3 K 922/23

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. A. Die Entscheidung konnte nach §§ 5 Abs. 3 Satz 1, 6 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) durch die Einzelrichterin ergehen, da dieser der Rechtsstreit durch den Beschluss vom 11.04.2024 zur Entscheidung übertragen wurde. B. Die Entscheidung konnte gemäß § 90 Abs. 2 FGO mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung ergehen. Streitig ist allein eine Rechtsfrage. Die Beteiligten hatten auch ausreichend Gelegenheit, ihren rechtlichen Standpunkt im vorbereitenden Verfahren darzulegen und sich zu den Schriftsätzen des jeweils anderen Beteiligten zu äußern, so dass umfangreich rechtliches Gehör gewährt wurde. Das Gericht bestimmt im Falle des übereinstimmenden Verzichts der Beteiligten auf eine mündliche Verhandlung weder einen Zeitpunkt, bis zu welchem Schriftsätze durch die Beteiligten eingereicht werden können, noch einen Termin zur Verkündung der Entscheidung (vgl. Hübschmann/Hepp/Spitaler, Kommentar zur FGO, § 90, Tz. 71). Im finanzgerichtlichen Verfahren befähigen Verzichtserklärungen der Verfahrensbeteiligten das Gericht grundsätzlich, "ohne weiteres" im schriftlichen Verfahren zu entscheiden (vgl. BFH-Beschluss vom 15.12.2008, VII B 24/08, Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH – BFH/NV –2009, 1124-1125). C. Die Klage hat keinen Erfolg. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin wird durch den angegriffenen Feststellungsbescheid in Gestalt der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung nicht in ihren Rechten verletzt, weil diese Bescheide nicht rechtswidrig sind (vgl. § 100 Abs. 1 Satz FGO). I. Der Beklagte hat die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer zutreffend nach der im Streitfall anzuwendenden Vorschriften des § 193 BewG a.F. ermittelt. Die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit „Erbbaurechts A“ muss grundsätzlich zum Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 1 BewG a.F. erfolgen. Da im vorliegenden Fall durch den Gutachterausschuss keine Vergleichsfaktoren für freistehende Ein-/Zweifamilien-häuser im Erbbaurecht für das Jahr 2021 veröffentlicht wurden erfolgte die Bewertung abweichend nach § 193 Absatz 2 BewG a.F. Gemäß § 193 Absatz 2 BewG a.F. setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5 zusammen. Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag nach § 193 Abs. 4 BewG a.F. und dem vertraglich vereinbarten Erbbauzins. Gemäß § 193 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 BewG a.F. gilt als angemessener Verzinsungsbetrag 3 %, da es sich um die Grundstücksart Ein-/Zweifamilienhaus nach § 181 Abs. 1 BewG handelt und kein abweichender Liegenschaftszinssatz durch den Gutachterausschuss zur Verfügung steht. Demnach ermittelte der Beklagte in dem typisierenden Verfahren nach den Vorschriften des BewG zutreffend einen Bodenwertanteil von 226.840,00 € und einen Gebäudewertanteil von 63.853,00 €, mithin einen Gesamtwert des Erbbaurechts (Grundbesitzwert) von 290.693,00 €. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Die Frage einer etwaigen Vermietbarkeit des Objektes ist hierbei irrelevant uns bedarf keiner weiteren Erörterung. II. Der Tatsache, dass das Erbbaurecht nach 12 Jahren endet, wurde bereits im Rahmen der Bewertung nach § 193 BewG a.F. selbst Rechnung getragen, so dass an dieser Stelle auch keine Gesetzeslücke besteht. Die Behauptung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin, dass die §§ 192 ff BewG a.F. bei der Bewertung des Erbbaurechts die Restlaufzeit gänzlich außer Betracht lassen würden, trifft nicht zu. Der Unterschiedsbetrag zwischen der Verzinsung des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins ist nach § 193 Abs. 3 Satz 2 BewG a.F. über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Vervielfältiger der Anlage 21 zum BewG ist abhängig vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG a.F. und von der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Daraus ergibt sich, dass sich mit sinkender Restlaufzeit des Erbbaurechts der Vervielfältiger und damit der Wert insgesamt vermindert (vgl. Strenger/Loose, Kommentar zum BewG/ErbStG/GrStG, § 193 BewG, Tz. 73 und 76). Die Klägerin gibt weiter an, dass ein Erbpachtobjekt nach § 92 BewG bei einer Restlaufzeit von weniger als 5 Jahren einen Wert von 0,00 € habe. Diese Betrachtung wäre möglich, wenn es sich um eine Einheitsbewertung handeln würde. Maßgeblich für die Ermittlung von Grundbesitzwerten im Bereich der Bedarfsbewertung für Erbbaurechte sind jedoch die §§ 192 ff. BewG a.F. III. Raum für eine seitens des Prozessbevollmächtigten geforderte Ermessensentscheidung seitens des Gerichts ist nicht gegeben. Denn der Gesetzeswortlaut des § 193 BewG a.F. lässt auf der Rechtsfolgenseite keine Ermessensentscheidung zu. Das Gericht ist – ebenso wie die Verwaltung – nach Artikel 20 Absatz 3 Grundgesetz (GG) an Recht und Gesetz gebunden. IV. Auf Grund des eindeutigen Gesetzeswortlautes des § 193 BewG a.F. und dem eindeutig verankerten Willen des Gesetzgebers in der Nachweismöglichkeit eines tatsächlich niedrigeren Verkehrswertes unter den Voraussetzungen des § 198 BewG ist auch kein Raum für eine verfassungskonforme Auslegung (vgl. etwa Urteil des Bundesverfassungsgerichts – BverfG – vom 09.02.1982, Az.: 1 BvR 845/79). Die Nachweismöglichkeit, die § 198 BewG dem Steuerpflichtigen ermöglicht, ist bereits selbst Ausfluss des verfassungsrechtlich verankerten Verbots der Übermaßbesteuerung und stellt eine Öffnungsklausel dar. Bei der Vielzahl der Fälle, in denen Grundvermögen zu bewerten ist, ist eine typisierende Bewertung erforderlich. Gegen eine derartige Typisierung bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Die typisierende Bewertung kann aber im Einzelfall dazu führen, dass die ermittelten Werte in besonders gelagerten Fällen über den gemeinen Wert des Grundvermögens i.S.d. § 9 BewG hinausgehen. In diesen Fällen verhindert § 198 BewG eine mögliche Übermaßbesteuerung im konkreten Einzelfall. § 198 BewG gibt dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, sämtliche wertbeeinflussenden Umstände und Besonderheiten im konkreten Einzelfall bei der Ermittlung des gemeinen Werts geltend zu machen. Damit ist dem verfassungsrechtlich verankerten Gebot der Übermaßbesteuerung im Einzelfall bereits durch das Gesetz selbst ausreichend Rechnung getragen worden (vgl. Bundestagsdrucksache – BT-Drucks. 16/11107 vom 26.11.2008, Wilms/Jochum, Kommentar zum ErbStG/BewG/GrEStG, § 198 BewG, Tz. 5 m.w.N.). Der Nachweis eines tatsächlich niedrigeren Verkehrswertes hat seitens des Steuerpflichtigen im Rahmen des § 198 BewG zu erfolgen. Hat ein Verkauf in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag – aus welchen Gründen auch immer – tatsächlich nicht stattgefunden, verbleibt dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert durch die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen. Die Frage einer etwaigen Vermietbarkeit des Objektes, auf welche sich der Beklagte stützte, um zu untermauern, dass die Bewertung nach § 193 BewG durchaus den Marktverhältnissen entspreche, muss auch an dieser Stelle nicht weiter betrachtet werden und kann dahingestellt bleiben. Denn es trifft vielmehr die Klägerin die Nachweispflicht dafür, dass der tatsächliche Wert niedriger ist als der im typisierten Verfahren des BewG ermittelte Wert. Dieser Nachweispflicht ist die Klägerin nicht nachgekommen. V. Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes gemäß § 198 BewG konnte von der Klägerin nicht geführt werden. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften des BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 BewG). Der Nachweis kann entweder durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag erfolgten Verkauf des Grundstücks zu fremdüblichen Konditionen gemäß § 198 Abs. 3 BewG oder aber durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Grundbesitzes gemäß § 198 Abs. 2 BewG geführt werden. 1. Die Klägerin legte kein Sachverständigengutachten i.S.d. § 198 Abs. 2 BewG vor. Im Einspruchsverfahren äußerte sie zwar die Absicht, den zuständigen Gutachterausschuss mit der Erstellung eines entsprechenden Verkehrswertgutachtens zu beauftragen. Hierzu kam es aber bis zuletzt nicht, da nach der Angabe des Prozessbevollmächtigten dieser geäußert habe, dass er zu einem identischen Verkehrswert komme, wie der Wert des Beklagten. Die Klägerin habe daher von der Einholung eines Sachverständigengutachtens Abstand genommen. 2. Ein tatsächlicher Verkauf des Grundstücks in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag hat nicht stattgefunden. Die seitens der B angebotene Entschädigung für das Gebäude i.H.v. 115.000,00 € für einen vorzeitigen Rückkauf, kann nicht als ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Verkaufspreis i.S.d. § 198 Abs. 3 BewG angesehen werden. a) Tatsächlich ist kein Verkauf erfolgt. Ob ein solcher Vertrag über einen vorzeitigen Rückkauf zu der seitens der Bediensteten der Stadt – der Leiterin des Fach-referats für Immobilienmanagement – genannten Entschädigung zustande gekommen wäre ist fraglich, da diese alleine keine Entscheidungsbefugnis hatte. Wie die Leiterin des Fachreferats für Immobilienmanagement in ihrer E-Mail vom 21.08.2023 an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausführte, erfolgte die Mitteilung der möglichen Entschädigung ausdrücklich vorbehaltlich der Zustimmung der zuständigen städtischen Gremien. Damit steht – entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht fest, ob der Preis bzw. die Entschädigung tatsächlich erzielbar gewesen wäre. Zudem wäre fraglich, ob der Rückkauf noch in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag erfolgt wäre, da bereits mehr als ein Jahr abgelaufen war. Nach der Rechtsprechung des BFH zu der Frage, welche Zeitspanne zwischen einem Vergleichsverkauf und dem Bewertungsstichtag liegen darf, nimmt der BFH eine Zeitspanne von einem Jahr vor bzw. nach dem Bewertungsstichtag an, innerhalb derer noch angenommen werden kann, dass die Wertverhältnisse unverändert geblieben sind. So kann der niedrigere Verkehrswert durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreises für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden (ständige Rechtsprechung des BFH, vgl. z.B. BFH-Urteil vom 02.07.2004, II R 55/01, Bundessteuerblatt – BStBl – II 2004, 703). Käufe oder Verkäufe außerhalb der Zeitspanne von einem Jahr sind grundsätzlich nicht zum Nachweis geeignet, nur ausnahmsweise dann, wenn zugleich nachgewiesen wird, dass die den Verkehrswert beeinflussenden Faktoren seit dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind, also insbesondere keine Änderung der allgemeinen Wertverhält-nisse auf dem Grundstücksmarkt eingetreten ist (BFH-Urteil vom 02.07.2004, II R 55/01, BStBl II 2004, 703). Dem liegt damit ersichtlich die Annahme bzw. Fiktion zugrunde, dass es innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag grundsätzlich keine relevanten Änderungen der Marktverhältnisse gibt. Hierzu hätte seitens der Klägerin dargelegt werden müssen, dass sich seit dem Bewertungsstichtag die Wertverhältnisse nicht wesentlich verändert haben. Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben, da schon ein Verkauf tatsächlich nicht stattgefunden hat. b) Zudem würde es sich selbst im Falle des Zustandekommens eines entsprechenden Vertrages nicht um einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen Verkaufspreis i.S.d. § 198 Abs. 3 BewG handeln. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel nach den wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage zu verstehen, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln (vgl. BFH- Urteile vom 14.02.1969, III 88/65, BStBl II 1969, 395; vom 07.12.1979, III R 45/77, BStBl II 1980, 234; vom 28.11.1980, III R 86/78, BStBl II 1981, 353, und vom 05.03.1986, II R 232/82, BStBl II 1986, 591). Dies wäre vorliegend nicht der Fall, da die seitens der Stadt angebotene Entschädigung für den vorzeitigen Rückkauf von der Stadt der Klägerin vorgegeben worden wäre und nicht das Ergebnis von Angebot und Nachfrage gewesen wäre. Nach der Rechtsprechung des BFH – welcher sich das Gericht anschließt – handelt es sich bei einem seitens der Stadt oder einer Gemeinde vorgegeben Preis nicht um einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen Verkaufspreis, der den Verkehrswert widerspiegeln könnte (vgl. BFH-Urteil vom 26.04.2006, II R 58/04, BStBl II 2006, 793; Wilms/Jochum, Kommentar zum ErbStG/BewG/GrEStG, § 198 BewG, Tz. 25). Dies kann aber letztlich ebenfalls dahingestellt bleiben, da es zu keinem tatsächlichen Verkauf in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag gekommen ist. 3. Die im Rahmen des Veranlagungsverfahren eingereichte Schätzungsurkunde des Ortsgerichts B ist bereits deshalb nicht zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes geeignet, da die darin festgestellten Werte über den seitens des Beklagten festgestellten Werte liegen, zumal der Begutachtungszeitpunkt nicht dem Bewertungsstichtag entspricht. D. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Die Beteiligten streiten um die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit „A“ Für Zwecke der Erbschaftsteuer. Die Klägerin ist durch Erbfall auf den 20.12.2021 zu 1/2 Eigentümerin der wirtschaftlichen Einheit „A“ geworden. Dabei handelt es sich um ein Zweifamilienhaus im Erbbaurecht. Das Grundstück, welches ursprünglich unbebaut war, steht im Eigentum der B. Die Klägerin hat hieran ein Erbbaurecht inne. Das aufstehende Gebäude errichteten die früheren Pächter. Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 gemeinsam mit der Erblasserin Frau C das Erbbaurecht für 200.000,00 € und erbte nach dem Versterben von Frau C deren hälftigen Anteil. Der jährlich an die B zu zahlende Pachtzins beträgt 251,00 €. Die Pachtzeit läuft noch zwölf Jahre. Nach Ablauf der Pachtzeit beabsichtigt die B das Grundstück einzuziehen und für das aufstehende Gebäude eine Entschädigung zu zahlen (2/3 des verbleibenden Gebäudewerts). Auf die Aufforderung des für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamtes hin, stellte der Beklagte für das Erbbaurecht auf den 20.12.2021 nach der zum Bewertungsstichtag geltenden Fassung des § 193 Abs. 2 bis Abs. 5 Bewertungsgesetz (BewG) einen Grundbesitzwert i.H.v. 290.693,00 € fest. Den Bodenwertanteil stellte der Beklagte hierbei mit 226.840,00 € und den Gebäudewertanteil mit 63.853,00 € fest. Gegen den am 25.11.2022 zur Post aufgegebenen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 20.12.2021 legte die Klägerin mit Schreiben vom 07.12.2022 Einspruch ein. Zur Begründung des Einspruchs kündigte die Klägerin zunächst die Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses an. Die Klägerin beantragte im Einspruchsverfahren, den Grundbesitzwert auf einen niedrigeren Wert, insbesondere hinsichtlich des ermittelten Bodenwertanteils festzustellen. Problematisch sei die Ermittlung des Bodenwertanteils insbesondere hinsichtlich der noch verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts von 12 Jahren. Niemand zahle für das Erbbaurecht 290.693,00 €, um nach Ablauf des Erbbaurechts lediglich 2/3 des Gebäudewerts als Entschädigung von der B zu erhalten. Keine Bank wäre unter diesen Bedingungen zu einer Finanzierung bereit. § 92 BewG werde hier dem Einzelfall nicht gerecht. Bereits im Rahmen des Veranlagungsverfahrens reichte die Klägerin bei dem Beklagten eine Schätzungsurkunde des Ortsgerichts B ein, wonach dieses auf den 11.06.2022 einen Wert für das gesamte Erbbaurecht i.H.v. 459.000,00 € ermittelte. Davon entfielen 238.762,00 € auf den Grundstückswert und auf den Gebäudewert einschließlich Terrasse/ Freisitz, Garage und Außenanlagen 220.626,00 €. Mit Einspruchsentscheidung vom 04.08.2023 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit „Erbbaurechts A“ zutreffend nach § 193 Abs. 2 bis Abs. 5 BewG erfolgt sei. Bei dem für die Ermittlung des Grundbesitzwerts angewandten Verfahrens handele es sich um ein pauschales Verfahren, dass nicht sämtliche wertbeeinflussende Faktoren des Grundstücks bzw. Erbbaurechts abbilden könne. Zu diesem Zweck habe der Gesetzgeber nach § 198 BewG die Möglichkeit eingeräumt, dass der Steuerpflichtige einen tatsächlich niedrigeren Verkehrswert durch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens nachweisen kann. Von dieser Möglichkeit habe die Klägerin keinen Gebrauch gemacht. Die Klägerin hat gegen die Einspruchsentscheidung vom 04.08.2023 am 01.09.2023 Klage erhoben. Zur Begründung führt diese aus, dass sie sich nicht gegen die Bewertung des Gebäudes wenden möchten. Immerhin stelle das Haus noch einen Wert dar. Man könnte es für die restlichen 12 Jahre an jemanden verkaufen, der sein Geld nach dem Wortlaut des Pachtvertrages nach Ablauf der Restpachtdauer von der Stadt in etwa wiedersähe. In das Grundstück aber investiere niemand mehr einen Cent als Kaufpreis, denn der sei nach 12 Jahren unwiederbringlich verloren. Irgendwelche Spekulationen, dass die Stadt es sich in 12 Jahren vielleicht anders überlege und doch die Pacht verlängere, seien hier unzulässig. Bekanntlich werde der Wert eines Erbes (ob Immobilie oder Aktie) immer genau zum Stichtag des Erbfalles berechnet. Spätere Entwicklungen blieben außer Betracht. Die Frage sei also, wie man den Wert des Grundstücks berechnet. Es habe einen Nutzwert. Dieser betrage vertraglich 251€ pro Jahr. Das sei wenig, aber eben vertragliches Faktum. Hier jetzt mit Mietwerten zu rechnen, sei unzulässige Fiktion. Die Klägerin habe das vertragliche Recht und nutze es selber. Im Übrigen müssten erhebliche Umbauten vorgenommen werden. Das Haus bestehe zwar aus EG und einem OG aber es sei ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte). Alle Installationen seien ein Kreislauf. Das sei bislang kein Problem gewesen, da die Klägerin und die Erblasserin enge Freundinnen gewesen seien und alles gemeinsam genutzt hätten. Das Bewertungsgesetz gehe davon aus, dass ein Erbpachtvertrag vom Eigentümer (Verpächter) der Liegenschaft immer verlängert werde. Dann allerdings stimme die Berechnung des Beklagten. Dann könnte die Klägerin unter Umständen auf dem freien Markt das Objekt zu dem geschätzten Preis verkaufen. Für den streitgegenständlichen Fall sehe das Gesetz bedauerlicherweise keine Lösung vor. Der Beklagte fühle sich starr an das Gesetz gebunden. Für die Verwaltung sei das sicher die richtige Einstellung. Nicht so für den Richter. Es bedürfe hier eines Ermessensspielraumes. So, wie das Gesetz gestaltet sei, sei es hier unanwendbar. Es bedürfe jetzt einer Einzelfallentscheidung durch eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzes. Zunächst sei vorgesehen gewesen, das Objekt vom Gutachterausschuss bewerten zu lassen. Davon habe die Klägerin dann aber Abstand genommen, nachdem eine Rückfrage bei dem Gutachterausschuss ergeben habe, dass dieser zu keinem abweichenden Wert käme, als der Beklagte. Eine Bewertung allerdings könnte logisch sein: die B habe in einem anderen Fall in der Nachbarschaft vor einiger Zeit ein solches Erbpachtobjekt vorzeitig zurückgekauft. Man sei bemüht gewesen, der Stadt auch hier fiktiv das Objekt zum Rückkauf anzubieten, um einen Betrag zu erfahren. Dieser wäre der realistisch zu erzielende Wert gewesen, da nur die Stadt als Erwerber in Betracht kommt. Am 08.05.2023 habe eine Begehung mit 2 Sachverständigen der Stadt stattgefunden. Diese habe dann einen möglichen Rückkaufswert mit 115.000,00 € beziffert - vorbehaltlich der Zustimmung weiterer städtischer Gremien. Die §§ 193,194 berücksichtigten den Fall eines Heimfalles an den Verpächter nicht. Wohl auch dieser Besonderheit wegen bestimme § 198 BewG, dass der Nachweis eines niedrigeren Wertes möglich sei. § 198 Abs. 3 BewG ließe einen „zustande gekommenen“ Verkauf gelten. „Zustande gekommen“ deshalb, weil der Gesetzgeber Scheingeschäfte verhindern wolle - auch lediglich Scheinangebote. Vorliegend aber liege kein Scheinangebot vor. Es gebe nur einen Interessenten, der sachverständig gerechnet habe - also wohl seriös. Willigte die Klägerin in das Angebot ein, wäre der Fall des § 198 Abs. 3 BewG zweifelsfrei gegeben. Hilfsweise Überlegungen im Ertragswertverfahren seien in der Bewertungsnorm des § 193 BewG nicht vorgesehen. Bei der Frage der Vermietbarkeit des Objektes handele es sich um unzulässige Spekulationen des Beklagten und die Klägerin sei nicht zu einer Fremdvermietung gezwungen. Die Klägerin beantragt sinngemäß, den Bescheid vom 25.11.2022 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 20.12.2021 für Zwecke der Erbschaftsteuer und die Einspruchsentscheidung vom 04.08.2023 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 115.000,00 € festgestellt wird. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung führt der Beklagte aus, die Klägerin wende sich argumentativ ausschließlich gegen die Ermittlung des Bodenwertansatzes und gestehe auch zu, dass sich das Finanzamt strickt an das Bewertungsgesetz gehalten habe. Von der Möglichkeit, gemäß § 198 Bewertungsgesetz einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, habe die Klägerin keinen Gebrauch gemacht. Bei dem für die Ermittlung des Grundbesitzwerts angewandten Verfahren handele es sich um ein pauschales Verfahren, dass nicht sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren des Grundstücks bzw. Erbbaurechts abbilden könne. Soweit die Klägerin ausführe, dass eine Veräußerung von auslaufenden Erbbaurechten unter marktüblichen Bedingungen schwierig sei und Kreditinstitute in der Regel keine entsprechende Finanzierung gewährten, könne dies zu keiner anderen Bewertung führen. Denn bis zum Ablauf des Erbbaurechts könne das Grundstück und das aufstehende Gebäude zu Wohnzwecken vermietet werden, um Mieteinnahmen zu generieren, sofern keine Eigennutzung des Eigentümers des Erbbaurechts erfolge. Von einer unzureichenden Abbildung der Marktverhältnisse durch den festgestellten Grundbesitzwert könne daher vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Klägerin gebe an, dass ein Erbpachtobjekt nach § 92 BewG bei einer Restlaufzeit von weniger als 5 Jahren einen Wert von 0,00 € habe. Diese Betrachtung wäre möglich, wenn es sich um eine Einheitsbewertung handeln würde. Maßgeblich für die Ermittlung von Grundbesitzwerten im Bereich der Bedarfsbewertung für Erbbaurechte seien jedoch die §§ 192 ff. BewG. Diese Vorschriften habe der Beklagte fehlerfrei bei der Bewertung herangezogen. Dem Vorschlag der Klägerin, den Rückkaufswert der B als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes bzw. als “zustande gekommenen“ Verkauf anzuerkennen, könne nicht gefolgt werden. Es mache entgegen der Auffassung der Klägerin einen Unterschied, ob der Verkaufspreis erzielt wurde, oder nicht. Der niedrigere gemeine Wert könne nur durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufpreises über das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert geblieben seien gemäß § 198 Abs. 3 BewG. Für den Nachweis des gemeinen Werts reichten bloße Vertragsverhandlungen nicht aus. Es bedürfe eines „Verkaufs“; dieser setze zwingend voraus, dass ein wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen und ein Kaufpreis vereinbart worden sei. Der Rechtsstreit wurde durch Senatsbeschluss vom 11.04.2024 der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen. Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt (vgl. Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 16.04.2024 und Schriftsatz der Beklagten vom 26.04.2024). Dem Gericht lagen die Verwaltungsakte sowie die Akte in der Sache 3 V 921/23 vor, diese waren Gegenstand der Entscheidung. Wegen des weiteren Beteiligtenvorbringens wird auf die im Klageverfahren ausgetauschten Schriftsätze verwiesen.