVGH möchte den sachlichen Zusammenhang eng auslegen und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BVerwG zu den sog. Folgekostenverträgen12 nicht auf eine Gesamtplanung abstellen. Insofern spricht auch einiges dafür, dass das Gericht die umstrittene Frage, ob der Vorhabenträger ihm auferlegte Einheimischen- oder Wohnraumförderungsmodelle ablösen kann,13 verneinen wird. 4. Nachdem pauschalierte Folgekostenzahlungen bereits vom 15. Senat für unzulässig gehalten wurden, bleibt den Ge4  Vgl. instruktiv Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 11 Rdnr. 167 a – 168. 5  Vgl. nur BVerwGE 111, 162 = ZfIR 2000, 720 und BVerwG, DVBl 2003, 1215 sowie BayVGH, ZfIR 2005, 205 . 6  Beschluss vom 21.6.2000, V ZR 288/89 (n. v.). 7  BGH, ZfIR 1998, 726 = DNotZ 1999, 398 m. Anm. Busse. 8  Ebenso BFHE 208, 55 . 9  LG München I, MittBayNot 2005, 178 (aufgehoben vom OLG München, MittBayNot 2008, 323 m. Anm. Grziwotz) und OLG München, Urteil vom 26.4.2006, 3 U 1773/06 (n. v.). 10  Siehe nur Grigoleit, Die Verwaltung 2000, 79, 102 und Vierling, DNotZ 2006, 893 , 895. 11  Siehe dazu auch Dirnberger in Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 5. Aufl. 2007, § 11 Rdnr. 37 f. und Rdnr. 52 ff. 12  BVerwGE 90, 310 . 13  Vgl. hierzu Gronemeyer, BauGB, 1993, § 11 Rdnr. 36 und Grziwotz, NVwZ 1996, 637 , 638. Rechtsprechung MittBayNot 2/2009 Steuerrecht MittBayNot 2/2009 meinden nur die Möglichkeit, Grundbesitz im Rahmen einer städtebaulichen Zielsetzung möglichst frühzeitig zum Verkehrswert zu erwerben. Die dann (möglicherweise) eintretende Bodenwertsteigerung steht der Gemeinde als Eigentümerin zu. Demgegenüber ist die Bezahlung eines Grundstücks mit der Überplanung des Restgrundstücks unzulässig.14 Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, Regen 14  Ausführlich Grziwotz, DVBl 2007, 1125 ; ders., BayVBl 2008, 709. Steuerrecht 14. GrEStG § 1 Abs. 3 (Anteilsvereinigung bei lediglich mittelbarer Beteiligung an grundbesitzender Gesellschaft) Ein Rechtsgeschäft, das darauf gerichtet ist, alle Anteile an einer Gesellschaft, der ein inländisches Grundstück ge­ hört, in der Hand eines Erwerbers zu vereinigen, unter­ liegt der Grunderwerbsteuer ( § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ). Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Anteile nur mittelbar über eine andere Gesellschaft, an der er zu 100 % beteiligt ist, erwirbt und die Anteilsvereinigung bei einer ausländischen Gesellschaft eintritt. (Leitsatz der Schriftleitung) BFH, Urteil vom 9.4.2008, II R 39/06 Die Klägerin ist eine in den USA ansässige Kapitalgesellschaft, die zunächst 51 % der Anteile an der ebenfalls in den USA ansässigen X-Company (Tochtergesellschaft) hielt, die zu 100 % an einer deutschen GmbH (Enkelgesellschaft) beteiligt war, welche ihrerseits Alleingesellschafterin zweier weiterer GmbHs mit jeweils in Deutschland belegenem Grundbesitz war. Mit Wirkung zum 31.12.1999 erwarb die Klägerin die restlichen 49 % der Anteile an der Tochtergesellschaft von der anderen Gesellschafterin, einer dritten in den USA ansässigen Gesellschaft, hinzu. Das beklagte FA sah darin eine Anteilsvereinigung i. S. d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG in der bis Ende 1999 geltenden Fassung (GrEStG a. F.). Einspruch und Klage, mit denen die Klägerin geltend gemacht hatte, § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG a. F. habe nur die Vereinigung von Anteilen unmittelbar an grundbesitzenden Gesellschaften erfasst, blieben erfolglos. Aus den Gründen: II. Die Revision ist unbegründet; sie war daher zurückzuweisen ( § 126 Abs. 2 FGO ). Der Erwerb der restlichen Anteile an der Tochtergesellschaft hat zu einer Anteilsvereinigung i. S. d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 GrEStG a. F. geführt. 1. Das FA hat den angefochtenen Feststellungsbescheid auf die Nr. 1 der Vorschrift gestützt. Die Nummern 1 und 2 des § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. knüpfen an das sog. Trennungs- und Abstraktionsprinzip an, wonach das Verpflichtungsgeschäft vom Verfügungsgeschäft zu trennen und die Wirksamkeit des Letzteren vom Bestehen des Ersteren unabhängig ist. Ob diese oder eine vergleichbare Trennung im Streitfall für die Übertragung der Anteile an der Tochtergesellschaft von Bedeutung ist, kann auf sich beruhen. Mit den Formulierungen „Datum des Rechtsvorgangs 31.12.1999“ und „zum 31.12.1999 vereinen sich die Anteile...“ hat das FA den besteuerten Lebenssachverhalt so beschrieben, dass Missverständnisse nicht möglich sind. Sollte statt der Nr. 1 die Nr. 2 einschlägig sein, handelte es sich lediglich um einen Austausch der auf denselben Lebenssachverhalt anwendbaren Rechtsnorm. Gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG a. F. unterläge der streitige Erwerbsvorgang der Steuer, wenn kein schuldrechtliches Geschäft im Sinne der Nr. 1 der Vorschrift vorausgegangen wäre. 2. Gegenstand der Besteuerung ist sowohl nach Nr. 1 als auch nach Nr. 2 des § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. nicht der Erwerb der Anteile als solcher, sondern die durch ihn begründete eigenständige Zuordnung der der Gesellschaft gehörenden Grundstücke ( BFHE 173, 229 = BStBl II 1994, S. 408). Die Tatbestände des § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. behandeln denjenigen, der Alleingesellschafter einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft wird bzw. geworden ist, so, als gehörten ihm die Grundstücke, die dieser Gesellschaft grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen sind ( BFHE 172, 538 = BStBl II 1994, S. 121). Aus dieser Fiktion folgt, dass ein Grundstück nicht nur dann i. S. d. § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, wenn es im Eigentum der Gesellschaft steht; maßgeblich ist vielmehr eine grunderwerbsteuerrechtliche Zuordnung in dem Sinne, dass bei der Gesellschaft, deren Anteile vereinigt oder übertragen werden, in der Vergangenheit ein Tatbestand verwirklicht worden ist, der einen Erwerbsvorgang i. S. d. § 1 Abs. 1, Abs. 2 oder Abs. 3 GrEStG a. F. darstellt, und danach kein erneuter Rechtsträgerwechsel im Sinne dieser Vorschrift von ihr auf einen anderen stattgefunden hat (vgl. Fischer in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 16. Aufl., § 1 Rdnr. 907 und 909). Da zu den Erwerbsvorgängen auch diejenigen des § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. gehören, folgt daraus, dass auch Anteile an einer Gesellschaft zu erfassen sind, die ihrerseits zu 100 % an einer grundstücksbesitzenden (Unter-)Gesellschaft beteiligt ist ( BFHE 153, 63 = BStBl II 1988, S. 550; Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, 8. Aufl., § 1 Rdnr. 149). Dabei steht es der Steuerbarkeit einer Anteilsvereinigung nicht entgegen, wenn die anteilsübertragende und die anteilserwerbende Gesellschaft ihren Sitz im Ausland haben (BFH/NV 2003, 505). Ebenso ist unschädlich, wenn eine der zwischengeschalteten Gesellschaften ebenfalls ihren Sitz im Ausland hat. 3. Die Einwände der Klägerin dagegen, schon vor Inkrafttreten der Neufassung des § 1 Abs. 3 GrEStG durch Art. 15 Nr. 1 lit. b) StEntlG 1999/2000/2002 eine mittelbare Anteilsvereinigung genügen zu lassen, sind nicht berechtigt. a) Dies gilt zunächst für den Hinweis der Klägerin auf die ertragsteuerlichen Vorschriften des § 15 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 und § 17 Abs. 1 Satz 4 EStG , des § 9 Nr. 7 Satz 2 des GewStG, des § 1 Abs. 2 Nr. 1 AStG sowie die Vorschriften des § 121 Abs. 1 Nr. 4 BewG sowie des § 74 Abs. 2 der AO und den daraus gezogenen Schluss, dass der Gesetzgeber eine Gleichstellung mittelbarer Beteiligungen mit unmittelbaren stets ausdrücklich anordne, wenn sie gewollt sei. Es gilt ferner für den Hinweis der Klägerin auf die Rechtsprechung des BFH zu den Ertragsteuern, wonach mittelbare Beteiligungen unmittelbaren nicht gleichzusetzen sind und davon auszugehen ist, dass es dazu einer ausdrücklichen gesetzlichen Vorschrift bedarf, es sei denn, die Gleichsetzung ergibt sich eindeutig aus dem Sinn und Zweck der jeweiligen Vorschrift (BFHE 163, 1 = BStBl II 1991, S. 691, 700, m. w. N.). Letzteres trifft auf § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. zu. Da Gegenstand der Besteuerung gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. nicht der Erwerb der Anteile als solcher ist – wäre er dies, wären die Hinweise der Klägerin beachtlich –, sondern jene oben beschriebene spezifisch grunderwerbsteuerrechtliche Zuordnung der Grundstücke, sind der Sinn und Zweck der Vorschrift von dieser eigenständigen Zuordnung her zu bestimmen. Da ferner § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. die Vereinigung bzw. den Übergang aller Anteile an einer Gesellschaft, der im Sinne des GrEStG a. F. Grundstücke „gehören“, als Erwerbsvorgang ansieht, folgt daraus, dass solchermaßen als Grundstückserwerber behandelte anteilserwerbende Gesellschaften ihrerseits die Funktion einer Gesellschaft erfüllen können, zu deren Vermögen Grundstücke i. S. d. § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: VGH München Erscheinungsdatum: 15.10.2008 Aktenzeichen: 15 ZB 08.1209 Rechtsgebiete: Öffentliches Baurecht Erschienen in: MittBayNot 2009, 165-168 Normen in Titel: BauGB § 11 Abs. 3; BayVwVfG Art. 57, 59; BGB § 125