1 W 55/14

Leitsatz: Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden.(Rn.10) Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig.(Rn.13) Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 5.000,00 EUR zurückgewiesen. I. Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungseigentumsgrundbuchs ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Hiervon ausgenommen ist u.a. der Fall der Erstveräußerung. Ursprüngliche Eigentümerin des Grundstücks war eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese teilte das Grundstück zur UR-Nr. ... /... des Notars H... W... in Berlin vom 19. Mai 2000 in Wohnungseigentum auf. In § 3 der Urkunde wiesen die Gesellschafter die Wohnungseigentumsrechte einzelnen Gesellschaftern zu und erklärten insoweit die Auflassung. Der Beteiligten zu 1 wurde u.a. das mit Nr. 13 beschriebene Wohnungseigentumsrecht zugeordnet. Am 24. Juli 2001 legte das Grundbuchamt unter Schließung des für das Grundstück geführten Grundbuchs die Wohnungseigentumsgrundbücher an. Zugleich vollzog das Grundbuchamt die Auflassungen, so dass nunmehr die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist. Am 25. Oktober 2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 – UR-Nr. ... /... des Notars H... W... -. Zu § 9 der Urkunde erklärten die Beteiligten die Auflassung. Am 23. Januar 2014 hat der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 2 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28. Januar 2014 die Zustimmung des WEG-Verwalters erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 13. Februar 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18. Februar nicht abgeholfen hat. II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind beide gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigten Beteiligten, weil der Urkundsnotar insofern eine Beschränkung nicht vorgenommen, d.h. keinen Beschwerdeführer konkret benannt hat (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15, Rdn. 20). 2. Die Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht hat das Grundbuchamt auf das Hindernis der fehlenden Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums an den Beteiligten zu 2 hingewiesen und insofern eine Zwischenverfügung, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO, erlassen. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2904b). Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist dabei nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen „Verkauf“ geknüpft (Senat, Beschluss vom 24. Mai 2012 – 1 W 121/12 –, FGPrax 2012, 238). Das ist hier nicht der Fall. Die Übertragung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte auf die Gesellschafter der vormaligen Grundstückseigentümerin ist eine Veräußerung in diesem Sinn. Sie erforderte neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch die – rechtsgeschäftliche - Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter, §§ 873 Abs. 1, 925 BGB. Anhaltspunkte, dass diese „Aufteilung“ des neu geschaffenen Wohnungseigentums von dem Begriff der Veräußerung ausgenommen sein könnte, sind nicht ersichtlich. Es handelte sich deshalb bereits um die erste Veräußerung, die Befreiung vom Zustimmungserfordernis ist damit verbraucht worden. Der Wortlaut der Eintragung und der ihr zugrunde liegenden Eintragungsbewilligung beschränken sich auf den Begriff „Erstveräußerung“. Allerdings ist die Auslegung von Grundbucheintragungen und ihrer in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen nicht ausgeschlossen. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW 1995, 1081,1082, Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 172). Danach gilt eine Veräußerungsbeschränkung auch für den teilenden Eigentümer, wenn sich aus der Eintragung oder der Eintragungsbewilligung insoweit keine Einschränkung ergibt (BGH, NJW 1991, 1613, 1614). Vor diesem Hintergrund ist die vorliegende Veräußerungsbeschränkung zu sehen. Sie ist ausdrücklich – auch – im Fall der Erstveräußerung ausgeschlossen und nimmt damit offenbar diese Rechtsprechung auf. Dass unter Erstveräußerung die rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung von der Gesellschaft auf die Gesellschafter ausgenommen wäre, lässt sich weder dem Wortlaut der Eintragung noch der Eintragungsbewilligung entnehmen. Ein solcher Wille lässt sich auch ansonsten nicht ohne weiteres herleiten. Durch das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen (Senat, Beschluss vom 24. Mai 2012 – 1 W 121/12 –, FGPrax 2012, 238). Dieser Schutz ist bei der Zuweisung einzelner Wohnungseigentumsrechte – allein - unter die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch nicht erforderlich, weil die Zusammensetzung der Gesellschaft und der Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst personenidentisch bleibt. Deshalb kann es Sinn machen, diese Aufteilung von dem Zustimmungserfordernis auszunehmen. Veräußern die vormaligen Gesellschafter das ihnen aufgelassene Wohnungseigentum dann aber an einen Dritten weiter, besteht die Gefahr des Eindringens unerwünschter Personen in die Gemeinschaft. 3. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.