1 W 57/11

Leitsatz: 1. Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbart ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.(Rn.5) 2. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG die "Veräußerung an Ehegatten" vereinbart, so gilt diese nicht für eine Veräußerung an den geschiedenen Ehegatten, die erst nach Rechtskraft der Scheidung schuldrechtlich vereinbart wird.(Rn.6) Die Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 EUR zurückgewiesen. I. Die Beteiligten sind je zur Hälfte Miteigentümer des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungseigentums. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen: „Veräußerungsbeschränkung: - Zustimmung durch Verwalter Ausnahmen: 1) – Erstveräußerung 2) – Veräußerung an Ehegatten 3) – Veräußerung an Verwandte gerader Linie 4) – Veräußerung an Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie (…)“. Die Ehe der Beteiligten wurde durch Urteil vom 2. Oktober 2007 – rechtskräftig seit dem 10. November 2007 – geschieden. Mit Vergleich vom 25. März 2010 in einem Verfahren vor dem Amtsgericht ... – ... – einigten sich die Parteien darauf, dass die Beteiligte zu 2. ihre Miteigentumshälfte an der Eigentumswohnung auf den Beteiligten zu 1. überträgt. Auf den Antrag des Beteiligten zu 1. auf Eintragung des Eigentumswechsels hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 7. September 2010 unter anderem – soweit noch Gegenstand dieses Verfahrens – aufgegeben, die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG beizubringen oder das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes nachzuweisen. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1. Dieser meint, die Verwalterzustimmung sei nicht erforderlich, weil die Veräußerung nur im Hinblick auf die geschiedene Ehe zur endgültigen Auseinandersetzung der vermögensrechtlichen Probleme der Beteiligten erfolge. Dies sei durch den Sinn und Zweck der Klausel über die Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis abgedeckt. II. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff GBO) aber unbegründet. Der beantragten Eintragung steht ein Hindernis im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO entgegen, denn die Beteiligten haben weder die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Verwalterzustimmung vorgelegt noch einen Ausnahmetatbestand nachgewiesen. 1. Das Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG für Veräußerungen erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbart ist, nach allgemeiner Ansicht auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils (OLG Celle, Rpfleger 1974, 438; Grziwotz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 12 Rdn. 6; Hogenschurz in Timme, WEG, § 12 Rdn. 17) und die Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (BayObLGZ 1977, 40; OLG Celle a.a.O., Senat, OLGZ 1978, 296; Grziwotz a.a.O. Rdn. 9; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rdn. 17; Lüke in Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 12 Rdn. 2). Dies ergibt die Auslegung, für die bei Grundbucheintragungen wegen der Zweckbestimmung des Grundbuchs auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 53 Rdn. 4 m.w.N.). Der Wortlaut „Veräußerung“ erfordert dabei nur einen rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsel unter Lebenden, der sich auch dann vollzieht, wenn statt zweier Miteigentümer nach Abschluss des Rechtsgeschäfts nur noch einer von ihnen Alleineigentümer des Wohnungseigentums sein soll. Auch der Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung greift nicht nur ein, wenn eine bis dahin gemeinschaftsfremde Person Mit- oder Alleineigentümer des Wohnungseigentums werden soll. § 12 WEG soll zwar den Wohnungseigentümern (auch) die Möglichkeit eines Schutzes gegen das Eindringen unerwünschter Personen in ihre Gemeinschaft gewähren (BGHZ 37, 203), ist auf die Zielrichtung gegen außenstehende Dritte jedoch nicht beschränkt. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Veräußerung an einen persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber verhindern zu können, ist in gleicher Weise berechtigt, wenn dieser bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil er mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluss auf z.B. auf die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegebenenfalls auf Abstimmungsergebnisse gewinnt (BayObLG a.a.O., OLG Celle a.a.O., Senat a.a.O.; Lüke a.a.O. Rdn. 1). 2. Ein Ausnahmetatbestand, für den nach dem Inhalt des Sondereigentums die Verwalterzustimmung hier nicht erforderlich wäre, ist nicht gegeben; insbesondere sind die Beteiligten weder Ehegatten, noch waren sie es zum Zeitpunkt der Auflassung oder der zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vereinbarung (vgl. zu diesen Konstellationen OLG Schleswig, NJW-RR 1993, 1103; Senat, NJW-RR 1997, 78). Sie waren vielmehr bei Abschluss des Vergleichs vom 25. März 2010, der sowohl die Auflassung als auch das schuldrechtliche Grundgeschäft enthält, bereits seit zwei Jahren und vier Monaten rechtskräftig geschieden. Selbst zu dem Zeitpunkt, in dem das Verfahren anhängig gemacht wurde, in dem die Beteiligten den Vergleich geschlossen haben, war die Scheidung schon rechtskräftig. a) Eine Auslegung der Grundbucheintragung „Veräußerung an Ehegatten“ in der von dem Beteiligten zu 1. geforderten Weise, dass schon Anlass und Motivation der Beteiligten für das Rechtsgeschäft (Veräußerung nur im Hinblick auf die geschiedene Ehe zur endgültigen Auseinandersetzung der vermögensrechtlichen Probleme der Beteiligten) ausreiche, um die Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis zu begründen, scheitert bereits an dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Eintragung, der die Ehegatteneigenschaft zum Zeitpunkt der Veräußerung, also zumindest bei dem schuldrechtlichen Grundgeschäft voraussetzt. Dem steht nicht die Entscheidung des Senats vom 28. Mai 1996 (NJW-RR 1997, 78, 79) entgegen. Der Senat hatte in dieser Entscheidung über eine Veräußerung zu befinden, die in einer vor der Scheidung getroffenen, mit Rechtskraft der Scheidung wirksam gewordenen Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt worden war und anschließend nur noch mittels Auflassung und Eintragung durchgeführt werden musste. In einem solchen Fall wird der nachmalig geschiedene Ehegatte in der schuldrechtlichen Vereinbarung zur Veräußerung schon deshalb noch als Ehegatte bezeichnet, weil er bis zur Scheidung tatsächlich auch der Ehegatte ist. Einen üblichen und nahe liegenden Sprachgebrauch der Art, dass Geschiedene noch Jahre nach der Scheidung als Ehegatten bezeichnet werden, vermag der Senat jedoch nicht festzustellen. b) Auch Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung und ihrer Ausnahmen sprechen nicht dafür, eine „Veräußerung an Ehegatten“ über die Grenzen des Wortlauts hinaus schon dann anzunehmen, wenn die Veräußerung nur der vermögensmäßigen Auseinandersetzung einer bereits vor Jahren geschiedenen Ehe dient. Bestimmen eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder der teilende Eigentümer die Geltung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, so entscheiden sie sich grundsätzlich dafür, dass sich die Gemeinschaft gegen das Eindringen oder Vordringen von unerwünschten Personen schützen können soll. Werden gleichzeitig für Veräußerungen an Personen in einem näher bezeichneten Näheverhältnis zum Veräußerer Lockerungen dieses Schutzes vereinbart, so ist davon auszugehen, dass der oder die Eigentümer für die geregelten Ausnahmefälle bei einer vorweggenommenen, abstrakten Prüfung ihr Interesse an dem Schutz der Gemeinschaft als nachrangig gegenüber dem Veräußerungsinteresse des ausscheidenden Mitglieds angesehen haben. Dies kann zum einen darauf beruhen, dass das Interesse des Veräußerers an zustimmungsfreier Veräußerung als besonders hochrangig angesehen wird, zum anderen darauf, dass die Gemeinschaft aus Gründen, die in der Person des potentiellen Erwerbers, d.h. in seiner Beziehung zum Veräußerer liegen, ihr Interesse als weniger gefährdet ansieht. Das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine Entscheidung über die Veräußerung des Wohnungseigentums, die auf persönlichen Beziehungen, aber auch auf wirtschaftlichen Gegebenheiten oder Notwendigkeiten innerhalb der Familie beruhen kann, unbeeinflusst von einem Zustimmungserfordernis zu treffen, ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft schon vorab erkennbar und nachvollziehbar. Ein solches Interesse überwiegt aber nicht offensichtlich das Interesse der Gemeinschaft an ihrem eigenen Schutz, dem diese mit der Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG grundsätzlich Ausdruck verliehen hat. Gerade wirtschaftliche Gegebenheiten und Notwendigkeiten könnten vielmehr den Wohnungseigentümer veranlassen, bei der Entscheidung über die Veräußerung seines Wohnungseigentums die Interessen der Gemeinschaft hintan zu stellen und sich über Bedenken gegen die Person des Erwerbers hinwegzusetzen. Eine Zustimmung könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter selbst bei Fehlen eines Ausnahmetatbestandes gemäß § 12 Abs. 2 WEG ohnehin nur aus wichtigem Grund verweigern. Dass die Wohnungseigentümer das Interesse des Veräußerers, die Veräußerung selbst bei Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes in der Person des Erwerbers zustimmungsfrei durchführen zu können, als besonders hochrangig angesehen haben könnten, ist nicht lebensnah. Für einen unbefangenen Betrachter liegt deshalb die Annahme näher, dass die Gemeinschaft die Veräußerung an Ehegatten und bestimmte nahe Verwandte von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen hat, weil sie in diesen Fällen ihr Interesse als weniger gefährdet angesehen hat. Dies mag zum einen daran liegen, dass die bezeichneten Personen als potentielle gesetzliche Erben in Betracht kommen, deren Eintritt in die Gemeinschaft im Wege der Erbfolge ohnehin nicht verhindert werden könnte. Zum anderen spricht die verwandtschaftliche Beziehung bzw. die Ehe dafür, dass der Veräußerer an diese Personen nicht nur aus wirtschaftlicher Not veräußert, sondern ihnen Vertrauen entgegenbringt und sie für zuverlässige künftige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft hält. Beide Aspekte tragen für eine Veräußerung, die erst nach Rechtskraft der Scheidung zwischen den Geschiedenen in die Wege geleitet wird, nicht mehr. Eine solche Veräußerung hat ihren Schwerpunkt nicht in der persönlichen Beziehung, sondern gerade darin, das Wohnungseigentum wirtschaftlich zu verwerten; sie unterscheidet sich hinsichtlich der zu schützenden Interessen der Gemeinschaft damit nicht von der Veräußerung an einen Dritten. Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO.