9 K 136/04 F

Leitsatz: "Abbruchkosten können als letzter Akt einer Vermietungstätigkeit nachträgliche Werbungskosten darstellen“ Unter Änderung des Feststellungsbescheides vom 2.4.2003 werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf - ... DM festgestellt. Diese verteilen sich wie folgt: X -... DM Y -... DM Z -... DM Die Einkünfte aus Kapitalvermögen bleiben unverändert. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte. G r ü n d e: Gegenstand des Klageverfahrens ist der Feststellungsbescheid 2001 der Grundstücksgemeinschaft A vom 2. April 2003. Die Gemeinschaft hatte folgende Einkünfte erklärt: a) Kapitalvermögen i. H. v. ... DM (unstrittig) b) Verlust aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. insgesamt ... DM. Dieser Verlust setzt sich wie folgt zusammen: Straße 01 ... DM (unstrittig) Straße 02 ... DM (unstrittig) Straße 03 ... DM Der Verlust aus der Straße 03 errechnet sich wie folgt: Absetzung für Abnutzung ... DM Erhaltungsaufwand (Abbruchkosten) ... DM Grundsteuer/Müllabfuhr ... DM Hausversicherung ... DM Restwertabschreibung wegen Abbruch ... DM Sonstige Kosten ... DM Bezüglich des Grundstücks Straße 03 ergibt sich aus der Akte folgender Sachverhalt: Die Gesellschafter der Grundstücksgemeinschaft waren bis zum Verkauf ihrer Anteile an der B GmbH und Co.KG auch deren Gesellschafter. Die auf Grund der Vermietung an die KG im Sonderbetriebsvermögen gehaltenen Grundstücke wurden anlässlich des Verkaufs der Anteile an der KG im Januar 1995 in das Privatvermögen übernommen. Das Grundstück Straße 03 war bebaut unter anderem mit einem Wohnhaus, dass im Jahre 1999 nebst zugehörigem Grundstücksteil veräußert wurde. Außerdem befanden sich auf dem Grundstück ein betriebliches Verwaltungsgebäude, zwei Produktionshallen, ein Lager- und ein Betriebsgebäude. Ausweislich eines Gutachtens des Sachverständigen C auf den 1. Januar 1998 hat der betriebliche Grundstücksteil - ohne Wohnhaus - einen Wert von ... DM abzüglich geschätzter ... DM für die Beseitigung von Altlasten. Der Sachverständige ging hierbei davon aus, dass die Produktionshallen abbruchreif waren, bei den übrigen Gebäuden stellte er Baumängel und einen Reparaturstau fest. Die geschätzten Abbruchkosten der Produktionshallen berücksichtigte er bei der Wertfindung mit ... DM. Der Beklagte bewertete die Entnahme des betrieblichen Grundstücks mit ... DM. Nach dem Vortrag der Beteiligten an der Grundstücksgemeinschaft haben diese sich nach der Räumung durch die Erwerber der Anteile (Firma D ) vergeblich versucht, die bisher eigenbetrieblich genutzten Fabrikationsräume zu vermieten oder zu verpachten. Schwierigkeiten hatten sich dadurch ergeben, dass die Nutzungserlaubnis zum weiteren Betrieb einer Gesenkschmiede entgültig erloschen war. Im Verlaufe von mehreren Verhandlungen soll sich herausgestellt haben, dass die ehemaligen Betriebsgebäude verseucht worden seien. Potentielle Interessen wären in einer Haftung für die vorhandenen Altlasten hineingeraten. Die Vermietung habe sich als unmöglich erwiesen. Auch Veräußerungsversuche der Firma E in den Jahren 1997 bis 2000 seien gescheitert. Ende des Jahres 2000 bzw. zu Beginn des Jahres 2001 hat sich die Grundstücksgemeinschaft entschlossen, die Gebäude abzureißen. Zu diesem Zeitpunkt hat nicht festgestanden, in welcher Weise die entgültige wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes erfolgen sollte, eventuell ein Neubau (Miet- oder Altenwohnungen, Vermietung als Lagerplatz). Auch ist darüber nachgedacht worden, das Gelände im geräumten und sanierten Zustand zu verkaufen. Der im August 2001 mit dem Abbruch und der Sanierung beauftragte Unternehmer F hat sich bereit erklärt, unter bestimmten Bedingungen das Gelände nach erfolgter Sanierung anzukaufen. Der im August 2001 abgeschlossene Optionsvertrag ist jedoch nicht zur Durchführung gelangt, da sich im Zuge des Abbruchs herausgestellt hat, dass die Bodenkontaminationen erheblich höher waren als angenommen. Seitens des Umweltamtes der Stadt W ist im Jahr 2004 eine Ersatzvornahme angeordnet und ein Leistungsbescheid über ... DM erlassen worden. Das Grundstück Straße 03 ist bis heute nicht verkauft. Der Beklagte hat den geltend gemachten Verlust der Straße 03 im Bescheid vom 2. April 2003 nicht anerkannt, mit der Begründung, für das Objekt fehle die Einkunftserzielungsabsicht. Die Einkünfte in dem Feststellungsbescheid wurden festgestellt: aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von -... DM und aus Kapitalvermögen in Höhe von ... DM. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren richtet sich hiergegen die Klage. Der Bevollmächtigte der Grundstücksgemeinschaft hat vorgetragen, dass entgegen der Auffassung des Beklagten für den Abzug der geltend gemachten Aufwendungen als Werbungskosten nicht entscheidend sei, ob neben der Vermietungsabsicht auch eine Veräußerungsabsicht bestanden habe. Auch sei nicht erheblich, ob zum Zeitpunkt des Abbruchs eine Einkunftserzielungsabsicht bestanden habe. Der Beklagte verkenne insbesondere, dass die Vermietungsabsicht nicht durch eigenen Entschluss beendet worden sei, sondern die Vermietbarkeit durch die besonderen, nachgewiesenen Umstände (Bodenkontamination) nicht mehr vorgelegen habe. Die Gebäude seien technisch und wirtschaftlich verbraucht gewesen. Eine Vermietung sei objektiv unmöglich geworden. Es verstoße deshalb gegen die Denkgesetze, ausschließlich auf dieses subjektive Abgrenzungsmerkmal der Einkunftserzielungsabsicht abzustellen. Die Ausgaben müssten vielmehr als durch die zurückliegende langjährige Widmung des Objektes zur Einnahmeerzielung veranlasst angesehen werden. Die Klägerin beantragt, in Abweichung von dem ursprünglichen Antrag, Erhaltungsaufwand (Abbruchkosten in Höhe) von ... DM sowie die Restwertabschreibung in Höhe von ... DM als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen. Der Beklagte beantragt, Klageabweisung. Er hält an seiner Auffassung fest, Werbungskosten seien nicht anzuerkennen, da für das Grundstück Straße 03 keine Einkunftserzielungsabsicht bestanden habe. Als die Beteiligten der Grundstücksgemeinschaft sich zum Abriss der Gebäude entschieden hätten, habe ein konkreter Beschluss zur weiteren Nutzung nicht mehr vorgelegen. Auch aus der objektiven Unmöglichkeit der Vermietung lasse sich die Abzugsfähigkeit der Vermietung nicht herleiten. Maßgeblich sei der subjektive Entschluss der Eigentümer zur weiteren Nutzung des Grundstücks, d. h. zur Veräußerung nach Abbruch und Sanierung. Die geltend gemachten Abbruchkosten wären nur dann abzugsfähig gewesen, wenn das abgerissene Wirtschaftsgut durch ein neues ersetzt worden wäre. Eine solche Ersatzbebauung sei aber nicht vorrangig beabsichtigt gewesen, denn spätestens im Streitjahr habe sich der Entschluss zur Veräußerung des unbebauten Grundstücks konkretisiert. Die Klage ist begründet. Das Gericht entscheidet über das Begehren der Klägerin auf Grund ihres am Schluss der mündlichen Verhandlung gestellten Antrags, Erhaltungsaufwand in Höhe von ... DM und eine Restwertabschreibung in Höhe von ... DM als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen. Zu Unrecht hat der Beklagte die nunmehr geltend gemachten Werbungskosten abgelehnt. Das Gericht vermag der Auffassung des Finanzamtes, dass eine ausreichenden Zusammenhang der Aufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung deshalb nicht bestehe, weil in Zukunft keine Vermietungseinkünfte erzielt würden, nicht zu folgen. Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen, bei denen ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht. Ist dieser Veranlassungszusammenhang gegeben, können auch Aufwendungen, die nach Aufgabe der mit der Einkunftserzielungsabsicht verbundenen Tätigkeit entstanden sind, als sogenannte nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden (BFH-Urteile vom 27. Juni 1995, IX R 48/93, Bundessteuerblatt - BStBl - II 96, 151; Urteil vom 31. März 1998, IX R 26/96, BFH/NV 98, 1212). Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG sind auch Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung als Werbungskosten abzugsfähig. Deshalb sind nach ständiger Rechtsprechung auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG zulässig. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG ist eine rechtsbegründende Ausnahme von dem bei den Überschusseinkünften geltenden Verbot der Aufwendungen für das Vermögen. Hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten und des Restbuchwerts wird nach ständiger Rechtsprechung des BFH grundsätzlich zwischen einer Anschaffung des Gebäudes mit Abbruchabsicht und einer Anschaffung ohne Abbruchsabsicht entschieden. Die rechtliche Einordnung von Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung (Afa) und Abbruchkosten erfolgt einheitlich. Die Abbruch- und Aufräumkosten für ein Gebäude, dass ein Steuerpflichtiger zunächst zur Erzielung von Vermietungseinkünften nutzt, dass dann aber wirtschaftlich und technisch verbraucht ist, sind in der Regel ebenso wie die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 31. August 1993 IX R 79/89, BFH/NV 1994, 232). Der Entschluss des Steuerpflichtigen, ein Gebäude abzubrechen, bringt in diesem Fall die Tatsache seines wirtschaftlichen Verbrauchs zum Ausdruck und zwar ohne dass es darauf ankäme, ob an die Stelle des abgebrochenen Gebäudes ein Neubau tritt. Diese Grundsätze gelten nach Auffassung des Gerichts ebenso bei einer Überführung von Grundstücken aus dem Sonderbetriebsvermögen in das Privatvermögen nach Veräußerung von Gesellschaftsanteilen an dem Unternehmen, dem die Grundstücke überlassen worden sind. Da die Grundstücke notwendigerweise in das Privatvermögen überführt werden musste und vorher betrieblich genutzt wurden, ist zu diesem Zeitpunkt von einem Erwerb ohne Abbruchsabsicht auszugehen. Die Abbruchkosten stehen damit im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der vorherigen Überlassung an die Gesellschaft. Nur in Fällen, in denen die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend und durch eine nachfolgende Veräußerung des Grundstücks veranlasst werden, kann ein Abzug als Werbungskosten ausscheiden, wenn der innere Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung durch die Verknüpfung mit der nicht einkommenssteuerbaren Grundstückveräußerung überlagert wird (BFH-Urteil vom 6. März 1979, VIII R 110/74, BStBl II 1979, 551). Ansonsten sind die Abbruchkosten als letzter Akt der Vermietungstätigkeit anzusehen und als sofort abzugsfähiger Aufwand anzuerkennen. Nach diesen Grundsätzen sind die nunmehr geltend gemachten Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten anzuerkennen. A) Abbruchkosten Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung ist unstreitig, dass mindestens ... DM Abbruchkosten entstanden sind. Da der Gutachter von Abbruchkosten in Höhe von ... DM für die Produktionshallen ausgegangen ist, die bei der Bewertung durch den Beklagten berücksichtigt wurden, bleiben für die übrigen Gebäude Abbruchkosten in Höhe von ... DM, die im Streitjahr als Werbungskosten anzuerkennen sind. B) Restwert-Afa. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Restwert-Afa zu Recht im Jahre 2001 geltend gemacht worden ist. Auf Grund des im Jahre 2001 begonnenen Abrisses und der Feststellung, dass weitere Verunreinigungen vorlagen, konnten die Beteiligten der Grundstücksgemeinschaft zu dem Ergebnis gelangen, dass eine weitere Nutzung des Geländes im geplanten Sinne nicht mehr möglich und ein Abriss der noch werthaltigen Gebäude notwendig geworden war. Insoweit lag es in der Entscheidungsbefugnis der Eigentümerinen, den Abriss zu beschließen, da nur so eine sinnvolle Verwertung des Grundstücks möglich war. Gegen die Berechnung hat der Beklagte keine Einwendungen erhoben. Das Gericht folgt der Angabe der Klägerin, dass der Beklagte für das Gebäude einen Entnahmewert zum 31. Dezember 1994 in Höhe von ... DM festgesetzt hat und jährlich ab 1995 Afa-Beträge in Höhe von ... DM anerkannt hat, so dass zum 31. Dezember 2001 ein Restwert in Höhe von ... DM als Restwertabschreibung anzusetzen war. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO