1 O 326/06

Haftung des Zwangsverwalters bei unterlassener Prüfung des Vermietungsstands • Zwangsverwalter haftet nach §154 S.1 ZVG für Pflichtverletzungen bei der Verwaltung des Grundstücks. • Der Verwalter muss auf gerichtliche Aufforderung hin den Vermietungsstand prüfen; unterlässt er dies und ergibt sich hieraus ein Vermögensschaden, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. • Eine bloß jährliche Rechnungslegung nach §154 ZVG begründet keine Pflicht zur monatlichen Kontrolle, sofern das Gericht keine Zwischenprüfung anordnet. • Die Genehmigung bereits geschlossener Mietverträge entspricht regelmäßig der ordnungsgemäßen Nutzung und ist nicht generell unzulässig, insbesondere wenn Vermietung der sachgemäßen Bewirtschaftung dient. Die Klägerin betrieb Zwangsvollstreckung gegen ihren Schuldner, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen. Das Amtsgericht ordnete Zwangsverwaltung an und bestellte den Beklagten als Zwangsverwalter, der das Objekt im April 2003 in Besitz nahm. Der Beklagte meldete dem Gericht, eine Wohnung sei leer; er suchte im April 2003 eine Vermietung ohne Erfolg. Tatsächlich vermietete der Schuldner im Mai 2003 selbst eine zuvor als leer gemeldete Wohnung und nahm die Mieten ein. Das Amtsgericht forderte den Verwalter im Juli 2003 zur Mitteilung der Mieteinnahmen auf; der Beklagte unterließ eine Überprüfung des tatsächlichen Vermietungsstands. Die Klägerin verlangt Schadensersatz in Höhe der vereinnahmten Nettomieten und macht Pflichtverletzung des Zwangsverwalters geltend. Das Gericht hat überwiegend zu ihren Gunsten entschieden. • Rechtsgrundlagen: §150 Abs.2, §152 Abs.2, §153, §154 S.1 ZVG sowie einschlägige Vorschriften der ZwVwV regeln Pflichten des Zwangsverwalters zur Inbesitznahme, Feststellung von Mietzinsforderungen und zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands. • Pflichtverletzung: Der Beklagte wurde vom Amtsgericht zur Mitteilung der aktuellen Mieteinnahmen aufgefordert; er unterließ die Kontrolle des Vermietungsstands und verletzte damit seine Pflicht, erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands zu treffen. • Kausalität und Schaden: Wäre der Vermietungsstand im Juli 2003 kontrolliert worden, hätte der Beklagte ab August 2003 die Mieten einziehen und an die Gläubigerin herausgeben können; dadurch entstand ein Schaden in Höhe von 10.120,00 €. • Zur Genehmigung von Mietverträgen: Es besteht keine allgemeine Verpflichtung, geschlossene Mietverträge wegen möglicher höherer Verwertung leer zu lassen; die Fortführung oder Genehmigung von Vermietung ist Teil der ordnungsgemäßen Nutzung und dient dem Zweck der Zwangsverwaltung. • Teilweiser Anspruchsausschluss: Für die Mieten von Mai bis Juli 2003 wurde keine Haftung festgestellt, weil der Beklagte die Wohnungsschlüssel in Besitz genommen hatte und ohne gerichtliche Aufforderung keine Pflicht zur monatlichen Prüfung bestand. • Zins- und Kostenfolgen: Zinsanspruch beruht auf §§286 Abs.1, 288 Abs.1 BGB; Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen folgen den einschlägigen zivilprozessualen Vorschriften. Die Klage ist überwiegend begründet: Der Beklagte ist der Klägerin nach §154 S.1 ZVG zum Schadensersatz in Höhe von 10.120,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2006 verurteilt. Die Klägerin trägt insoweit Erfolg, weil der Verwalter trotz gerichtlicher Aufforderung den Vermietungsstand nicht überprüfte und damit seine Pflichten zur Erhaltung und ordnungsgemäßen Nutzung des Objekts verletzte. Für einen Teilzeitraum (Mai bis Juli 2003) wurde keine Haftung angenommen, weil die Inbesitznahme mit Schlüsselübernahme eine ordnungsgemäße Maßnahme darstellte und keine generelle monatliche Kontrolle ohne gerichtliche Anordnung besteht. Die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig verteilt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar unter den näher bezeichneten Sicherheitsleistungen.