V ZR 163/20

Zurück BGH 16. Juli 2021 V ZR 163/20 WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 a. F. Einheitliche Jahresabrechnung auch bei Untergemeinschaften einer Mehrhausanlage Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 28 Abs. 3 , Abs. 5 a. F. Einheitliche Jahresabrechnung auch bei Untergemeinschaften einer Mehrhausanlage 1. Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. 2. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind. 3. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. (Teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766 ) BGH, Urt. v. 16.7.2021 – V ZR 163/20 Problem Im streitgegenständlichen Verfahren ging es um eine Mehrhausanlage, bei der die Wohnungseigentümergemeinschaft in mehrere Untergemeinschaften untergliedert war. In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Vorjahr gefasst. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage führte unter der Position „Instandhaltungsrücklage Haus X“ Entnahmen in Höhe von 18.664,45 € für Architekten- und Planungskosten auf. Hiergegen wandten sich die Kläger mit einer Beschlussmängelklage. Sie argumentierten, der Gesamtgemeinschaft fehle die Beschlusskompetenz für die Abrechnung über die vorgenannte Entnahme. Sie stützten sich u. a. auf die Gemeinschaftsordnung: In dieser war geregelt, dass jede Untergemeinschaft sämtliche ihrem Haus zuzuordnenden Kosten und Lasten so zu tragen hatte, als ob sie eine eigene Wohnungseigentümergemeinschaft wäre und dass bei ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnenden Angelegenheiten allein die Mitglieder dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt sein sollten. Des Weiteren war vorgesehen, dass – soweit möglich – gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen seien. Entscheidung Der Bundesgerichtshof verneinte das Vorliegen des gerügten Beschlussmangels. Nur die Gesamtgemeinschaft dürfe den Beschluss über die Gesamtabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fassen. Durch Vereinbarung könnten zwar weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt müsse aber eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden, und zwar auch, wenn die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über die Lasten und Kosten entschieden. Dem Wohnungseigentumsrecht sei ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen nämlich fremd: Erstens diene die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese flössen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft beträfen. Zweitens müssten etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden; gäbe es nebeneinanderstehende Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften, wäre unklar, ob ggf. mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten. Müsse danach eine einheitliche Jahresabrechnung aufgestellt und beschlossen werden, seien Ausgestaltung und Grenzen von Vereinbarungen über die Mitwirkung von Untergemeinschaften an der Jahresabrechnung zu klären. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung müsse zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen, da die Gesamtgemeinschaft Inhaberin der Bankkonten sei und der Verwalter der Gesamtgemeinschaft eine Rechnungslegung schulde; nur auf der Grundlage der Gesamtabrechnung könne der Verwalter kontrolliert werden. Auch die einen notwendigen Bestandteil der einheitlichen Jahresabrechnung bildende Darstellung der Instandhaltungsrücklage sei eine Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn – wie hier – für Untergemeinschaften separate Rücklagen gebildet würden. Die Darstellung der Rücklagen berühre nämlich zwingend die Interessen aller Wohnungseigentümer. Denn der Jahresabrechnung müsse sich entnehmen lassen, wie die auf den Bankkonten der rechtsfähigen Gesamtgemeinschaft verwalteten zweckgebundenen Gelder verwendet und verbucht worden seien. Unerheblich sei insoweit, ob mehrere sowie gebäudeseparate Bankkonten unterhalten würden, da die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung stets auf die Buchhaltungskonten bezogen sei; außerdem sei die rechtsfähige Gesamtgemeinschaft die Inhaberin sämtlicher Bankkonten, und zwar auch derjenigen, die für die Rücklagen der Untergemeinschaften eingerichtet seien. Zu den Einzelabrechnungen führte der Bundesgerichtshof aus, dass diese insoweit Sache der Gesamtgemeinschaft seien, als es um die Verteilung derjenigen Kosten gehe, die sämtliche Wohnungseigentümer beträfen. Untergemeinschaften könnten daher allenfalls dazu befugt sein, die ausschließlich ihre Mitglieder betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen zu verteilen. Der Bundesgerichtshof konstatierte insofern zusammenfassend, die Verselbständigung der Untergemeinschaft habe ihre sachliche Bedeutung vielmehr auf anderen Gebieten als dem Rechnungswesen, insbesondere könnten Untergemeinschaften – bei entsprechender Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung – eigenständig über Instandhaltungsmaßnahmen an dem zugehörigen Gebäude und die Finanzierung derselben entscheiden. Unabhängig davon sei ein Beschlussmangel vorliegend auch deshalb zu verneinen, weil sich der konkreten Gemeinschaftsordnung nicht mit hinreichender Eindeutigkeit entnehmen lasse, dass die Untergemeinschaften an dem Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken sollten. Es genüge nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich vorsehe, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbstständigt sein, dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollten. Im Zweifel sei das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. Einordnung Die Entscheidung erging noch zum WEG in der bis zum 30.11.2020 gültigen Fassung. Nach neuem Recht beschließen die Wohnungseigentümer nicht mehr über „die Jahresabrechnung“ (als Zahlenwerk), sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 28 Rn. 191; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 864 ff.). Überträgt man die Entscheidung auf das neue WEG-Recht ( § 28 Abs. 2 S. 1 WEG ), so können die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse wohl ebenfalls nur in der Gesamtgemeinschaft beschließen (Elzer, IMR 2021, 3205 ). Weiterhin dürfte aber möglich sein, dass über das „ob“ und „wie“ von Instandhaltungsmaßnahmen und die diesbezüglichen Kosten nur durch die Mitglieder der Untergemeinschaft abgestimmt wird (Hügel/Elzer, § 28 Rn. 354). Dies lässt sich bspw. dadurch erreichen, dass eine Abstimmung in der Gesamtversammlung erfolgt und nur den Mitgliedern der Untergemeinschaften diesbezüglich ein Stimmrecht eingeräumt wird. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 16.07.2021 Aktenzeichen: V ZR 163/20 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: DNotI-Report 2021, 149-151 Normen in Titel: WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 a. F.