8 U 179/13

Leitsatz: Die Schriftform des Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden.(Rn.18) Die Berufung der Klägerin gegen das am 18.9.2013 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 29 O 350/12 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 44.208 EUR festgesetzt. I. Die klagende Vermieterin erklärte die ordentliche Kündigung des Gewerbemietverhältnisses mit dem Beklagten zum 31.12.2012. Das Landgericht hat dem entsprechenden Räumungsantrag durch Versäumnisurteil stattgegeben, dieses aber auf den Einspruch des Beklagten aufgehoben und die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin die Räumungsklage weiter und macht geltend: Der Formfehler des ursprünglichen Mietvertrages sei entgegen der Auffassung des Gerichts der I. Instanz nicht durch den 1. bzw. 2. Nachtrag geheilt worden. Beide Nachträge enthielten keine Angabe des Mietgegenstandes und würden nicht konkret bzw. nur fehlerhaft auf den vorangegangenen Mietvertrag Bezug nehmen. Gemäß der Entscheidung des BGH vom 7.7.1999 - XII ZR 15/97 - müsse die Nachtragsvereinbarung, wenn sie nicht mit dem Mietvertrag körperlich verbunden werde, sämtliche Essentialia eines Mietvertrages enthalten. Klage und Versäumnisurteil seien wirksam zugestellt und das Versäumnisurteil bestandskräftig, denn bei den streitgegenständlichen Räumen handele es sich um Geschäftsräume im Sinne von § 178 Abs. 1 Satz 2 ZPO, die der Beklagte zu seiner “Gewerbeausübung”, nämlich zur Förderung von Künstlern unterhalte, indem er hier Atelierräume betreibe, die Künstlern zur Verfügung gestellt werden. Durch die Bezeichnung von Klingelschild und Briefkasten mit der Vereinsfirmierung des Beklagten habe er jedenfalls nach außen den Rechtsschein erweckt, dass er in den Räumlichkeiten seine Geschäftsräume unterhalte, weshalb dort eine Zustellung habe wirksam erfolgen können. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 18.09.2013 zu 29 O 350/12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm genutzten Räume in der W... Straße ..., ... Berlin, Gebäude X, 3. OG mit einer Fläche von ca. 1.200 m² und in dem anliegenden Lageplan farblich umrandet zu räumen und im geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er trägt vor, die Zustellungen unter der Adresse W... Straße seien unwirksam gewesen, zumal er die Atelieretage in die Verwaltung der G... GmbH gegeben, die Klägerin ihn deshalb mit Schreiben vom 28.9.2013 abgemahnt und spätestens seit seiner Antwort vom 5.10.2012 gewusst habe, dass sein einziger (gerade nicht geschäftlicher) Teil-“Betrieb” in den Mieträumen nicht mehr bestanden habe. Vereinszweck des Beklagten sei keineswegs nur die Untervermietung von Atelierräumen an Stipendiaten. Seine breiter angelegte Organisations- und Bürostruktur befinde sich seit Jahrzehnten auf dem Campus der U... . Der Mietvertrag sei nicht wegen Formmangels jederzeit kündbar. Es sei davon auszugehen, dass der in Bezug genommene Lageplan bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen habe. Die Klägerin habe über den von den Architekten des Beklagten erstellten und mit ihrem Schriftsatz vom 17.09.2012 vorgelegten Lageplan verfügt. Allen Beteiligten sei klar gewesen, welche Mieträume vom Beklagten angemietet und saniert werden sollten. Selbst wenn der Beklagte die physische Abtrennung der Räumlichkeiten selbst vorzunehmen gehabt hätte, würde es sich um eine Wahlschuld handeln und durch Ausübung der Auswahl rückwirkend eine Konzentration des Schuldverhältnisses auf die gewählte Leistung eintreten. Die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes sei jedenfalls nicht erforderlich, weil die streitgegenständliche Mietfläche zum Zeitpunkt des Abschlusses beider Nachtragsvereinbarungen schon lange vom Beklagten genutzt worden und seit 1997 von der Restfläche auf der Etage abgetrennt gewesen sei. Der 1. Nachtrag nehme an zwei Stellen konkret auf den Hauptmietvertrag Bezug und der von der Klägerin selbst abgeschlossene 2. Nachtrag auf den Ursprungsmietvertrag und den 1. Nachtrag. Dass die Klägerin gewusst habe, wo die Mietflächen liegen, ergeben sich zudem aus den von ihr seit Jahren angefertigten Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen, die im Übrigen an die korrekte Anschrift des Beklagten (E... X) gerichtet worden seien. II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 10.4.2014 Folgendes ausgeführt: I. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Das Landgericht hat zu Recht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Begründung des angefochtenen Urteils kann in vollem Umfang Bezug genommen werden. Im Hinblick auf das Berufungsvorbringen sei Folgendes hervorgehoben: 1. Der Einspruch des Beklagten ist rechtzeitig, denn das Versäumnisurteil ist unter der streitgegenständlichen Adresse nicht wirksam zugestellt worden, weil es sich nicht um einen Geschäftsraum des Beklagten im Sinne von § 178 ZPO handelte. Hierunter fallen die Räumlichkeiten, in denen der Gewerbetreibende zur Zeit der Zustellung regelmäßig seinen Erwerbsgeschäften nachgeht (BGH, Urteil vom 19.03.1998 - VI ZR 172/97 - NJW 1998, 1958). Demgegenüber nutzte der Beklagte die Mieträume überwiegend durch Untervermietung an Künstler und zum Teil gelegentlich für eigene Ausstellungen. Das Landgericht hat diese Nutzung zu Recht mit einer Produktionsstätte oder einem Lager gleichgestellt, die nicht als Geschäftsraum im Sinne von § 178 ZPO angesehen werden (vgl. OLG Köln MDR 1990, 1021; Roth in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage § 178 Rn. 19; Wieczorek/Schütze, ZPO, 4. Auflage, § 178 Rn. 48; Hartmann in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 72. Auflage, § 178 Rn. 16 sowie die im angefochtenen Urteil angegebenen Fundstellen). Der Beklagte muss sich auch nicht entgegen halten lassen, den Rechtsschein eines Geschäftsraums in dem Mietobjekt erweckt zu haben. Dass sich dort auf Briefkasten und Klingelschild eine Kurzform seines Vereinsnamens fand, reicht nicht aus (vgl. Hartmann a. a. O.). Im Rechtsverkehr tritt der Beklagte offenbar nur unter der Anschrift E... X auf, an welche auch die Klägerin die mietvertragliche Korrespondenz einschließlich der Kündigungserklärung vom 20.06.2012 gerichtet hat. 2. Die ordentliche Kündigung scheitert an der Befristung des Mietvertrages. § 550 BGB steht nicht entgegen. Zwar ist mangels hinreichender Bezeichnung des Mietgegenstandes von einem Formmangel des ursprünglichen Mietvertrages auszugehen, dieser ist jedoch durch die Nachträge geheilt. Das Landgericht hat zutreffend unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 07.07.1999 - XII ZR 95/77 - (NJW 1999, 3257) ausgeführt, dass die Mieträume bei Abschluss der Nachtragsvereinbarungen aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung ausreichend bestimmbar waren, nachdem sie inzwischen von der kleineren Restfläche in dem Geschoss abgetrennt worden waren. Die Klägerin kann, obwohl beide Nachträge die Anschrift des Mietobjekts nicht nennen, auch nichts Entscheidendes aus der Aussage in der angegebenen BGH-Entscheidung (zitiert nach juris, Tz. 43) herleiten, der Nachtragsvertrag müsse seinerseits alle Essentialia des Mietvertrages enthalten. Nach der sogenannten “Auflockerungsrechtsprechung” ist nämlich, wenn die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages dessen Änderung in einzelnen Punkten vereinbaren und unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll, die Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt (BGH, Urteil vom 23.02.2000 - XII ZR 251/97 - NZM 2000, 381). Hiernach hat das Landgericht zu Recht entsprechend dem Urteil des OLG Naumburg vom 07.06.2005 - 9 U 20/05 - (GuT 2006, 16) erkannt, dass die Schriftform vorliegend gewahrt ist, weil die Regelungen des Ursprungsmietvertrages (u. a.) zum Mietgegenstand in den Nachträgen in Bezug genommen und nunmehr anhand der tatsächlichen Verhältnisse hinreichend bestimmbar sind. Im 1. Nachtrag ist ausdrücklich eine “Änderung zum Hauptmietvertrag vom 22.01.1997 vereinbart” und bestimmt: “Alle anderen Bestimmungen des Hauptmietvertrages vom 22.01.1997/12.02.1997 bleiben unverändert bestehen.” Der “2. Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag vom 12.02.1997 und dem 1. Nachtrag vom 21.12.2006” regelt eine Reduzierung der Nebenkosten und Heizkosten und legt fest: “ Mit Ausnahme der o.g. Punkte bleibt der Hauptvertrag unverändert.” Damit ist der bisherige Vertragsinhalt klar und unzweideutig in Bezug genommen und, soweit keine Änderungen vereinbart worden sind, zum Gegenstand der Nachtragsverträge gemacht worden. II. Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat hält an dieser Einschätzung auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Klägerin vom 28.5.2014 fest. Die Schriftform des Mietvertrages ist im Hinblick auf die Bestimmbarkeit der Mieträume bei Abschluss der Nachtragsvereinbarungen gewahrt. Angesichts der Bezugnahme der Nachträge auf den ursprünglichen Vertrag ist unschädlich, dass keine der Vereinbarungen für sich allein der Schriftform genügen würde. Vielmehr kann auf die folgenden Ausführungen im Urteil des BGH vom 29.4.2009 – XII ZR 142/07 – (NJW 2009, 2195, Tz. 24) Bezug genommen werden: „Aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden (…) ergibt sich der Inhalt des Vertrages. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde (…) selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt (…). Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden.“ Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 708 Nr. 10 ZPO, § 711 ZPO und die Wertfestsetzung auf § 3 ZPO.