V ZB 186/15

Zurück BGH 13. Juli 2017 V ZB 186/15 ErbbauRG §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 u. 3 Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts: verweigerte Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Zuschlag an einen Meistbietenden, der schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses nicht übernehmen will Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ErbbauRG §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 u. 3 Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts: verweigerte Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Zuschlag an einen Meistbietenden, der schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses nicht übernehmen will a) Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses sein. b) Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 – V ZB 10/86, BGHZ 100, 107 ). BGH, Beschl. v. 13.7.2017 – V ZB 186/15 Problem Wegen der typischerweise langen Dauer eines Erbbaurechts ist ein fixer Erbbauzins regelmäßig nicht interessengerecht. Vielmehr wird in den meisten Fällen eine Anpassung an die sich ändernden wirtschaftlichen Verhältnisse gewünscht. Nach der Rechtslage bis zum 30.9.1994 musste der Erbbauzins „nach Zeit und Höhe für die ganze Erbbauzeit im voraus bestimmt sein“ ( § 9 Abs. 2 S. 1 ErbbauVO a. F.). Eine daneben mögliche schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses an die wirtschaftlichen Verhältnisse musste vom Erbbauzins rechtlich klar getrennt werden (s. dazu v. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl. 2016, § 6 Rn. 93). Der schuldrechtliche Anspruch auf Eintragung einer angepassten Reallast konnte durch eine Vormerkung gesichert werden. Ab dem 1.10.1994 war es daneben möglich, die Anpassungsklausel auch als Inhalt des Erbbauzinses zu vereinbaren (§ 9 Abs. 2 S. 2 ErbbauVO a. F.). Diese Regelung mündete wegen der damit praktisch einhergehenden Unsicherheiten ab dem 16.6.1998 in eine ausdrückliche Regelung über die Zulässigkeit von Anpassungsklauseln bei Reallasten (§ 1105 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Vereinbarung einer ggf. durch Vormerkung gesicherten schuldrechtlichen Anpassungsklausel ist nach heutiger Rechtslage weiterhin neben einer Erbbauzinsreallast möglich, die automatisch oder etwa auf Verlangen des Berechtigten angepasst wird. Nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsinhalt bietet, so kann der Erbbauberechtigte nach § 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung verlangen. Nach § 7 Abs. 3 S. 1 ErbbauRG kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers auf Antrag des Erbbauberechtigten gerichtlich ersetzt werden, wenn sie ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Im zugrunde liegenden Fall sah der Erbbauvertrag von 1949 einen fixen dinglichen Erbbauzins und eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses (Wertsicherungsklausel) vor. Eine dingliche Sicherung durch Vormerkung war nicht vorgesehen. Der Erbbauberechtigte verpflichtete sich beim Erwerb des Erbbaurechts im Jahr 1999 zur Zahlung des jeweils fälligen Erbbauzinses und erkannte den Erbbaurechtsvertrag mit Weitergabeverpflichtung gegenüber seinen Rechtsnachfolgern als für sich verbindlich an. Im Erbbaugrundbuch waren drei Erbbauzinsreallasten eingetragen und im Nachrang hinter diesen eine Grundschuld. Die Gläubigerin der Grundschuld hat daraus die Zwangsvollstreckung betrieben. Der Meistbietende ist nicht bereit gewesen, in die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag bzgl. des Erbbauzinses einzutreten. Der Grundstückseigentümer hat seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags daraufhin verweigert. Entscheidung Der BGH hat ebenso wie die Vorinstanz entschieden, dass der Eigentümer seine Zustimmung verweigern darf, wenn der Meistbietende nicht bereit ist, in die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten. Laut BGH kann die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses einen Zweck der Bestellung des Erbbaurechts i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG darstellen. Das sei (mit der bislang h. M.) nicht nur dann anzunehmen, wenn die Anpassung des Erbbauzinses dinglich durch Eintragung einer sich ohne Weiteres an verändernde Verhältnisse anpassenden Reallast nach § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB gesichert sei oder der schuldrechtliche Anspruch auf Eintragung einer angepassten Reallast durch eine Vormerkung, sondern auch dann, wenn die Anpassung nur schuldrechtlich vereinbart sei wie im vorliegenden Fall. Bei einem entgeltlich bestellten Erbbaurecht verfolge der Grundstückseigentümer für den Erbbauberechtigten erkennbar den Zweck, für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts eine angemessene Rendite zu erzielen. Der Bundesgesetzgeber habe die Erzielung eines rentierlichen Erbbauzinses als einen vom Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck anerkannt und diesen Zweck durch die oben dargestellten Änderungen des § 9 ErbbauVO a. F. sowie die Einführung des § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB aufgewertet. Die Bedeutung des wertgesicherten Erbbauzinses für den Grundstückseigentümer zeige sich auch in der Möglichkeit, im Erbbaurechtsvertrag einen Heimfall für den Fall zu vereinbaren, dass der Erwerber eines Erbbaurechts nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag eintrete. Aus der Anerkennung als „mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck“ gehe hervor, dass der Erwerber bereit und in der Lage sein müsse, die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erfüllen. Dies gelte unabhängig davon, ob der Erbbaurechtsvertrag eine Verpflichtung zur Weitergabe der schuldrechtlichen Vereinbarungen zum Erbbauzins an den Erwerber enthalte. Die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden beeinträchtige den mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck wesentlich, wenn der Meistbietende nicht bereit sei, in die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag einzutreten. Denn die Rechte und Pflichten aus einer schuldrechtlichen Erbbauzinsanpassungsklausel gingen im Fall der Einzelrechtsnachfolge und auch in der Zwangsversteigerung nicht auf den Erwerber des Erbbaurechts über. Der Zustimmungsvorbehalt gem. § 5 Abs. 1 ErbbauRG gebe dem Grundstückseigentümer eine Handhabe, den Eintritt des Erwerbers in die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erzwingen. Von der Übernahme zusätzlicher Verpflichtungen könne er seine Zustimmung hingegen nicht abhängig machen. Diese Grundsätze gälten auch in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts. Eine unterschiedliche Behandlung des Zustimmungsvorbehalts bei rechtsgeschäftlichem Erwerb einerseits und beim Erwerb in der Zwangsvollstreckung andererseits sei nicht gerechtfertigt (vgl. § 8 ErbbauRG ). Aus dem Beschluss des Senats vom 26.2.1987 ( BGHZ 100, 107 = NJW 1987, 1942 = MittBayNot 1987, 194 ) folge nichts anderes. Danach könne der Grundstückseigentümer, der der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt habe, in einer vom Grundpfandgläubiger betriebenen Zwangsversteigerung des Erbbaurechts seine Zustimmung zum Zuschlag nicht mit der Begründung verweigern, der Meistbietende sei nicht zum Eintritt in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten hinsichtlich des Erbbauzinses bereit. Der Senat habe zur Begründung maßgeblich darauf abgestellt, dass die Zustimmung zur vorrangigen Belastung des Erbbaurechts ohne Sinn wäre, wenn die sich daraus ergebenden gesetzlichen Folgen vom Grundstückseigentümer nicht hingenommen werden müssten. Diese Erwägungen lassen sich laut BGH aber nicht auf Sachverhalte übertragen, in denen die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts – wie im vorliegenden Fall – nicht zum Erlöschen einer eingetragenen Erbbauzinsreallast geführt hat (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 S. 2, 91 Abs. 1 ZVG). Auch sei einem Grundstückseigentümer, der die dingliche Sicherung seines Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses unterlassen habe, nicht vorzuwerfen, den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck selbst eingeschränkt zu haben. Das Zustimmungserfordernis des § 5 Abs. 1 ErbbauRG diene gerade dem Schutz der mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zwecke; es komme dort zum Tragen, wo es an einer dinglichen Sicherung von Verpflichtungen des Erbbauberechtigten fehle. Das Recht des Grundstückseigentümers könne daher nicht mit der Begründung beschränkt werden, er habe die mögliche (quasi-)dingliche Sicherung seiner Ansprüche unterlassen. Vielmehr bleibe es bei dem Grundsatz, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern dürfe, wenn der Meistbietende den Eintritt in solche schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag verweigere, deren Einhaltung für den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck wesentlich sei. Es bestehe kein Widerspruch zu den gesetzlichen Folgen der Zwangsversteigerung. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 13.07.2017 Aktenzeichen: V ZB 186/15 Rechtsgebiete: Erbbaurecht Erschienen in: DNotI-Report 2017, 158-159 MittBayNot 2019, 261-264 RNotZ 2017, 658-663 BGHZ 2019, 250-262 DNotZ 2018, 58-65 NotBZ 2018, 108-111 Normen in Titel: ErbbauRG §§ 5 Abs. 1, 7 Abs. 1 u. 3