V ZR 431/02

Zurück LG München 31. März 2003 13 T 2418/03 BNotO § 15; BeurkG § 53 Verhältnis von Umschreibungssperre und materiell-rechtlich möglicherweise unzulässiger Vorleistungspflicht Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Alternative 2: „Der Notar hat auf die Gefahren und Risiken hingewiesen, die mit dem Erwerb eines GmbH-Mantels zusammenhängen. Die Beteiligten erklären, dass es sich bei der Gesellschaft nicht um ein inaktives Unternehmen handelt und somit kein Fall des Erwerbs eines GmbH-Mantels vorliegt.“ Neben den Hinweisen in der Abtretungsurkunde ist in die Handelsregisteranmeldung der Satzungsänderungen (Firma, Sitz, Unternehmensgegenstand) die Versicherung nach § 8 Abs. 2 GmbHG aufzunehmen und die Mantelverwendung offen zu legen. In den Fällen, in denen zwar eine Mantelverwendung vorliegt, diese aber zumindest vorerst noch nicht mit den entsprechenden Änderungen in der Satzung verbunden ist (etwa bei der Übertragung eines inaktiven Unternehmens in der Familie), ist nach dem Beschluss des BGH nun erstmals eine Registermitteilung mit Offenlegung der „wirtschaftlichen Neugründung“ und Geschäftsführerversicherung einzureichen. 6. Rechtspolitisch und wirtschaftlich betrachtet wird die dargestellte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einem deutlichen Rückgang der Übertragungen von GmbHMänteln führen. Ähnlich wie beim Erwerb von Vorratsgesellschaften wird diese Form der Anteilsübertragung häufig gewählt, weil der Erwerber den Aufwand und die längere Zeitdauer einer GmbH-Neugründung scheut. Die Mantelverwendung schien vielen Beteiligten bislang der effizientere und kostengünstigere Weg zu sein. Aufgrund der Haftungsgefahren, zu denen die aktuelle BGHRechtsprechung führt, wird der Erwerb von GmbH-Mänteln in den Augen vieler potenzieller Unternehmensgründer deutlich an Attraktivität verlieren. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der EuGH-Rechtsprechung zu „Überseering“12 und „Inspire Art“13, wonach im EU-Ausland wirksam gegründeten Gesellschaften weder bei der Verlegung ihres Verwaltungssitzes in einen anderen Mitgliedstaat die Rechtsfähigkeit abgesprochen werden kann noch die nationalen Rechtsordnungen besondere Gläubigerschutzregelungen im Hinblick auf Zweigniederlassungen ausländischer Gesellschaften vorsehen dürfen. Zumindest kurzfristig dürften manche Unternehmensgründer daher auch verstärkt auf ausländische Unternehmensformen ausweichen. Andererseits darf nicht übersehen werden, dass eine zuverlässige registergerichtliche Kontrolle von Unternehmensgründungen, ob nun als tatsächliche rechtliche oder eben als wirtschaftliche Neugründungen, für einen funktionierenden marktwirtschaftlichen Geschäftsverkehr von überragender Bedeutung ist.14 Insbesondere trägt die Rechtsprechung des BGH auch zur Sensibilisierung der Erwerber von GmbHMänteln bei, die sich in Zukunft der ökonomischen Risiken des von ihnen angestrebten Anteilserwerbs sicher deutlicher als bislang bewusst sein werden. Notarassessor Tobias Fembacher, München 136 MittBayNot 2/2004Beurkundungs- und Notarrecht Beurkundungs- und Notarrecht 13. BNotO § 15; BeurkG § 53 (Verhältnis von Umschreibungssperre und materiell-rechtlich möglicherweise unzulässiger Vorleistungspflicht) Eine übereinstimmende Weisung der Beteiligten, den Urkundsvollzug erst nach Kaufpreiszahlung zu betreiben, bindet den Notar auch dann, wenn sie materiell-rechtlich unwirksam sein sollte, dies aber nicht offensichtlich ist. (Leitsatz der Schriftleitung) LG München I, Beschluss vom 31.3.2003, 13 T 2418/03, 13 T 2419/03; mitgeteilt von Notar Dr. Wolfram Eckhardt, München Gegenstand des Verfahrens ist die Frage, ob der Notar den Beschwerdeführern zu Recht den Vollzug einer Urkunde verweigert hat. Mit notarieller Urkunde vom 21.10.1998 kaufte die Beschwerdeführerin zu 1) vom Beteiligten zu 3) (Verkäufer) eine noch fertig zu stellende Eigentumswohnung für 288.645 DM. Mit notarieller Urkunde vom gleichen Tag kaufte der Beschwerdeführer zu 2) vom Beteiligten zu 3) eine noch fertig zu stellende Eigentumswohnung für 471.425 DM im selben Anwesen. In beiden Urkunden wurde die Auflassung erklärt und zusätzlich jeweils unter Abschnitt I. 3. vereinbart: „Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst zu beantragen, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung (jedoch ohne etwaige Zinsen) nachgewiesen ist.“ In beiden Wohnungen wurden von den Beschwerdeführern Baumängel festgestellt. Sie beliefen sich bei der Beschwerdeführerin zu 1) auf 18.954,45 DM und beim Beschwerdeführer zu 2) auf 18.248,48 DM. Die Beschwerdeführer forderten den Verkäufer in mehreren Schreiben zur Mängelbeseitigung auf, Dies wurde aber vom Verkäufer unter Hinweis auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen bislang nicht bezahlter Restbeträge auf die notariell vereinbarten Kaufpreissummen verweigert. Auf den vereinbarten Kaufpreis hat die Beschwerdeführerin zu 1) bislang einen Betrag von 278.297,20 DM bezahlt, so dass noch ein Betrag von 10.347 DM aussteht. Der Beschwerdeführer zu 2) hat einen Betrag von 467.546,04 DM geleistet, so dass noch ein Betrag von 3877,96 DM aussteht. Gegen die Weigerung des Notars, die Eigentumsumschreibung zu beantragen, legten die Beschwerdeführer Beschwerde ein und begründeten diese damit, dass der Verkäufer zur Leistungsverweigerung nach Treu und Glauben nicht berechtigt sei, weil die noch ausstehende Restvergütung verhältnismäßig geringfügig sei. Zudem sei die Klausel I. 3. der Kaufvertragsurkunden wegenVerstoßes gegen das AGBG unwirksam. Der Notar hatte Gelegenheit zur Stellungnahme zur Beschwerde und führte aus, er sei an den Wortlaut der Weisung gebunden. Die volle Kaufpreiszahlung sei ihm gegenüber nie behauptet worden. Die Begründetheit eines Minderungsverlangens könne er nicht prüfen, da er keine quasi-richterliche Würdigung vornehmen könne. Selbst wenn die materielle Vollzugssperrenklausel gegen das AGB-Gesetz verstoßen sollte, würde dies die verfahrensmäßige Anweisung nicht beeinflussen, die insoweit gültig bleibe. Aus den Gründen: (…) 2. Die Beschwerden sind jedoch nicht begründet, weil der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht ohne ausreichenden Grund im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO verweigerte. a) Nach § 53 BeurkG hat ein Notar eine Urkunde mit Vollzugsreife beim Grundbuchamt einzureichen. Dies gilt allerdings nicht, wenn „alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen“. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung können die Parteien einen Notar anweisen, die Urkunde erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zum Vollzug einzureichen. An eine derartige Weisung ist der Notar gebunden (vgl. Keidel/Winkler, BeurkG, 14. Aufl., § 53 Rdnr. 20) Damit wird die gesetzlich normierte Amtspflicht zur Vollzugstätigkeit aus § 53 BeurkG Rechtsprechung 12 Z. B. BB 2002, 2402 ff. 13 Z. B. BB 2003, 2195 ff. 14 Darauf weist zu Recht Krafka, ZGR 2003, 577 , 578, hin, der von einem „effektiv funktionierenden Registerwesen“ als „tragende Säule des Rechtssystems einer modernen Wirtschaftsordnung“ spricht. Beurkundungs- und Notarrecht nach Maßgabe der Weisung hinausgeschoben. Die Beachtung der gemeinsam erteilten Weisung stellt ebenfalls eine Amtspflicht des Notars dar. 14. BeurkG § 13 a Abs. 1 (Keine Beweislastveränderung bei fehlendem Vermerk über Verweisung auf andere notarielle Niederschrift) Sofern ein Notar entsprechend einer erteilten Weisung handelt, erfolgt die Weigerung, eine Urkunde zum grundbuchamtlichen Vollzug vorzulegen, mit ausreichendem Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO . a) Der Notar darf jedoch eine von den Vertragsparteien erteilte Weisung auf einseitiges Verlangen eines Vertragsteils unbeachtet lassen, wenn die Weisung offensichtlich unwirksam ist (BayObLG, MittBayNot 2002, 521 , 522). b) Diese Grundsätze bedeuten im vorliegenden Fall: Es ist unstreitig, dass die Beschwerdeführer den jeweiligen Kaufpreis noch nicht in voller Höhe bezahlt haben. i) Die Weigerung des Notars, die Urkunde zum Vollzug vorzulegen, entspricht der erteilten Weisung, da eine Zahlung des vollständigen Kaufpreises bislang nicht erfolgt ist. Die Beschwerdeführer tragen vor, der Verkäufer könne sich gemäß § 320 Abs. 2 BGB nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen und sei daher – so legt die Kammer den Vortrag aus – verpflichtet, der Vorlage der Auflassung durch den Notar beim Grundbuchamt zuzustimmen. Ob und inwieweit sich der Verkäufer auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen kann, ist allerdings im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Dem Notar ist es aufgrund der vorliegenden Weisung untersagt, den grundbuchamtlichen Vollzug zu beantragen, sofern Restbeträge des Kaufpreise noch nicht bezahlt sind, Es ist nicht Aufgabe des Notars, im Rahmen seiner Vollzugspflicht zu klären, ob aufgrund möglicher Baumängel die Beschwerdeführer zur Minderung des Kaufpreises berechtigt sind. Da der Verkäufer behauptet, die Mängel seien teilweise behoben, und damit das Vorliegen von Mängeln zum Teil bestreitet (…), müsste der Notar zur Prüfung der Berechtigung der Ansprüche der Beschwerdeführer Beweis erheben. Dies ist dem Notar nicht möglich. Die Klärung dieser Frage ist dem Streitgericht vorbehalten. ii) Trotz der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7.6.2001 ( NJW 2002, 140 , 141) ist die vorliegende Weisung an den Notar nicht offensichtlich unwirksam. Sie muss daher vom Notar beachtet werden. Im vorliegenden Fall ist nicht evident, dass es sich bei der Klausel überhaupt um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Über eine Mehrverwendungsabsicht des Verkäufers ist nichts bekannt. Es kann sich auch um eine Standardklausel des Notars handeln, die nicht auf Verlangen des Verkäufers in den Vertrag aufgenommen worden ist, so dass sie nicht als Klausel Allgemeiner Geschäftsbedingungen angesehen werden kann. Zudem führte der BGH in der angeführten Entscheidung aus, dass eine Vorleistungspflicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur dann wirksam ist, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand hat. Hieraus ergibt sich, dass die Wirksamkeit der Klausel nach den Gesamtumständen des Einzelfalls zu beurteilen ist. Die hieraus sich ergebende Notwendigkeit der Abwägung im Einzelfall führt dazu, dass für den Notar die etwaige Unwirksamkeit der hier erteilten Weisung nicht offensichtlich (BayObLG, MittBayNot 2002, 521 , 522) ist. Der Notar war demnach berechtigt, den Vollzug der Urkunden zu verweigern. Hinweis der Schriftleitung: Vgl. hierzu auch den Beschluss des LG Bonn vom 14.2.2002, 4 T 801/01 ( MittBayNot 2002, 411 ). Wird in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen, die nach den Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen errichtet worden ist, so liegt, wenn diese Niederschrift nicht verlesen worden ist, eine wirksame Beurkundung nur vor, wenn die Beteiligten erklärt haben, dass ihnen der Inhalt der anderen Niederschrift bekannt ist und dass sie auf das Verlesen verzichten. Fehlt entgegen § 13 a Abs. 1 Satz 2 BeurkG in der Niederschrift die Feststellung, dass diese Erklärungen abgegeben wurden, so steht dies der Wirksamkeit nicht entgegen. b) Fehlt in der Niederschrift die Feststellung nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 BeurkG, so hat dies auf die allgemeinen Grundsätze über die Darlegungs- und Beweislast in einem Rechtsstreit zwischen den beteiligten Vertragsparteien keinen Einfluss. BGH, Urt. v. 18.7.2003, V ZR 431/02; mitgeteilt von Wolfgang Wellner, Richter am BGH Mit Vertrag vom 18.8.1999, der von dem Streithelfer der Beklagten beurkundet wurde, kauften die Klägerin und ihr Ehemann von der Beklagten eine Teileigentumseinheit in einem Geschäftshaus in U. zum Preis von 575.000 DM. Das Geschäftshaus bedurfte zunächst der Sanierung und teilweisen Neuerrichtung. Die Beklagte verpflichtete sich, die dazu erforderlichen Arbeiten gemäß einer von dem Streithelfer zuvor anderweit beurkundeten Baubeschreibung zu erstellen. Die Begründung von Wohn- und Teileigentum sollte auf der Grundlage einer ebenfalls bereits beurkundeten Teilungserklärung nebst Nachträgen erfolgen. In dem Kaufvertrag heißt es u. a.: „Auf Baubeschreibung und Teilungserklärung samt Nachträgen hierzu wird unter Verzicht auf nochmaliges Vorlesen und Beifügen zur heutigen Niederschrift verwiesen. Diese Urkunden werden also zum Inhalt der heutigen Niederschrift gemacht.“ Die Klägerin, die sich etwaige Ansprüche ihres Ehemannes hat abtreten lassen, verlangt die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Sie hat dazu u. a. behauptet, dass sie und ihr Mann bei der Beurkundung nicht erklärt hätten, dass ihnen der Inhalt der in Bezug genommenen notariellen Urkunden über die Baubeschreibung und die Teilungserklärungen bekannt seien. Infolgedessen fehle es an einer wirksamen Beurkundung. Ferner hat sie Mängel des Kaufgegenstands geltend gemacht. Ihrer auf Rückzahlung des Teilkaufpreises von 512.047,41 DM nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Erteilung von Löschungsbewilligungen hinsichtlich Auflassungsvormerkung und eingetragener Grundschuld, gerichteten Klage haben Land- und Oberlandesgericht stattgegeben. Mit der – zugelassenen – Revision erstrebt der Streithelfer der Beklagten weiterhin die Klageabweisung. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält den notariellen Vertrag für formunwirksam, da er nicht entsprechend den Vorschriften des Beurkundungsgesetzes beurkundet worden sei. Die schlichte Bezugnahme auf die Baubeschreibung und die Teilungserklärung genügten nicht den Anforderungen des § 13 a Abs. 1 BeurkG. Eine, im konkreten Fall unterbliebene, Verlesung dieser früheren notariellen Urkunden sei nur entbehrlich gewesen, wenn die Beteiligten erklärt hätten, dass ihnen deren Inhalt bekannt sei und sie auf das Vorlesen verzichteten. Ob eine solche Erklärung abgegeben worden sei, sei nicht festzustellen. Dies gehe zu Lasten der Beklagten. Zwar müsse an sich die Klägerin die Tatbestandsvoraussetzungen für den bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch, mithin auch das Fehlen des Rechtsgrundes, darlegen und beweisen. Bei Rechtsprechung MittBayNot 2/2004 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG München Erscheinungsdatum: 31.03.2003 Aktenzeichen: 13 T 2418/03 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht Beurkundungsverfahren Erschienen in: MittBayNot 2004, 136-137 Normen in Titel: BNotO § 15; BeurkG § 53