XII ZR 189/02

Zurück LG Nürnberg-Fürth 22. März 2006 7 T 2054/06 BGB §§ 164, 167, GBO §§ 19, 29 Finanzierungsvollmacht mit Bindung an einen bestimmten Notar Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten eines jeweiligen Wohnungseigentümers sichergestellt wird. Dass der Zugang vom gemeinschaftlichen Eigentum aus besteht, ist aus Rechtsgründen nicht notwendig. Der räumliche Zusammenhang mit Räumen auf einem Nachbargrundstück steht der Bildung von Wohnungseigentum nicht entgegen. Ein freier Zugang kann auch in der Weise geschaffen werden, dass die Benutzung des im Nachbargebäude befindlichen und im Eigentum eines Dritten stehenden Raumes durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten aller jeweiligen Wohnungseigentümer sichergestellt wird. Der freie Zugang zu den Räumen ist nur dann gewährleistet, wenn die Grunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft mit der Folge bestellt wird, dass sie zum wesentlichen Bestandteil ( § 96 BGB ) sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte wird. Nur durch Begründung einer Gesamtberechtigung kann verhindert werden, dass die freie Zugänglichkeit der Räume durch rechtsgeschäftliche Absprachen eines einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes beeinträchtigt wird (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 333 ; Bärmann/Pick/ Merle, § 3 Rdnr. 38 m. w. N.). (…) Die dagegen gerichtete Beschwerde ist daher unbegründet und zurückzuweisen. 8. BGB §§ 164, 167, GBO §§ 19, 29 (Finanzierungsvollmacht mit Bindung an einen bestimmten Notar) 1. Die bei Finanzierungsvollmachten im Rahmen von Grundstückskaufverträgen gewählte Formulierung „Die Vollmacht kann nur vor den Notaren … ausgeübt werden“ ist regelmäßig als Ausübungsbeschränkung mit Wirkung im Außenverhältnis zu verstehen. 2. Beurkundet ein anderer Notar die Bewilligung einer Grundschuld, so hat das Grundbuchamt die Vorlage der Genehmigung des Verkäufers in der Form des § 29 GBO zu verlangen. (Leitsätze des Einsenders) LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.3.2006, 7 T 2054/06; mitgeteilt von Holger Jäckel, Richter in Nürnberg Die Beteiligten hatten im Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung eine Finanzierungsvollmacht hinsichtlich der Belastung des Vertragsobjekts mit Grundpfandrechten zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung vereinbart. Die entsprechende Vertragsklausel schloss mit der Formulierung „Die Vollmacht kann nur vor den Notaren S oder K in N ausgeübt werden.“ Die Erwerberin bewilligte später zur Urkunde des Notars M eine Grundschuld über 20.000 € zugunsten der B-Bank. Dabei handelte sie sowohl in eigenem Namen als auch – unter Bezugnahme auf die Finanzierungsvollmacht – als Vertreterin der Verkäuferin. Durch Zwischenverfügung verlangte das Grundbuchamt die Vorlage der Genehmigung der Verkäuferin in öffentlich beglaubigter Form. Mit der hiergegen erhobenen Beschwerde macht der Notar M geltend, die Vollmacht sei abstrakt und nur im Innenverhältnis der Bet. an ein bestimmtes Notariat gebunden. Ob der Erwerberin durch den Wechsel des Notars ein Missbrauch der Vertretungsmacht zur Last falle, sei durch das Grundbuchamt nicht zu prüfen. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: Der beantragten Eintragung steht das beanstandete Hindernis entgegen. Die Zwischenverfügung ist zu Recht ergangen. Sofern dort die Vorlage einer Genehmigung der Verkäuferin gefordert worden ist, hält dies der rechtlichen Prüfung stand. 419MittBayNot 5/2006 Bürgerliches Recht a) Es fehlt an einer Bewilligung ( § 19 GBO ) der im Grundstück eingetragenen und von der Grundschuld betroffenen Eigentümerin. Diese Bewilligung hat die Erwerberin nicht wirksam als Vertreterin erklärt. Es mangelte an der gem. § 164 Abs. 1 BGB erforderlichen Vertretungsmacht. Die in der Kaufvertragsurkunde vom 26.11.2004 erteilte Finanzierungsvollmacht kommt nicht zum Tragen. Die Eintragungsbewilligung kann auch durch einen Vertreter abgegeben werden. Das Grundbuchamt hat in diesem Fall nicht nur die Wirksamkeit der Vollmacht, sondern insbesondere auch ihren Umfang selbständig zu prüfen (vgl. BayObLG, Rpfleger 1991, 365 ; BayObLG, NJW-RR 1995, 1167 ). aa) Vorliegend war der Erwerberin eine Finanzierungsvollmacht mit einer Ausübungsbeschränkung dergestalt erteilt worden, dass von ihr nur vor den Notaren S und K Gebrauch gemacht werden kann. Die Beschränkung der Belastungsvollmacht durch Bindung der Ausübung an eine bestimmte Notarstelle (sog. „überwachbare Vollmacht“) ist in Rechtsprechung und Schrifttum allgemein anerkannt, entspricht einer gängigen Praxis und wird als Gestaltungsweise empfohlen (vgl. Wilke, MittBayNot 1996, 260 ; DNotI-Report 2005, 177 f. m. w. N.). Soweit hiergegen standesrechtliche Bedenken erhoben worden sind (vgl. Wolfsteiner, MittBayNot 1996, 365 ), berühren diese die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Beschränkung nicht (vgl. DNotI-Report 2005, 177 , 178). Die Beschränkung dient in erster Linie der Absicherung des Verkäufers. Denn nur so würde es dem Notar auffallen, wenn von der Belastungsvollmacht abredewidrig mehrfach Gebrauch gemacht wird. Ferner kann er die Sicherstellung der Zahlungsmodalitäten überwachen und möglichst schnell aus eigenem Wissen die dazu erforderlichen notariellen Bescheinigungen erteilen (vgl. BGH, NJW 1985, 800 ). Diese Kontrolle der Finanzierungsabwicklung durch den Notar kommt dem Schutz des Verkäufers zugute (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 1167). Er kann sich durch den benannten Notar jederzeit davon unterrichten lassen, ob und inwieweit die Vollmacht bereits ausgeübt worden ist. bb) Die Beschränkung der Ausübung der Vollmacht kann mit verschiedenen Wirkungen ausgestattet sein. Soll sie nur im Innenverhältnis binden, so wäre das Geschäft als solches gemäß dem Abstraktionsprinzip wirksam und der Vertreter lediglich einer Haftung wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht gegenüber dem Geschäftsherrn ausgesetzt. Ist hingegen eine Beschränkung auch im Außenverhältnis gewollt, so würde eine vor einem anderen Notar erfolgte Beurkundung aufgrund der Vollmacht nicht nur einen Vertragsverstoß bedeuten, sondern auch zur schwebenden Unwirksamkeit wegen fehlender Vertretungsmacht führen. cc) Im vorliegenden Fall ist in der Kaufvertragsurkunde – anderes als unter § 5 Ziff. 4 – hinsichtlich der Belastungsvollmacht nicht zwischen Innen- und Außenverhältnis unterschieden worden. (1) Die Vollmachterteilung bedarf daher der Auslegung ( § 133 BGB ). Hierzu war das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet (vgl. Demharter, GBO, 25. Aufl., § 19 Rdnr. 28, 75). Die allgemeinen Grundsätze der Auslegung gelten auch für Grundbucherklärungen und darauf bezogener Vollmachten (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 1167 ). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen grundsätzlich nicht herangezogen werden. Das folgt aus dem das Rechtsprechung 03-Umbruch_05_06 04.09.2006 11:27 Uhr Seite 419 03-Umbruch_05_06 Rechtsprechung 04.09.2006 11:27 Uhr Seite 420 Bürgerliches Recht Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und dem Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen. Bleibt die Reichweite einer Vollmacht zweifelhaft, so ist von ihrem geringeren, eindeutig feststellbaren Umfang auszugehen (vgl. Demharter, § 19 GBO , Rdnr. 75 m. w. N.). Im Zweifel genießt die Schutzwürdigkeit des Vertretenen den Vorrang. (2) Unter Beachtung dieser Grundsätze ergibt sich nicht mit der erforderlichen Klarheit, dass die Belastungsvollmacht hinsichtlich ihrer Ausübung – wie der Notar behauptet – nur im Innenverhältnis der Beteiligten beschränkt war. Das Gegenteil ist der Fall. Das Recht der Stellvertretung unterscheidet zwischen dem Umfang der Vollmacht im Außenverhältnis als dem rechtlichen „Können“ und dem Innenverhältnis von Vollmachtgeber und Vertreter als dem rechtlichen „Dürfen“ (vgl. MünchKommBGB/Schramm, 4. Aufl., § 164 Rdnr. 96). Folglich wird im Schrifttum zwischen den Formulierungen differenziert, dass – „von dieser Vollmacht nur vor dem amtierenden Notar … Gebrauch gemacht werden kann“, und dass – „von dieser Vollmacht nur vor dem amtierenden Notar … Gebrauch gemacht werden darf“. Der zuerst genannte Fall bewirkt eine Begrenzung des Vollmachtgebrauchs auch im Außenverhältnis (vgl. DNotI-Report 2005, 177, 178; vgl. zur sprachlichen Unterscheidung ferner Meikel/Lichtenberger, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 20 Rdnr. 52). Er entspricht der Wortwahl im vorliegenden Fall. Dieses Ergebnis erscheint auch sachgerecht. Denn einerseits haben die Kaufvertragsparteien an anderer Stelle nach Innenund Außenverhältnis unterschieden, so dass hier im Zweifel von einer geringeren Reichweite der Finanzierungsvollmacht ausgegangen werden muss. Andererseits wird nur eine Beschränkung im Außenverhältnis dem genannten Schutzzweck gerecht. Denn ob die Ausübungsbeschränkung bei Bestellung der Grundschuld eingehalten worden ist, kann das Grundbuchamt ohne Schwierigkeiten feststellen (vgl. Wilke, MittBayNot 1996, 260 , 262; DNotI-Report 1996, 10 ). b) Die Beschränkung ist hier gerade nicht eingehalten worden, so dass die Erwerberin bei der Bewilligung als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat. Das Geschäft ist – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – schwebend unwirksam ( § 177 Abs. 1 BGB ). Wie in der angefochtenen Zwischenverfügung gefordert, ist demnach zur Heilung die Genehmigung der Veräußerin in der Form des § 29 GBO beizubringen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 3548). Der Schutzzweck der sog. „überwachbaren Vollmacht“ schließt es aus, dass die Erwerberin diese Genehmigung selbst durch eine vor den Notaren S oder K erklärte Genehmigung herbeiführt (vgl. DNotI-Report 1996, 10 , 11). MittBayNot 5/2006 2. Auch im Rahmen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft setzt die Annahme einer nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen zu beurteilenden Zusammenarbeit der Partner einen zumindest schlüssig zustande gekommenen Vertrag voraus (in Abweichung von BGHZ 77, 55 = DNotZ 1981, 32 ; BGHZ 84, 388 ; im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 142, 137 , 153 = MittBayNot 1999, 565 ff.). BGH, Urteil vom 28.9.2005, XII ZR 189/02 Der Kläger nimmt die Beklagte, seine geschiedene Ehefrau, auf Auskunft und Ausgleichszahlung aus einer Ehegatteninnengesellschaft in Anspruch. Am 7.10.1996 schlossen die Parteien die Ehe. Im Jahr zuvor, nämlich gemäß Arbeitsvertrag vom 16.8.1995, wurde der Kläger, der zuvor wegen erheblicher Schulden die eidesstattliche Versicherung abgegeben hatte, als Lagerarbeiter zu einem Bruttolohn von 1.800 DM in dem auf den Namen der Beklagten betriebenen Unternehmen „M. S., Dienstleistungen“ angestellt. Der Nettolohn von 1.250 DM wurde ihm zunächst bar ausbezahlt. Ab Januar 1998 bis Dezember 1999 floss er auf ein Privatkonto der Beklagten, von dem der gemeinsame Lebensunterhalt bestritten wurde. Abweichend von seiner im Arbeitsvertrag angegebenen Funktion führte der Kläger tatsächlich bis einschließlich Juli 1998 selbständig die Geschäfte des Unternehmens, während die Beklagte anderweitig als Angestellte tätig war. Erst ab August 1998 führten die Parteien das Geschäft gemeinsam. Infolge einer Ehekrise ab Ende 1999 trennten sich die Parteien am 1.2.2000. Am 17.4.2000 schlossen sie einen notariellen Ehevertrag, der u. a. folgende Regelungen enthält: „2.1 Güterstandsvereinbarung Die Beteiligten vereinbaren hiermit für ihre Ehe den Güterstand der Gütertrennung gemäß § 1414 BGB . (…) 3. Zugewinnausgleich für die Vergangenheit Die Beteiligten haben am 7.10.1996 die Ehe geschlossen. Für einen von diesem Tage bis heute angefallenen Zugewinn vereinbaren die Beteiligten Folgendes: – Herr J. D. S. und Frau M. G. S. sind sich darüber einig, dass ein Zugewinnausgleichsanspruch seit Eheschließung bis heute nicht entstanden ist. – Soweit ein Zugewinnausgleichsanspruch entstanden sein sollte, sind sich beide Beteiligten darüber einig, dass dieser bereits ausgeglichen worden ist durch Zahlungen bis heute, und verzichten gegenseitig auf die Geltendmachung von Zugewinnausgleichsansprüchen (Erlass). Eine Wiedergabe der Zahlungen im Einzelnen hier in dieser Urkunde wünschen die Beteiligten nicht. Die eheliche Wohnung ist der Ehefrau zugeteilt worden. Der Hausrat ist abschließend geteilt. 4. Unterhaltsverzicht Gemäß § 1585 c BGB verzichten hiermit die Beteiligten für die Zeit nach der Scheidung ihrer Ehe gegenseitig auf jedweden Unterhalt in allen Lebenslagen. (…) Die Beteiligten nehmen diese Verzichte hiermit gegenseitig je an. (…) 5. 9. BGB §§ 705, 730 ff. (Ausgleichsanspruch aus Ehegatteninnengesellschaft neben Zugewinnausgleich) 1. Bei einer Ehegatteninnengesellschaft kommt ein Ausgleichsanspruch eines Ehegatten nicht erst dann in Betracht, wenn der Zugewinnausgleich nicht zu einem angemessenen Ergebnis führt. Ein gesellschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch besteht vielmehr neben einem Anspruch auf Zugewinnausgleich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 155, 249 , 255 = FamRZ 2003, 1454). Klarstellung Die Beteiligten treffen über die vorstehenden Vereinbarungen hinaus keine weiteren Vereinbarungen, wie sie häufig in einen Ehevertrag aufgenommen werden, insbesondere nicht – Vereinbarungen betreffend den Ausschluss des Versorgungsausgleichs ( § 1408 BGB ). Der Versorgungsausgleich bleibt dem Richter vorbehalten.“ Ebenfalls im April 2000 hoben die Eheleute durch nicht datierte Vereinbarung das Arbeitsverhältnis des Klägers einvernehmlich zum 31.12.2000 auf. Am 10.5.2000 beantragte die Beklagte die Scheidung der Ehe; der Scheidungsantrag wurde am 23.6.2000 zugestellt. Mit Schreiben vom 1.8.2000 kündigte der Kläger das Arbeitsverhältnis aus persönlichen Gründen zum 1.9.2000. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Nürnberg-Fürth Erscheinungsdatum: 22.03.2006 Aktenzeichen: 7 T 2054/06 Rechtsgebiete: Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung Erschienen in: MittBayNot 2006, 419-420 Normen in Titel: BGB §§ 164, 167, GBO §§ 19, 29