8 U 176/15

Leitsatz: Dem Nutzer, dem im Rahmen öffentlicher Förderung Räumlichkeiten entgeltfrei überlassen werden und der nur die Betriebskosten zu tragen hat, können Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam auferlegt werden.(Rn.21) Auf die Berufung des Klägers wird das am 30.7.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 55/13 – geändert und das Versäumnisurteil vom 15.1.2015 aufgehoben. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.235,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 2.9.2013 zu zahlen. Der Kläger hat die Kosten seiner Säumnis im Termin am 15.1.2015 zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % leisten, wenn nicht der Kläger Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird zugelassen. I. [1] Das klagende Land verlangt vom Beklagten, dem es ein Grundstück aufgrund Nutzungsvertrages überlassen hatte, Erstattung von Kosten aufgrund eines Wasserschadens. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, mit dem das Landgericht die Klage abgewiesen hat. [2] Mit der Berufung verfolgt der Kläger die Klage weiter und macht geltend: Die einzelnen Bedingungen des Vertrages stellten keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar. Vielmehr handele es sich um einen speziellen zwischen den Parteien ausgehandelten Nutzungsvertrag. Bei derartigen Verträgen liege eine individuelle Förderentscheidung des Klägers nach § 47 AG KJHG zugrunde. Das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei vom Beklagten zu beweisen. Es handele sich nicht um einen Mietvertrag, weil es an der Zahlung der Miete fehle. Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung sei auf die Verträge, mit denen der Nutzer wie ein Eigentümer gestellt werde, nicht anwendbar. Der Kläger habe nicht nur auf ein Nutzungsentgelt für die Überlassung der Räumlichkeiten verzichtet, sondern darüber hinaus für die Übernahme der Leistungen der Kinder- und Jugendhilfe durch den Beklagten Fördermittel gezahlt, in denen auch Pauschalen für die Instandsetzung bzw. Instandhaltung des Gebäudes enthalten seien. Es liege auf der Hand, dass der Wasserschaden nach einer Nutzungsdauer von mehr als neun Jahren durch den Beklagten verursacht worden sei. [3] Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils 12 O 554/13 des Landgerichts Berlin vom 30.7.2015 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 7.235,79 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 2.9.2013 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. [4] Er behauptet, das Rohr sei durch Alterung, Witterungseinflüsse, Grundwassereinwirkung oder durch einen nicht vom Beklagten beeinflussbaren oder seiner Risikosphäre zuzuordnenden Umstand schadhaft geworden. II. [5] Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klage auf Erstattung von Kosten zur Ortung und Beseitigung des am 28.2.2012 gemeldeten Wasserschadens ist gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB begründet, weil der Beklagte mit Schreiben vom 25.10.2012 die Durchführung der notwendigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens und von dessen Ursache endgültig abgelehnt hat. [6] Der Beklagte war zu diesen Arbeiten verpflichtet. Zwar bietet schon das Vorbringen des Klägers keine Grundlage für eine Feststellung, dass die (nicht näher beschriebene) Schadensstelle in der Schmutzwasserleitung als Ursache des Wasserschadens vom Beklagten schuldhaft herbeigeführt worden wäre. Allein dass der Beklagte das Objekt zuvor bereits neun Jahre genutzt hatte, lässt nicht einmal darauf schließen, dass der Schaden vom Mietgebrauch herrührt. Gemäß § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages der Parteien übernahm aber der Beklagte “alle Verpflichtungen, die ihm als Eigentümer des Grundstückes oder Gebäudes obliegen würden, einschließlich der notwendigen Wartungen, Reparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.” [7] Diese Regelung ist entgegen dem angefochtenen Urteil wirksam, auch wenn es gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt, dem Mieter von Gewerberaum formularmäßig die Instandhaltung aufzuerlegen, wenn dies weder der Höhe nach noch auf Schäden begrenzt ist, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH, Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 158/01 – NJW-RR 2006, 84, Tz. 24, 25 m. w. N.). [8] Allerdings handelt es sich entgegen der Argumentation des Klägers bei § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages der Parteien um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, nämlich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, welche der Kläger dem Beklagten bei Abschluss des Nutzungsvertrages gestellt hat. Der Kläger weist zwar zu Recht darauf hin, dass das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Grundsatz von demjenigen zu beweisen ist, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft. Sein Einwand, der vorliegende Nutzungsvertrag sei kein Formularvertrag, sondern - was sich sowohl aus dem speziellen Vertragsinhalt als auch aus dem Textbild ergebe – eine individuelle vertragliche Gestaltung zwischen den Parteien, der eine individuelle Förderentscheidung des Klägers zugrunde liege, schlägt gleichwohl nicht durch. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 29.1.2015 selbst vorgetragen, dass er in einer Vielzahl von Verträgen gemeinnützigen Organisationen die Nutzung unentgeltlich gewährt und der Nutzer regelmäßig ausschließlich die Betriebskosten zahlt und – und so auch hier - sämtliche anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Dach und Fach übernimmt. Dem entspricht es, dass der Vertrag nach seiner inhaltlichen Gestaltung mit zahlreichen formelhaften Klauseln zum Nachteil des Nutzers aller Lebenserfahrung nach den Anschein erweckt, dass er für eine mehrfache Verwendung entworfen und vom Kläger gestellt worden ist (zu einem solchen Indiz vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2014 – VII ZR 248/13 – NJW 2014, 1725, Tz. 24 ff. m. w. N.). Der Kläger stellt auch nicht in Abrede, die Vertragsbedingungen formuliert zu haben. Es kommt nicht darauf an, ob die Vertragsbedingungen – was nahe liegt – elektronisch gespeichert waren oder nur “im Kopf” seines mit der Angelegenheit befassten Mitarbeiters (vgl. BGH, Urteil vom 13.5.2014 – XI ZR 170/13 – MDR 2014, 912, Tz. 20). Der Kläger substantiiert auch in keiner Weise, dass – wofür er die Darlegungslast trägt (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2014 – VII ZR 248/13 – a. a. O. Tz. 27) - die Regelung in § 6 Ziffer 4 Satz 3 des Nutzungsvertrages im konkreten Einzelfall zwischen den Parteien ausgehandelt, d. h. vom Kläger ernsthaft zur Disposition gestellt worden wäre. [9] Die Überbürdung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stellt aber keine unangemessene Benachteiligung des Nutzers wegen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, weil der vorliegende Nutzungsvertrag nicht als Mietvertrag, sondern als Vertrag sui generis zu bewerten ist: [10] Ein Mietverhältnis, welches die Überlassung einer Sache gegen Entgelt - “die vereinbarte Miete” (§ 535 Abs. 2 BGB) - voraussetzt, ist hier schon deshalb fraglich, weil § 6 Ziffer 1 Satz 1 des Vertrages zwar eine Nutzungsgebühr vorsieht, aber gemäß § 6 Ziffer 1 Satz 3 die Räume dem Nutzer auf der Grundlage der §§ 74 und 76 SGB VIII und des § 47 Abs. 3 AG KJHG “entgeltfrei” zur Verfügung gestellt werden. Zwar wird vertreten, dass ein Mietverhältnis auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen hat (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB Rn. 12). Allerdings hat auch der Entleiher gemäß § 601 Abs. 1 Satz 1 BGB die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der entliehenen Sache zu tragen, d. h. die zur Erhaltung der Sache erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben (vgl. BGH, Urteil vom 28.6.1961 – V ZR 75/60 - Betrieb 1961, 1449), worunter auch übliche Versicherungsprämien und laufende Grundabgaben fallen (BGH, Urteil vom 10.10.1984 – IVa ZR 75/83 – NJW 1985, 382, zitiert nach juris Tz. 19). Einen Mietvertrag aus der vollständigen Übernahme der Instandhaltungspflicht abzuleiten und diese sodann als unvereinbare Abweichung von wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts zu behandeln, wäre ein Zirkelschluss (Beschluss des erkennenden Senats vom 10.3.2011 – 8 U 127/10). [11] Ferner haben die Parteien den Vertrag gerade nicht als Mietvertrag, sondern als Nutzungsvertrag bezeichnet. Entscheidend ist, dass sich der Beklagte gemäß § 1 Ziffer 2 Satz 1, § 3 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages zur Nutzung des Objekts zum Zwecke der Kinder- und Jugendarbeit gemäß dem als Anlage zum Vertrag genommenen Konzept verpflichtet hat und dass gemäß § 3 Ziffer 2 des Vertrages das Nutzungskonzept, die Satzung, die Eintragung (des Beklagten) ins Vereinsregister und der Nachweis der Gemeinnützigkeit sowie das Gesetz zur Ausführung des Kinder- und Jugendhilfegesetzes (AG KJHG § 47) und die dazugehörigen Ausführungsvorschriften zum § 47 Abs. 3 die Grundlage für das Zustandekommen des Vertrages bilden. [12] Gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1 AG KJHG werden die Träger der freien Jugendhilfe vom Kläger nach § 74 SGB VIII sowie nach Maßgabe der Jugendhilfeplanung gefördert und gemäß § 47 Abs. 3 Satz 1 AG KJHG schließt die Förderung der freien Jugendhilfe ein, dass den Trägern der freien Jugendhilfe die zur Aufgabenerfüllung erforderlichen Räume, soweit sie sich im Eigentum des Klägers befinden, entgeltfrei zur Verfügung gestellt werden. [13] Der vorliegende Nutzungsvertrag stellt sich damit als Bestandteil der Förderung dar, welche der Beklagte vom Kläger – unstreitig auch in Gestalt von Fördergeldern - dafür erhält, dass er eine öffentliche Aufgabe, nämlich Leistungen der Kinder- und Jugendhilfe erbringt. Das Vertragsverhältnis enthält von daher Elemente der Geschäftsbesorgung bzw. des Auftrags und der Leihe (vgl. Beschluss des erkennenden Senats vom 10.3.2011 – 8 U 127/10). Der Beklagte ist vom Kläger u. a. durch unentgeltliche Überlassung der Grundstücksnutzung subventioniert worden und muss es hinnehmen, wenn der Kläger nicht zusätzlich noch mit dem Kostenrisiko für den Erhalt von Grundstück und Gebäude belastet sein will und die Subventionsbereitschaft an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten endet. Im Übrigen weist die Berufungsbegründung unbestritten darauf hin, dass die dem Beklagten gewährte “Pro-Kopf-Pauschale” einen Anteil für die Instandsetzung des Gebäudes enthält; eine solche Regelung findet sich z. B. in Ziffer 18.3 des Berliner Rahmenvertrages für Hilfen in Einrichtungen und durch Dienste der Kinder- und Jugendhilfe (zitiert nach mdb-sen-jugend-rechtsvorschriften-brvj-brvjug-pdf). [14] Die Kosten von insgesamt 7.235,79 EUR zur Ermittlung der Ursache des Wasserschadens und zu deren Beseitigung, wie sie der Kläger mit Schriftsatz vom 20.2.2014 vorgetragen hat, sind unstreitig. [15] Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus § 286 Abs. 1 Satz 1, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. [16] Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 344 ZPO. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen, weil die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in einer Vielzahl von Nutzungsverträgen des Klägers dem Nutzer auferlegt ist.