Zurück LG Berlin 15. März 2011 65 S 283/10 BGB §§ 566, 566a, 551 Rückgewährverpflichtung des Verkäufers gemäß § 566a S. 2 BGB trotz Rückzahlung der Kaution an den Mieter anlässlich der Veräußerung des Mietobjekts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotIDeutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 65s283_10 letzte Aktualisierung: 09.06.2011 LG Berlin, 15.3.2011 - 65 S 283/10 BGB §§ 566, 566a, 551 Rückgewährverpflichtung des Verkäufers gemäß § 566a S. 2 BGB trotz Rückzahlung der Kaution an den Mieter anlässlich der Veräußerung des Mietobjekts Landgericht Berlin Im Namen des Volkes Urteil Geschäftsnummer: 65 S 283/10 11 C 87/10 Amtsgericht Neukölln verkündet am : 15.03.2011 ■■■■ Justizangestellte In dem Rechtsstreit ■■■■■ Beklagter und Berufungskläger, Rechtsanwälte ■■■■■ gegen ■■■■■ Klägerin und Berufungsbeklagte, Rechtsanwälte Neumann + Dickersbach, Eisenzahnstraße 64, 10709 Berlin,- ■■■■■ hat die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin in Berlin-Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht ■■■■■ und die Richterinnen am Landgericht ■■■■■ und ■■■■■ f ü r R e c h t e r k a n n t : Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 20. Juli 2010 – 11 C 87/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. GRÜNDE I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO . a) Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung von 693,00 € aus §§ 566, 566a BGB in Verbindung mit der Kautionsvereinbarung vom 26. Juni 2011 besteht nicht. aa) Soweit zunächst ein Anspruch auf Kautionsleistung an die Vorvermieterin bestand, ist dieser durch die unstreitige Zahlung des Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses durch Erfüllung erloschen, § 362 Abs. 1 BGB . Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter – hier der Beklagte - nach allgemeiner Ansicht einen aufschiebend bedingten Anspruch auf ihre Rückgewähr. Die Bedingung tritt regelmäßig ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat (vgl. BGH Urteil v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 – Rn. 9; Urteil v. 24.03.1999 – XII ZR 124/97 in NJW 1999, 1857 ; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, § 551 Rn. 8, m. w. N.; Bieber in MünchKommBGB, 5. Aufl., 2008, § 551 Rn. 29, jew zit. nach beck-online; Riecke in Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2008, Kap. 7 Rn. 133f.). Ebenso wie es dem Beklagten frei stand, die entgegen § 550b Abs. 1, 3 BGB a. F. (§ 551 Abs. 2, 4 BGB) in einem Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses verlangte Mietsicherheit (zu früh) zu leisten, bleibt es dem Vermieter unbenommen, den Rückgewähranspruch des Mieters zu erfüllen, bevor dieser fällig ist. Gibt der Vermieter die Sicherheit – aus welchen Gründen auch immer – im Laufe des Mietverhältnisses zurück und nimmt der Mieter die Erstattung an, ist darin eine einvernehmliche Änderung des Vertrages dahin zu sehen, dass die ursprünglich vereinbarte Leistung einer Sicherheit aufgehoben wird (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 551 Rn. 32), sofern die Parteien – wie hier – keine weiteren Vereinbarungen unter Einbeziehung des Erwerbers getroffen haben. Da es sich um eine für den Mieter vorteilhafte Vertragsänderung handelt, steht ihr weder § 550b Abs. 3 BGB a. F. noch § 551 Abs. 4 BGB n. F. entgegen. bb) Ein anderer Erklärungsgehalt kann der Rückgewähr der Mietsicherheit hier auch dann nicht beigemessen werden, wenn berücksichtigt wird, dass Hintergrund allein der Wunsch der Vorvermieterin war, sich wirksam aus der über ihr Ausscheiden aus dem Mietverhältnis hinaus fortdauernden Haftung für die Sicherheit nach § 566a Satz 2 BGB zu befreien. Für eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung über die Abänderung der ursprünglichen Sicherungsabrede zugunsten der Erwerberin oder über die Entlassung der Vorvermieterin aus der Kautionsvereinbarung sind demgegenüber keinerlei Anhaltspunkte gegeben. Das Gegenteil ist der Fall. Dahin stehen kann dabei, ob und unter welchen Voraussetzungen die Parteien – Veräußerer, Erwerber und Mieter – einvernehmlich wirksam vereinbaren können, dass der Veräußerer aus der Haftung entlassen wird, die Vereinbarung einer Mietsicherheit mit dem Erwerber aber fortgelten soll. Einer Entlassung der Vorvermieterin aus der Haftung hat der Beklagte nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht zugestimmt, vielmehr war gerade die fehlende Zustimmung der Anlass für die Rückgewähr der Sicherheit durch die Vorvermieterin. Ungeachtet dessen, dass für eine konkludente Zustimmung des Mieters zu einer solchen Vereinbarung – etwa durch die Annahme des Abrechnungsbetrages - regelmäßig kein Raum sein dürfte, weil es der Interessenlage des Mieters widerspricht, ohne Gegenleistung entgegen einer ihn schützenden gesetzlichen Regelung allein das Risiko einer Insolvenz des Erwerbers zu übernehmen, steht dem hier – nach dem Vorbringen der Klägerin - der nach außen erkennbare Wille des Beklagten entgegen. Er wollte eine solche Vereinbarung gerade nicht treffen. cc) Bereits vor diesem Hintergrund ist auch für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum (vgl. insoweit Überlegung von Häublein in MünchKommBGB, 5. Aufl., § 566 Rn. 16, die er aus zutreffenden Gründen allerdings selbst verwirft). Die ergänzende Vertragsauslegung darf nicht dem tatsächlichen Parteiwillen widersprechen. Sie kommt zudem nur in Betracht, wenn der Vertrag eine Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit aufweist, die hier ebenfalls nicht gegeben ist. Die schlichte Aufhebung der Sicherungsvereinbarung entsprach dem Willen beider Parteien. Die Vorvermieterin konnte sich damit wirksam vor dem Risiko einer gegebenenfalls doppelten Inanspruchnahme nach Überlassung der Sicherheit an den Erwerber schützen; der Beklagte hat nicht – ohne Gegenleistung – das Insolvenzrisiko für den künftigen Vermieter übernommen, den er als Vertragspartner nicht ausgewählt hat. Schutzpflichten oder –interessen gegenüber dem Erwerber bestehen mieterseits nicht; soweit sie im Verhältnis zwischen der Vorvermieterin und der Klägerin bereits bestanden haben, sind sie in dem Vertragsverhältnis zu klären, nicht aber unter Einbeziehung des Mieters. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist nicht zuletzt deshalb ausgeschlossen, weil sie dem Gesetz widerspricht. Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat die Regelung in § 556a Satz 2 BGB unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der nach altem Recht umstrittenen Frage der Fortdauer der Haftung des Veräußerers bei Aushändigung der vom Mieter geleisteten Sicherheit an den Erwerber getroffen (vgl. BGH Urteil v. 24.03.1999 – XII ZR 124/97 Rn. 21ff.; Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Ds. 14/4553 S. 63). In der Begründung des Gesetzentwurfes ist ausgeführt, dass die Neuregelung dem Grundsatz entspricht, dass eine Partei nur das Insolvenzrisiko des eigenen Vertragspartners zu tragen hat, hier das Risiko im Verhältnis zwischen früherem Vermieter und Mieter einerseits und im Verhältnis zwischen dem früheren Vermieter und dem Erwerber andererseits. Da sich der frühere Vermieter den Erwerber ausgesucht habe, falle die Zahlungsfähigkeit oder –unfähigkeit des Erwerbers in seinen Risikobereich, nicht in den des Mieters. Es liege am früheren Vermieter, durch entsprechende Vertragsgestaltung das Insolvenzrisiko auszuschalten, etwa im Wege der Vereinbarung einer Bankbürgschaft zu seinen Gunsten (vgl. BT-Ds. 14/4553, a.a.O.). Eine Verlagerung des Insolvenzrisikos des Erwerbers durch den Veräußerer auf den Mieter durch eine Umgehung des § 566a Satz 2 BGB sieht das Gesetz nicht vor. Unter Berücksichtigung der Motive des Gesetzgebers steht vielmehr zweifelsfrei fest, dass sie dem Gesetz widerspricht. b) Eine eigene Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit hat die Klägerin mit dem Beklagten nicht getroffen. Auch sonst ist keine Anspruchsgrundlage ersichtlich. § 551 BGB regelt als mieterschützende Norm lediglich die inhaltlichen Anforderungen an eine entsprechende Vereinbarung, dies allerdings, ohne dem Vermieter einen Anspruch auf Leistung der Kaution zu geben. c) Soweit die Klägerin sich in der mündlichen Verhandlung (erneut) darauf bezogen hat, dass dem Mieter kein Nachteil entstünde, weil ihm der Kautionsbetrag von der Vorvermieterin ausgehändigt worden sei, verkennt sie Inhalt und Zweck des § 566a Satz BGB . Ihre Auffassung unterstellt, wäre die Regelung überflüssig. Dem Mieter entsteht ersichtlich ein Nachteil, nämlich die Übernahme des Insolvenzrisikos des neuen Vertragspartners, den er sich nicht ausgesucht hat. Bereits die vom Gesetzgeber in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt, dass es sich dabei nicht um eine fern liegende theoretische Möglichkeit handelt. Unabhängig davon übersieht sie, dass ihr im Rahmen der Verhandlungen die Möglichkeit offen stand, etwa durch eine entsprechende Preisgestaltung eigenen Nachteilen vorzubeugen. Soweit sie sich auf eine behauptete stärkere Verhandlungsposition der Vorvermieterin beruft, muss sie sich entgegen halten lassen, dass es ihr – anders als dem Mieter im Verhältnis zu ihr - aufgrund der Vertragsfreiheit frei stand, sich gegen den Vertragsschluss zu entscheiden. Gerade dies bildet die Grundlage der Entscheidung des Gesetzgebers für die Regelung in § 566a Satz 2 BGB . Unabhängig davon lässt sie unberücksichtigt, dass es sich bei der Kaution lediglich um eine Sicherheit handelt, nicht aber einen Geldbetrag, der dem Vermieter endgültig zusteht. Auch mit der Kaution werden lediglich Risiken – in gewissem Maße auch das der fortbestehenden Zahlungsfähigkeit des Mieters – abgedeckt. Es gibt keinen sachlichen Grund das vom Gesetzgeber für schutzbedürftig erachtete Sicherungsinteresse des Mieters geringer zu bewerten als das des Erwerbers, wenn das Gesetz dem Vermieter noch nicht einmal einen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit zugesteht. 2. Ein Zinsanspruch bestand unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Da gemäß § 551 Abs. 3 BGB eine Anlagepflicht für den Kautionsbetrag besteht, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen, war die Entstehung eines Verzugsschadens der Klägerin von Anfang an ausgeschlossen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO ; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO 4. Die Revision ist nicht nach § 543 Abs. 1 ZPO zuzulassen, denn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Entscheidung beschränkt sich auf die Anwendung des Gesetzes. ■■■■■ ■■■■■ ■■■■■ Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Berlin Erscheinungsdatum: 15.03.2011 Aktenzeichen: 65 S 283/10 Rechtsgebiete: Miete Erschienen in: RNotZ 2011, 605-607 Normen in Titel: BGB §§ 566, 566a, 551

Zitationsnetzwerk