1 W 680/15

Leitsatz: Das Grundbuchamt hat dem Antragsteller vor Vollzug der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- bzw. Teileigentum die Vorlage einer Genehmigung der Gemeinde aufzugeben, wenn das Grundstück im Bereich einer Landesverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB belegen ist und die Gemeinde eine entsprechende Erhaltungssatzung erlassen hat. Auch wenn das Grundbuchamt keine gesicherte Kenntnis davon hat, ob ein Grundstück im Bereich einer Erhaltungssatzung belegen ist, kann die Eintragung dennoch nicht von der Vorlage eines Negativattests abhängig gemacht werden (Abgrenzung zu OLG München, Beschluss vom 26. August 2015, 34 Wx 188/15, NJW-RR 2016, 137).(Rn.10) Die Zwischenverfügung wird aufgehoben. I. Die Beteiligte ist seit dem 10. August 2009 als Eigentümerin in Abt. I des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchs eingetragen. Am 4. Mai 2015 bewilligte sie zur UR-Nr. V... 2... /2... des Notars S... V... in B... unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 1... -0... des Bezirksamts M... von B... vom 5. Februar 2015 die Aufteilung des Grundstücks in sieben Wohnungseigentumsrechte und ein Teileigentumsrecht. Mit Schriftsatz vom 8. Mai 2015 hat der Urkundsnotar unter Beifügung der vorgenannten Urkunden den Vollzug der Teilung im Grundbuch beantragt. Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 29. Mai 2015 die Vorlage einer Genehmigung “der zuständigen Behörde” gemäß § 172 BauGB bzw. deren Negativattest erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 5. Juni 2015, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18. Juni 2015 nicht abgeholfen hat. II. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Hindernis besteht nicht, so dass insoweit keine Zwischenverfügung veranlasst ist, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO. 1. Die durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erfolgte Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum, § 8 Abs. 1 WEG, wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 S. 2 WEG. Dies erfordert einen hierauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und eine Bewilligung, § 19 GBO, der als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind, § 7 Abs. 2 S. 1 WEG (vgl. Briesemeister, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 5, Rdn. 94). 2. Zu bewilligen hat derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, § 19 GBO. Das ist bei der Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 Abs. 1 WEG der Eigentümer, der zudem bewilligungsbefugt sein muss. Die Befugnis zur Ausübung der Bewilligungsberechtigung leitet sich von der sachenrechtlichen Verfügungsbefugnis ab (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19, Rdn. 56). Das Grundbuchamt hat deshalb von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt (BGH, MDR 2013, 701). a) Einer solchen Verfügungsbeschränkung unterliegen die Eigentümer von Grundstücken im Bereich einer Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB, die mit Gebäuden bebaut sind, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, wenn eine landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB (hierzu Hügel, GBO, 2. Aufl., Stichwort ”Verfügungsbeeinträchtigungen”, Rdn. 55; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3845ff; Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 172, Rdn. 9ff). Das Grundbuchamt darf dann Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde vorgelegt wird, §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB. Erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung, §§ 8 Abs. 1, 2 WEG (OLG München, Beschluss vom 26. August 2015 - 34 Wx 188/15 -, juris; Oehmen, a.a.O., Rdn. 12; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2014, § 172, Rdn. 121). Am 14. März 2015 ist die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 3. März 2015 - UmwandV - in Kraft getreten, § 3 S. 1 UmwandV (GVBl. 2015, 43). Danach darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden, § 1 UmwandV. b) Vor diesem Hintergrund ist es im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt eine Genehmigungsbedürftigkeit der angestrebten Teilung geprüft hat. Auf Grund der vorstehend dargestellten Rechtslage sind die Grundbuchämter in Berlin seit dem 14. März 2015 hierzu verpflichtet. aa) Gleichwohl ist es nicht gerechtfertigt, von der Beteiligten die Vorlage eines entsprechenden Genehmigungsbescheids zu erfordern. Die beantragte Teilung ist nicht genehmigungspflichtig. Die §§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, 1 UmwandV setzen voraus, dass das in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufzuteilende Grundstück im Gebiet einer Erhaltungssatzung belegen ist. Das verfahrensgegenständliche Grundstück befindet sich nicht in einem solchen Gebiet. In Berlin werden Angelegenheiten, für die nach dem BauGB die Gemeinden zuständig sind, von den Bezirken wahrgenommen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 1 AGBauGB. An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB tritt eine von dem zuständigen Bezirksamt zu erlassende Rechtsverordnung, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB. Bis zum Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung hatten die Berliner Bezirksämter 21 Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin Drs. 17/2160, Verordnung Nr. 17/180), davon das Bezirksamt Mitte von Berlin lediglich am 17. Juni 2003 die Erhaltungsverordnung für das Gebiet “Oranienburger Vorstadt” (GVBl. 2003, 262). Seither hat nur das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin am 23. Juni 2015 eine weitere Erhaltungsverordnung für das Gebiet “Schöneberger Insel” erlassen (GVBl. 2015, 277). Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist im Ortsteil T... des Bezirks M... von B... belegen. Dieser Ortsteil wird von keiner Erhaltungsverordnung im Sinne des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB betroffen, insbesondere auch nicht von der Erhaltungsverordnung des Bezirksamts M... von Berlin für das Gebiet “Oranienburger Vorstadt”. bb) Hängt die Teilung des Grundstücks danach nicht von der Genehmigung des Bezirksamts M... von Berlin ab, kann für den grundbuchlichen Vollzug auch nicht die Vorlage eines Negativattests dieser Behörde verlangt werden. Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass das Grundbuchamt nicht verpflichtet sei, von sich aus zu ermitteln, ob auch das betreffende Grundstück im Geltungsbereich einer entsprechenden Erhaltungsverordnung belegen sei (Grziwotz, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl F Rdn. 32; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3, Rdn. 49; a.A. Köhler/Fieseler, in: Schrödter, a.a.O., § 172, Rdn. 52). Daraus wird das Erfordernis eines Negativzeugnisses vor Vollzug der Teilung im Grundbuch abgeleitet, wie es vorliegend von dem Grundbuchamt erfordert worden ist (Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 161f; Hügel, a.a.O., Rdn. 57; Waldner, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., AT VIII, Rdn. 78.). Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Es erscheint bereits fraglich, ob nicht jedenfalls die Berliner Grundbuchämter zu entsprechenden Ermittlungen verpflichtet sind, weil die rechtlichen Grundlagen zur Prüfung einer Genehmigungspflicht allgemein zugänglich sind. Rechtsverordnungen werden im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet, § 1 Gesetz über die Verkündung von Gesetzen und Rechtsverordnungen vom 29. Januar 1953. Satzungen im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 BauGB werden in Berlin in Form von Rechtsverordnungen der Bezirksämter erlassen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen. § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB hat durch das EAG Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I 2004, 1359) ab dem 20. Juli 2004 eine wesentliche Änderung erfahren. Bis dahin verwies § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB auf § 20 Abs. 2 bis 4 BauGB, wo die Erteilung eines Negativattests ausdrücklich geregelt war. War eine Genehmigung nicht erforderlich, hatte die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen, § 20 Abs. 2 S. 1 BauGB a.F.. Das Grundbuchamt durfte eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn das Zeugnis vorgelegt worden war, § 20 Abs. 2 S. 2 BauGB a.F.. Mit Wirkung ab dem 20. Juli 2004 ist § 20 BauGB a.F. aber aufgehoben worden. Seither finden die Regelungen des § 22 Abs. 2 S. 3 und 4, Abs. 6 und 8 BauGB entsprechende Anwendung, § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB. Gemäß § 22 Abs. 2 S. 3 BauGB hat die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mitzuteilen. Der Gesetzgeber wollte damit das Grundbuchverfahren in Bezirken, in denen die Gemeinde von der Ermächtigung zum Erlass einer Satzung keinen Gebrauch gemacht hat, erleichtern. Ein gegebenenfalls in jedem Einzelfall erforderliches Negativattest sollte entbehrlich werden (BT-Drs. 15/2250, 52). Im Rahmen von § 22 BauGB lässt sich danach die Forderung des Grundbuchamts nach Vorlage eines Negativattests nicht mehr rechtfertigen (vgl. Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., § 22, Rdn. 19; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl., § 22, Rdn. 13 und 26; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., § 22, Rdn. 11; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2015, § 22, Rdn. 7a und 58; insoweit unklar Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3841). Die Verweisung in § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB auf § 22 BauGB dient den gleichen Zielen. Der Gesetzgeber bezweckte auch insoweit eine Erleichterung der Praxis in den Grundbuchämtern (BT-Drs. 15/2996, 70). Die Grundbuchämter sind von den Gemeinden auch über die Aufstellung von Erhaltungssatzungen im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB zu unterrichten, so dass kein Bedürfnis für ein allgemeines Negativzeugnis besteht (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rdn. 127; Köhler/Fieseler, a.a.O., § 172, Rdn. 52). Das Grundbuchamt hat also das geltende Ortsrecht nicht von sich aus zu ermitteln, allerdings hat es entsprechende Satzungen bzw. Verordnung von Amts wegen zu beachten, wenn sie ihm von der Gemeinde mitgeteilt werden. Dem steht die Auffassung des OLG München (a.a.O.) nicht entgegen, das es für unbedenklich erachtet hat, wenn das Grundbuchamt im Rahmen des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB neben der Genehmigung zur Mängelbeseitigung die Beibringung eines Negativattests für zulässig erachtet hat. Dort lag das aufzuteilende Grundstück im Gebiet einer Erhaltungssatzung der Gemeinde und die dortige Landesregierung hat durch Rechtsverordnung von der Möglichkeit eines Genehmigungsvorbehalts Gebrauch gemacht. Ein Negativattest mag insoweit der Beseitigung von Zweifeln dienen, ob eine Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum unter das Genehmigungserfordernis fällt, was etwa bei neu zu errichtenden Gebäuden umstritten ist (vgl. Grziwotz, a.a.O., Rdn. 24). Insofern mag ein Bedürfnis für ein solches Attest der Gemeinde bestehen. Hiervon ist aber der vorliegende Fall zu unterscheiden, in dem das Grundstück überhaupt nicht im Gebiet einer Erhaltungssatzung belegen ist. Dann können keine Zweifel bestehen, dass die Aufteilung insoweit genehmigungsfrei ist und ein Bedürfnis nach einem Negativattest besteht nicht.