6 K 257/09

Leitsatz: Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, so gilt diese Annahme für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das vermietete Objekt aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder selbst nutzt. Dagegen liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz beispielsweise vor, wenn der Steuerpflichtige eine zunächst vermietete Eigentumswohnung in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung - in der Regel innerhalb von bis zu fünf Jahren - wieder veräußert oder selbst nutzt und während dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt hat (ständige Rechtsprechung)(Rn.28) . Der Senat hat gemäß § 90 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entschieden. Die Klage zulässig, aber unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). 1. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen. Das ist dann der Fall, wenn die Aufwendungen durch diese Einkunftsart veranlasst sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil vom 12.05.2009 - IX R 18/08, BFH/NV 2009, 1627). Dies wiederum erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer aus der betreffenden Einkunftsart einen Einnahmenüberschuss zu erzielen. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist eine innere Tatsache, die, wie alle sich in der Vorstellung eines Menschen abspielenden Vorgänge, nur anhand von äußerlichen Merkmalen beurteilt werden kann; es muss also aus objektiven - belegbaren - (äußeren) Umständen auf das Vorliegen oder Fehlen dieser (inneren) Absicht geschlossen werden (vgl. BFH-Urteil vom 12.05.2009 a.a.O., mit weiterem Nachweis). Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist der Rechtsprechung zufolge bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen solchen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften (vgl. BFH-Urteile vom 30.09.1997 - IX R 80/94, BStBl. II 1998, 771; und vom 09.07.2003 - IX R 48/02, BFH/NV 2004, 170). Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gilt diese Annahme für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das vermietete Objekt aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder selbst nutzt. Dagegen liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz beispielsweise dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück, ein Gebäude, ein Gebäudeteil oder ähnliches in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung - in der Regel innerhalb von bis zu fünf Jahren - wieder veräußert und während dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt (vgl. BFH-Urteil vom 09.07.2002 - IX R 47/99, BStBl. II 2003, 580; s. ferner BFH-Urteil vom 09.07.2003 - IX R 48/02, BFH/NV 2004, 170: "zeitnahe Veräußerung" auch noch nach fünf Jahren und acht Monaten). Danach sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung vorübergehend leer steht, jedenfalls als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat (vgl. BFH-Urteil vom 02.03.1993 - IX R 69/89, BFH/NV 1993, 532). Daran fehlt es, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, und zwar selbst dann, wenn er das Vermietungsobjekt daneben - z. B. wegen der Schwierigkeiten einer Vermietung - auch zum Erwerb anbietet (vgl. BFH-Urteile vom 09.07.2003 - IX R 102/00, BStBl. II 2003, 490, und IX R 48/02, BFH/NV 170). Für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast (BFH-Urteile vom 09.07.2003 - IX R 102/00, BStBl. II 2003, 490; vom 09.07.2003 - IX R 48/02, BFH/NV 2004, 170; vom 06.05.2003 - IX R 89/00, BFH/NV 2004, 1381; und vom 14.07.2004 - IX R 56/01, BFH/NV 2005, 37). 2. Bei Anwendung dieser Grundsätze sind die von den Klägern für die Monate April bis (einschließlich) November 2007 geltend gemachten Aufwendungen nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob diese Aufwendungen noch durch die Vermietung der streitigen Eigentumswohnung in der X-Straße, Hamburg-..., veranlasst worden sind. Diese Zweifel haben die Kläger nicht ausräumen können. Es trifft allerdings zu, dass die Kläger die streitige Wohnung nach dem Erwerb im August 2003 zunächst auf Dauer vermietet hatten; das ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Dieser Umstand spricht dafür, dass die Kläger jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt beabsichtigten, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen. Ergänzend könnte man in diesem Zusammenhang darauf verweisen, dass die Kläger in zeitlicher Nähe zu dem Erwerb der Wohnung ihrerseits selbst eine gemietete Wohnung in vergleichbarer Größe und in nur geringer Entfernung neu bezogen hatten. Dass die Kläger gegenüber dem damaligen Mieter der erworbenen Wohnung keinen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) geltend machten, lässt ebenfalls den Schluss zu, dass sie die neu erworbene Wohnung jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt nicht selbst nutzen wollten. Die Aussage des Zeugen A lässt sich weder für noch gegen eine (fortbestehende) Vermietungsabsicht der Kläger ins Feld führen. Zwar hat der Zeuge zunächst ausgesagt, dass er von einer Eigennutzung der Wohnung der streitigen Wohnung durch die Kläger ausgegangen sei. Auf Nachfragen des Gerichts hat der Zeuge allerdings glaubhaft dargelegt, dass er tatsächlich nicht mit den Klägern über die beabsichtigte Nutzung gesprochen hat und dass auch Art und Umfang der vorgenommenen Arbeiten keine Rückschlüsse hierauf zulassen. Zweifelhaft ist jedoch bereits, ob die von Dezember 2005 praktizierte Vermietung einzelner Zimmer im Sinne der oben genannten Rechtsprechung noch auf Dauer angelegt war. Zwar waren die von den Klägern vorgelegten Mietverträge - formal - auf unbestimmte Zeit geschlossen. Zutreffend ist auch, dass das in § 30 Nr. 4 des Mietvertrages vorgesehene Sonderkündigungsrecht ein einseitiges Kündigungsrecht zugunsten der Mieter war. Doch muss man nach Auffassung des erkennenden Senates wegen der für die Dauer der Arbeiten angekündigte Unbewohnbarkeit der Zimmer während eines Zeitraums von (etwa) drei Monaten und wegen der für die Zeit nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Erhöhungen des Mietzinses für die einzelnen Zimmer auf 570,00 € bis 670,00 € (anstatt 310,00 € bis 390,00 €) von - faktisch - zeitlich befristeten bzw. durch den Beginn der Sanierungsmaßnahmen auflösend bedingten Mietverträgen ausgehen. Ein weiterer Gesichtspunkt, der gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spricht, ist der zeitliche Zusammenhang zwischen dem Erwerb der streitigen Wohnung im Juni 2003 und dem Beginn der Selbstnutzung im Januar 2008 verbunden mit dem Umstand, dass während dieses Zeitraums nur Verluste angefallen sind. Auch dies stellt die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger in Frage. Vor allem aber ist es das Missverhältnis zwischen der Lage und Größe der Wohnung sowie der Höhe der Sanierungskosten einerseits und den von den Klägern unternommenen Vermietungsbemühungen andererseits, das nach Auffassung des erkennenden Senats Zweifel am Fortbestand der Vermietungsabsicht begründet und zwar in zeitlicher Hinsicht im Grunde bereits mit Abschluss des Architektenvertrages Ende Januar des Streitjahres 2007. Dabei stellt das Gericht nicht in Abrede, dass sich die Kläger in dem von ihnen geschilderten Umfang tatsächlich um die Vermietung der Wohnung bemüht haben. Die Kläger haben nachgewiesen, dass sie die streitige Wohnung von April bis November 2007 in zehn Annoncen im ... angeboten haben. Die Kläger haben weiterhin nachgewiesen, dass sich auf diese Annoncen hin wenigstens 28 Interessenten gemeldet haben. Diese Interessenten sind in der von den Klägern vorgelegten Liste namentlich benannt worden, wobei auch (mit einer Ausnahme) Kontaktdaten in Form von Telefonnummern oder Email-Anschriften aufgeführt werden; der Beklagte hat die Richtigkeit dieser Angaben nicht in Frage gestellt. Durch die vorgelegten Email-Ausdrucke ist zudem belegt, dass die Kläger Kontakt zu den Interessenten aufgenommen haben, und zwar jedenfalls bis zum 20.11.2007 (letzte Email an eine Frau B). Die im Erörterungstermin vom 19.08.2010 vorgelegten handschriftlichen Aufzeichnungen decken sich - teilweise - in Bezug auf die dort aufgeführten Namen mit der vorgelegten Interessentenliste bzw. den vorgelegten Emails. Dabei lässt sich aus den vorgelegten Unterlagen auch eine in sich stimmige zeitliche Abfolge nachvollziehen: So ist am Samstag, den 23.06.2007, eine Annonce zu der streitigen Wohnung im ... erschienen; in den handschriftlichen Aufzeichnungen der Kläger ist unter dem Datum 24.06. (u. a.) ein C mit Telefonnummer aufgeführt; mit Email vom 27.06.2007 hat der Kläger an Herrn C den Grundriss der Wohnung übersandt; und mit Email vom 28.06.2007 hat Herr C mitgeteilt, dass er und seine Frau sich gegen das Angebot entschieden hätten (vor allem wegen des fehlenden Fahrstuhls). Eine weitere Annonce ist am 11.08.2007 erschienen; in den handschriftlichen Aufzeichnungen der Kläger ist unter dem Datum 13.08. ein D aufgeführt; mit Email vom 21.08.2007 hat der Kläger Herrn D den Grundriss für die Wohnung per Email übersandt; und mit Mail vom 27.08.2007 hat Herr D dem Kläger eine Absage erteilt. Gleichwohl ist für den erkennenden Senat nicht nachvollziehbar, warum die Kläger - insbesondere auch im Hinblick auf die von ihnen geschilderte finanzielle Doppelbelastung - weder einen Makler mit der Vermietung der Wohnung beauftragt noch die Wohnung über eine der gängigen Internetseiten angeboten haben. Hochpreisige Mietwohnungen in besonders gefragten Wohnlagen - um eine solche handelt es sich im Streitfall - werden in Hamburg üblicherweise über Makler angeboten, weil deren Sachkunde und Marktkenntnis eine Vermietung zum angemessenen marktüblichen Mietzins fördert. Das ist gerichtsbekannt. Wenn die Kläger nach ihrem Vortrag die Einschaltung eines Maklers unerlassen haben, um einen Mieter nicht mit der marktüblichen Courtage zu belasten, so überzeugt dies nicht. Denn mit einer Mietzinsforderung von 2.300 € p. m. haben sich die Kläger an wirtschaftlich besonders leistungsfähige Mietinteressenten gewandt, die jedenfalls bei einer angemessenen Mietzinsforderung erfahrungsgemäß nicht zögern, die übliche Maklercourtage zu zahlen, zumal sie aufgrund ihrer anzunehmenden wirtschaftlichen Verhältnisse hierzu ohne weiteres in der Lage sein dürften. Spätestens zum Zeitpunkt der von den Klägern geschilderten Zäsur, nachdem sie also auch mit den im August geschalteten Anzeigen nicht erfolgreich gewesen waren, hätten sie bei einer ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsabsicht ihr bisheriges Vorgehen überdenken und alternative Vorgehensweisen ins Auge fassen müssen. Zumindest hätten sie den Markwert der Wohnung durch einen Fachmann (Makler, Sachverständigen etc.) bestimmen lassen müssen. Dass sie dies alles nicht getan haben, lässt im Grunde nur den Schluss zu, dass schon zu Beginn des Streitjahres eine Eigennutzung der streitigen Wohnung im Vordergrund stand. Die Reduzierung des geforderten Mietzinses von 2.500,00 € auf 2.300,00 € im November des Streitjahres war jedenfalls als einzige Reaktion auf das Ausbleiben eines Mieters unzureichend. 3. Auf die Höhe der für das häusliche Arbeitszimmer geltend gemachten Aufwendungen kam es bei dieser Sachlage nicht an. 4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 135 Abs. 1 und auf § 115 Abs. 2 FGO. Die Beteiligten streiten über die Berücksichtigung von Aufwendungen in Höhe von 161.177,00 € als Werbungskosten bei den Einkünften der Kläger aus Vermietung und Verpachtung. Die Kläger erwarben mit notarieller Urkunde vom ... 2003 und mit Wirkung zum ... 2003 eine 6-Zimmer-Eigentumswohnung (207 qm) im ... Obergeschoss der X-Straße, Hamburg-..., für 362.000,00 €. Die Kläger selbst wohnten seit ... 2003 in einer angemieteten 61/2-Zimmer-Wohnung in der ca. 300 m entfernten Y-Straße. Die Wohnung in der X-Straße war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbefristet an einen ... vermietet, der dort mit seiner Familie wohnte. Die Kläger traten als Vermieter in den unbefristeten Mietvertrag ein. Zwei Jahre später, nach Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen, zu deren Durchführung sich die Kläger beim Erwerb der Wohnung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hatten verpflichten müssen, kündigte der damalige Mieter das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.10.2005. Die Wohnung stand für einen Monat leer. Ab Dezember 2005 vermieteten die Kläger einzelne Zimmer der Wohnung für jeweils 310,00 € bis 390,00 € an eine Wohngemeinschaft von (schließlich) fünf Personen. Die Mietverträge enthielten allesamt eine Klausel (unter: "§ 30 Sonstige Vereinbarungen"), in der darauf hingewiesen wurde, dass die Wohnung ab August 2006 komplett umgebaut werden sollte und dass sich der Umbau über etwa 3 Monate erstrecken würde; während dieser Zeit sei die Wohnung nicht bewohnbar. Für die Zeit bis zum Umbau wurde ein geringerer Mietzins vereinbart; und für die Dauer des Umbaus verzichteten die Kläger auf Mietzahlungen. Den Mietern wurde zudem wegen der nach dem Umbau deutlich höheren Mietzinsen (zwischen 570,00 € und 670,00 € pro Monat je Zimmer) ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt (s. Rechtsbehelfsakten, Band I, Bl. 58 ff. und 85 ff.). In den Jahren 2003 bis 2006 erzielten die Kläger folgenden Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung: 2003 2004 2005 2006 Einnahmen 6.977,00 € 14.560,00 € 10.074,00 € 20.690,00 € Werbungskosten 15.973,00 € 55.505,00 € 53.786,00 € 54.581,00 € Gewinn -8.996,00 € -40.945,00 € -43.712,00 € -33.891,00 € Im Januar 2007 beauftragten die Kläger einen Architekten mit den Planungsarbeiten für die X-Straße. Gegenstand des am 19.01.2007 geschlossenen Vertrags war der "Umbau" der Wohnung (s. Rechtsbehelfsakte, Bl. 71). Die Arbeiten begannen am 04.04.2007. Auf eine Zusammenstellung der durchgeführten Maßnahmen, die sich in der Rechtsbehelfsakte befindet, wird Bezug genommen (Band I, Bl. 48). Die Mieter kündigten ihre Mietverträge zwischen dem 21.04.2007 und dem 25.04.2007 mit Wirkung jeweils zum 31.05.2007, so dass die Wohnung ab Juni 2007 nicht mehr vermietet war. Die Kläger boten die Wohnung von Ende April an im ... für 2.500,00 € und später für 2.300,00 € monatlich an (s. Rechtsbehelfsakten, Band I, Bl. 79). Insgesamt gaben sie vom 28.04.2007 bis zum 28.11.2007 zehn Inserate auf. Eine Vermietung erfolgte letztlich nicht. Mit Schreiben vom 27.11.2007 kündigten die Kläger ihren eigenen Mietvertrag für die Wohnung in der Y-Straße (s. Rechtsbehelfsakte, Bl. 57). Vom ... 2008 an nutzten sie die Eigentumswohnung in der X-Straße selbst (s. Melderegisterauskunft vom 16.07.2008, Einkommensteuerakten Band II, Bl. 133). Mit der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2007 machten die Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 161.933,00 € geltend. Diese setzten sich aus Einnahmen in Höhe von 5.370,00 € und aus Werbungskosten in Höhe von 167.303,00 € zusammen; davon entfielen 44.027,00 € auf laufende Ausgaben für die Monate Januar bis Dezember 2007 und 120.819,00 € auf die Arbeiten zur Modernisierung der Wohnung von April bis Juli 2007. Mit Einkommensteuerbescheid für 2007 vom 05.01.2009 erkannte der Beklagte die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung lediglich in Höhe von 5.637,00 € an. Zur Begründung verwies er darauf, dass die Aufwendungen für die Modernisierung einer im Anschluss an die Arbeiten selbst genutzten Wohnung nicht berücksichtigt werden könnten, da kein Zusammenhang mit Vermietungseinkünften bestehe; die laufenden Aufwendungen seien zeitanteilig für drei Monate in Höhe von 11.007,00 € berücksichtigt worden. Die Kläger legten dagegen am 16.01.2009 Einspruch ein, den sie mit Schreiben an den Beklagten vom 22.01.2009, vom 06.02.2009 und vom 22.04.2009 begründeten. Sie beantragten die Berücksichtigung von 11/12 der laufenden Werbungskosten (40.359,00 €) und der vollständigen Sanierungskosten. Dabei verwiesen sie unter anderem auf die im ... aufgegebenen Anzeigen und auf ihren Schriftwechsel mit Mietinteressenten (Emails der Kläger vom 06.05.2007, s. Rechtsbehelfsakten Bl. 11 und 12, und Antwortmail vom 28.06.2007, s. Rechtsbehelfsakten Bl. 80). Der Beklagte vertrat demgegenüber mit Schreiben vom 15.09.2009 die Auffassung, dass bereits die Einräumung von Sonderkündigungsrechten in den ab Dezember 2005 geschlossenen Einzel-Mietverträgen in Verbindung mit einer erheblichen Mieterhöhung für die Zeit nach Abschluss des Umbaus gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spreche (Rechtsbehelfsakten, Band I, Bl. 123 f.). In die gleiche Richtung weise der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Anschaffung der Wohnung und der Selbstnutzung durch die Kläger; ein solcher enger zeitlicher Zusammenhang sei zu bejahen, wenn zwischen der Anschaffung und dem Beginn der Selbstnutzung wie im vorliegenden Fall weniger als fünf Jahre lägen. Auf die Einschaltung eines Maklers hätten die Kläger bewusst verzichtet und sich auf Zeitungsanzeigen im ... beschränkt. Die vorgenommenen Vermietungsbemühungen stünden damit in einem krassen Widerspruch zu den Kosten, die durch den Umbau der Wohnung entstanden seien. Überhaupt entspreche es bei einer so hohen Investition nicht einem "markt- und normgerechten Verhalten", wenn die Vermietungsbemühungen schon nach so kurzer Zeit aufgegeben würden. Auch der zeitliche Ablauf der letzten Vermietungsanzeige vom 28.11.2007 und der Kündigung der eigenen Wohnung der Kläger bereits am ... 2007 spreche als Beweisanzeichen gegen die Annahme einer ernsthaften Vermietungsabsicht; die Kläger hätten damit rechnen müssen, dass sich noch potentielle Mieter auf die Anzeigen hin melden würden. Mit Entscheidung vom 16.10.2009 wies der Beklagte den Einspruch der Kläger als unbegründet zurück. Am 09.11.2009 haben die Kläger Klage erhoben. Sie tragen im Wesentlichen vor: Die Wohnung sei zum Zeitpunkt des Erwerbes unbefristet vermietet gewesen; aufgrund der persönlichen Verhältnisse der damaligen Mieter (Familie mit schulpflichtigen Kindern) seien sie davon ausgegangen, dass das unbefristete Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum fortbestehen würde und folglich Mieteinnahmen dauerhaft erwirtschaftet werden könnten. Diese Einnahmen sollten nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern zu einem Totalüberschuss führen. Nach den juristischen Auseinandersetzungen mit dem Mieter sei es aufgrund des Zustandes der Wohnung nicht mehr möglich gewesen, diese angemessen zu vermieten. Um dennoch Mieteinnahmen zu erzielen, sei die Vermietung von Einzelzimmern unter Hinweis auf die geplante Sanierung erfolgt. Auch in diesem Fall seien die Mietverträge entgegen der Auffassung des Beklagten unbefristet gewesen; den Mietern hätte lediglich im Hinblick auf die nach der Sanierung höheren Mietforderungen ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt werden müssen. Die Erhöhung des Mietzinses sei durch die Beschaffenheit der Wohnung nach der Sanierung gerechtfertigt gewesen; außerdem sollte der Mietzins - längerfristig - die Kosten der Sanierung amortisieren. An ihrer Absicht, Einnahmen zu erzielen, habe sich durch all dies nichts geändert. Im Anschluss an die Sanierungsarbeiten hätten sie sich intensiv um die erneute Vermietung der Wohnung bemüht, und zwar durch insgesamt zehn Zeitungsannoncen im ... innerhalb von sieben Monaten und durch Kontakte zu Mietinteressenten; auf eine Auflistung von 28 Mietinteressenten, die nachweisbar per Telefon oder Email auf die Annoncen der Kläger hin reagiert hätten, werde verwiesen (Anlage K 12 zur Klagebegründung vom 14.01.2010, Anlagenband). Zwölf Interessenten hätten einen Grundriss der Wohnung per Email erhalten; auf den Email-Kontakt werde ebenfalls verwiesen (Anlage K 13 zur Klagebegründung vom 14.01.2010, Anlagenband). Wohnungsbesichtigungstermine seien vereinbart und durchgeführt worden. Die Wohnung habe gleichwohl, trotz des regen Interesses und diverser Besichtigungstermine, auch nach Verringerung der Mietforderung auf 2.300,00 € nicht vermietet werden können. Dies habe vor allem daran gelegen, dass es keinen intakten Fahrstuhl gegeben habe (und trotz eines im August 2009 geschlossenen zivilrechtlichen Vergleichs mit dem Fahrstuhlbauer nach wie vor nicht gebe). Dass dies ein wesentlicher Grund für den Nichtabschluss eines Mietvertrages gewesen sei, könne durch die Absage eines potentiellen Mieters belegt werden (Mail vom 28.06.2007, Anlage K 7 zur Klagebegründung vom 14.01.2010, Anlagenband). Dass in den Monaten September und Oktober keine Annoncen geschaltet worden seien, habe daran gelegen, dass sie gehofft hätten, in dieser Zeit klären zu können, dass bzw. wann der Fahrstuhl endlich eingebaut werden würde. Zwei Kaufangebote, die ihnen im Winter 2006 und im Frühjahr 2007 gemacht worden seien, hätten sie mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Wohnimmobilie der langfristigen Kapitalanlage diene. Auf die Einschaltung eines Maklers hätten sie im Hinblick auf die zu entrichtende Courtage von ca. 7.500,00 € bewusst verzichtet; denn dies hätte nach den Erfahrungen der Kläger die Vermietung eher erschwert. Dass eine solche Vorgehensweise nicht unüblich sei, werde durch entsprechende Internetangebote zu vergleichbaren Wohnungen belegt (s. Anlage K 14 zur Klagebegründung vom 14.01.2010, Anlagenband). Der Vorwurf des Beklagten, die Vermietungsbemühungen seien zu früh eingestellt worden, sei unberechtigt. Ihre Bemühungen hätten sich über einen Zeitraum von acht Monaten erstreckt; sechs Monate davon habe die inzwischen renovierte Wohnung leer gestanden. Sie sei damit zu einer finanziellen Belastung geworden, die die Kläger im Hinblick auf die eigenen Mietkosten nicht länger hätten tragen können. In Anbetracht dieser Umstände hätten sie sich kurzfristig, Ende November 2007, entschieden, die streitige Wohnung selbst zu nutzen. Dieser Entschluss sei für sie mit zusätzlichem Aufwand (erneuter Umzug) verbunden gewesen und auch insoweit nachteilig, als die Wohnung in der Y-Straße in jeder Hinsicht ihren Vorstellungen und Bedürfnissen entsprochen habe; insbesondere habe sie in der ersten Etage gelegen, was für sie wegen ihrer beiden kleinen Kinder ganz wesentlich gewesen sei. Zum zeitlichen Ablauf der Vermietungsbemühungen und zu dem letzten Inserat sei noch hinzuzufügen, dass sie sich die Rückgängigmachung der Kündigung ihres eigenen Mietverhältnisses für den Fall vorbehalten hätten, dass es doch noch zu einer Vermietung der streitigen Wohnung gekommen wäre. Die Kläger beantragen, die Einspruchsentscheidung vom 16.10.2009 aufzuheben und den Bescheid für 2007 über Einkommensteuer vom 02.01.2009 dahingehend zu ändern, dass laufende Aufwendungen für die Eigentumswohnung X-Straße, Hamburg, in Höhe von insgesamt 40.359,00 € und Instandhaltungsaufwendung in Höhe von 120.819,00 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung bezieht sich der Beklagte im Wesentlichen auf sein Schreiben vom 15.09.2009 und die darin aufgeführten Gesichtspunkte (zeitlicher Zusammenhang zwischen Anschaffung und Selbstnutzung, keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen). Ein Nachweis dafür, dass die Kündigung des eigenen Mietverhältnisses der Kläger tatsächlich hätte rückgängig gemacht werden können, stehe noch aus. Die Kläger haben daraufhin erwidert: Sie hätten die Vermietungsabsicht für die streitige Wohnung letztlich allein aus dem Grund aufgegeben, dass sie sich die finanzielle Doppelbelastung (eigene Mietwohnung und leerstehende Eigentumswohnung) nicht länger hätten leisten können. Auch nach Kündigung der eigenen Wohnung habe diese Doppelbelastung noch für drei Monate fortbestanden. Daher hätten sie diese Kündigung bereits im November ausgesprochen in der Erwartung, dass sie, hätte sich doch noch ein Mieter für die streitige Wohnung gefunden, auf den eigenen Vermieter hätten zugehen und die Kündigung zurücknehmen können. Daher hätten sie selbst mit der Kündigung ihre Vermietungsabsicht noch nicht aufgegeben. Dies sei letztlich erst mit der Beauftragung eines Umzugsunternehmens Anfang Januar 2008 geschehen. Zu den durchgeführten Arbeiten sei noch anzumerken, dass diese dazu gedient hätten, den Wohnungsstandard zu erhalten und eine künftige Vermietung zu ortsüblichen Konditionen zu ermöglichen. Schließlich sei noch darauf hinzuweisen, dass sie einen Teil der Sanierungskosten durch ein Darlehen bei der Bank-1 finanziert hätten. In der Finanzierungsanalyse vom März 2007 werde ausdrücklich festgehalten, dass die streitige Wohnung dauerhaft "voll vermietet" sei; die Einnahmen aus der Vermietung seien bei der Einnahmen-Ausgabenrechnung einkalkuliert worden (s. Anlagen zum Schriftsatz der Kläger vom 17.09.2010, Anlagenband). Der Beklagte hat ergänzend vorgetragen, dass er die geltend gemachten Sanierungskosten geprüft habe, aber gleichwohl nicht bereit sei, diese unstreitig zu stellen; da es bereits an der Gewinnerzielungsabsicht fehle, würden im Einzelnen keine Einwendungen bezeichnet. Zu beachten sei allerdings, dass das bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit 2.004,01 € berücksichtigte häusliche Arbeitszimmer nur mit 1.250,00 € angesetzt werden könne, da es sich nicht um den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit der Kläger handle. Der Streitfall ist mit den Beteiligten erörtert worden. In dem Termin ist der von den Klägern beauftragte Architekt, Herr A, als Zeuge vernommen worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschriften über den Erörterungstermin vom 19.05.2010 und über den Erörterungs- und Beweisaufnahmetermin vom 19.08.2010 Bezug genommen. Die Kläger haben im Erörterungstermin handschriftliche Notizen ("Interessentenlisten") vom 06.05., vom 31.05, vom 24.06., vom 26.06. und vom 13.08.2007 sowie einige nicht datierte handschriftliche Aufzeichnungen vorgelegt, auf die ebenfalls Bezug genommen wird (Gerichtsakten, Bl. 70 ff.). Der Beklagte hat einen außergerichtlichen Vergleich abgelehnt. Auf die Durchführung der mündlichen Verhandlung haben die Beteiligten verzichten.