8 K 7540/99

Gewerblicher Grundstückshandel bei frühzeitigen Verkaufsverhandlungen nach Bebauung • Die Veräußerung eines nach Bebauung in engem zeitlichen Zusammenhang stehenden Gewerbeobjekts kann einen gewerblichen Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG begründen, auch wenn nur ein Objekt veräußert wird. • Die Nachhaltigkeit kann sich aus der Vielzahl und Intensität der im Zusammenhang mit der Errichtung und Veräußerung erforderlichen Einzelaktivitäten ergeben. • Das Aufnehmen von Verkaufsverhandlungen bereits während der Bauphase ist ein starkes Indiz für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht und kann die Annahme der Gewerblichkeit stützen; persönliche Verkaufsanlässe sind dagegen grundsätzlich unbeachtlich. Der Kläger, ein Unternehmer mit umfangreichem Immobilienbestand, erwarb 1992 ein Grundstück und ließ 1994 darauf einen Supermarkt errichten. Die Fertigstellung erfolgte zum 01.11.1994; die Herstellungskosten betrugen über 2 Mio. DM. Anfangs war eine langfristige Vermietung vorgesehen; nach Fertigstellung wurde das Objekt im Dezember 1994 notariell verkauft, der Kaufpreisübergang erfolgte im Frühjahr 1995. Der Kläger erklärte die Mieteinnahmen 1995 als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; das Finanzamt qualifizierte den Verkauf 1995 später als gewerblichen Grundstückshandel und berücksichtigte einen Gewinn aus Gewerbebetrieb. Der Kläger rügte, es handele sich um private Vermögensverwaltung; er habe erst wegen eines akuten Finanzierungsbedarfs Verkauf erwogen. Das Finanzgericht hat die Klage abgewiesen und die Annahme der Gewerblichkeit bestätigt. • Rechtsgrundlage ist § 15 Abs. 2 EStG: selbständige, nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht, Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr und Nichtzuordnung zur privaten Vermögensverwaltung. • Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Drei-Objekt-Grenze kein zwingendes Minimum; auch die Veräußerung eines einzigen Objekts kann gewerblich sein, wenn die Vielzahl und Intensität einzelner Tätigkeiten bei Errichtung/Veräußerung Nachhaltigkeit begründen. • Bei Großobjekten rechtfertigt die Komplexität der erforderlichen Einzelmaßnahmen die Annahme von Nachhaltigkeit, auch wenn nur ein Objekt betroffen ist. • Das Aufnehmen von Verkaufsverhandlungen bereits während der Bauphase stellt ein objektives Anzeichen für eine von Anfang an bestehende (zumindest bedingte) Veräußerungsabsicht und überwiegt entgegenstehenden, persönlichen Verkaufsgründen des Steuerpflichtigen. • Persönliche Gründe für den Verkauf (z. B. Liquiditätsbedarf) sind für die Zuordnung meist unbeachtlich, da sie nicht ausschließen, dass von vornherein eine Verkaufsabsicht bestand. • Langfristige Finanzierung und Mietverträge sprechen bei Gewerbeobjekten nicht zwingend gegen Gewerblichkeit, weil langfristig vermietete Gewerbeobjekte regelmäßig leichter veräußerbar und damit für Erwerber attraktiv sind. • Vorherige Beteiligungen des Klägers an einer Gesellschaft, die Supermärkte baute und veräußerte, verstärken das Gesamtbild einer gewerblichen Betätigung. • Auf Grundlage dieser Umstände war die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG gerechtfertigt und die Einkommensteuer- und Gewerbesteuermessbescheide entsprechend zu ändern. Die Klage wurde abgewiesen; das Finanzgericht bestätigt die Einordnung des Veräußerungsvorgangs als gewerblichen Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG. Begründend führte das Gericht an, dass die Errichtung eines großen Gewerbeobjekts zahlreiche Einzelaktivitäten begründete, die Nachhaltigkeit begründen, und dass bereits während der Bauphase Verkaufsverhandlungen aufgenommen wurden, was ein starkes Indiz für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht darstellt. Persö nliche Gründe des Klägers für den Verkauf (Liquiditätsbedarf) und die langfristige Vermietung bzw. Finanzierung schließen die Gewerblichkeit nicht aus. Demnach war die vom Finanzamt vorgenommene Berücksichtigung eines gewerblichen Veräußerungsgewinns sowie die Festsetzung des Gewerbesteuermessbetrags zu Recht erfolgt; die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger. Die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.