34 O 107/20

Leitsatz: 1. Einem Grundstückeigentümer steht für einen bestimmten Zeitraum kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu, wenn zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag besteht.(Rn.38) 2. Ein Zwangsverwalter ist berechtigt, Mietverträge abzuschließen.(Rn.39) 3. Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, vielmehr ist lediglich die im Vertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete nicht anzuwenden.(Rn.39) 1. Die Zwangsvollstreckung aus dem Schlussurteil des Landgerichts Berlin vom 23.10.2015, Aktenzeichen ..., wird für unzulässig erklärt. 2. Der Beklagte wird verurteilt, die ihm erteilten vollstreckbaren Ausfertigungen des Teilurteils vom 10.5.2013 und des Schlussurteils vom 23.10.2015 des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen ... sowie des Versäumnis – und Schlussurteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen ... an die Klägerin herauszugeben. 3. Der Pfändung – und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14.2.2019, Aktenzeichen ..., wird aufgehoben. 4. Die Widerklage wird abgewiesen. 5. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. 6. Das Urteil ist hinsichtlich des Tenors zu 1. und 3. ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich des Tenors zu 2 ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 157.989,56 € und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. I. Die nach § 767 Abs. 1 und 2 ZPO zulässige Zwangsvollstreckungsabwehrklage ist begründet. Aufgrund der Ratenzahlungsvereinbarung vom 22.3.2018 ist der Beklagte nicht zur Vollstreckung aus dem Schlussurteil vom 23.10.2015 berechtigt, die in Ziffer 2 des Urteilstenors genannten Titel sind an die Klägerin herauszugeben und der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg ist aufzuheben. 1. Die Parteien haben am 22.3.2018 - und somit (§ 767 Abs. 2 ZPO) nach Verkündung des Schlussurteils des Landgerichts Berlin vom 23.10.2015 (12 O 188/12) sowie nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Verfahren vor dem Landgericht Berlin zum ... - eine Ratenzahlungsvereinbarung abgeschlossen. Diese Ratenzahlungsvereinbarung ist wirksam zustande gekommen. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass ... als vollmachtloser Vertreter gehandelt habe. Selbst wenn dieser entgegen seiner eigenen Versicherung vom 22.3.2018 (vgl. Anlage 2 der Ratenzahlungsvereinbarung) nicht zum Abschluss der Ratenzahlungsvereinbarung durch den Beklagten bevollmächtigt gewesen wäre, hat der Beklagte dessen Handeln gemäß § 184 BGB rückwirkend genehmigt. Denn in dem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 18.8.2018 (Anlage B2) heißt es ausdrücklich „nehme ich Bezug auf die diversen email meines Bevollmächtigten Herrn ... … und trete hiermit von unserer Ratenzahlungsvereinbarung vom 22.3.2018… zurück.“ Ohnehin dürften die Grundsätze der Anscheins- und Duldungsvollmacht greifen, nachdem der Beklagte Herrn ... jahrelang zur Verwaltung der Immobilie und insbesondere zur Entgegennahme der Raten aus der Vereinbarung vom 23.10.2015 eingesetzt hat. Der Beklagte konnte von dieser Ratenzahlungsvereinbarung nicht zurücktreten, weil die Vereinbarung kein Rücktrittsrecht vorsieht. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht ebenso wenig. Die Vereinbarung ist nicht gemäß § 138 BGB nichtig wegen Sittenwidrigkeit. Entgegen der Ansicht des Beklagten liegt kein grobes Missverhältnis darin, dass gegen Zahlung von 90.000 € titulierte Forderungen von etwa 260.000 € abgegolten werden. Denn es war zu berücksichtigen, dass sich die Schuldnerin ... GmbH im Insolvenzverfahren befindet. Der Beklagte behauptet selbst nicht, dass insoweit Vollstreckungsaussichten bestanden hätten. Da die Klägerin unstreitig die zur Abgeltung der 3 in Ziffer 2 des Urteilstenors genannten Titel geschuldeten 90.000 € gezahlt hat, ist die mit dem Schlussurteil vom 23.10.2015 titulierte Forderung inzwischen abgegolten, was die Klägerin gemäß § 767 Abs. 2 ZPO der Zwangsvollstreckung entgegen halten kann. 2. Nach Ziffer 4 der Ratenzahlungsvereinbarung ist der Beklagte aufgrund Zahlung des Abgeltungsbetrages von 90.000 € vertraglich verpflichtet, der Klägerin die in Ziffer 2 des Urteilstenors genannten Titel herauszugeben. 3. Da der Beklagte aus dem Schlussurteil vom 23.10.2015 nach Ziffer 1 des Urteilstenors nicht die Zwangsvollstreckung betreiben kann, ist der auf diesem Titel beruhende Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14.02.2019 aufzuheben. II. Die nach § 33 ZPO zulässige Widerklage ist unbegründet. 1. Die Klage ist abzuweisen, soweit der Beklagte die Zahlung von 12.000 € nebst Zinsen begehrt. a) Dem Beklagten steht keine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB für die Monate April und Mai 2020 zu, weil zwischen den Parteien aufgrund des Vertrages vom 23.1.2018 (Anlage K 17) ein wirksamer Mietvertrag besteht. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge abzuschließen (Böttcher, 6. Aufl., § 152 ZVG Rnr. 43). Die Unwirksamkeit des abgeschlossenen Mietvertrages folgt auch nicht aus der im Vertrag vereinbarten Pauschalmiete. Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, vielmehr ist lediglich die im Vertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete nicht anzuwenden (BGH, Urteil vom 19.7.2006, VIII ZR 212/05, beck-online Leitsatz 1). Der Vertrag ist auch nicht deshalb unwirksam, weil er möglicherweise in Rechte der Nießbrauchberechtigten eingreift. Der Beklagte hat schon nicht vorgetragen, welchen Inhalt das eingetragene Nießbrauchrecht der ... GmbH hat. Es ist bereits anzunehmen, dass das eingeräumte Nießbrauchrecht durch Ausschluss einzelner Nutzungen gemäß § 1030 Abs. 2 BGB einen äußerst beschränkten Inhalt hat. Denn aus den vom Beklagten selbst eingereichten Unterlagen ergibt sich, dass trotz des eingetragenen Nießbrauchs die erwirtschaftete Miete stets durch den Beklagten vereinnahmt wurde, nämlich durch Direktzahlung an seinen Bevollmächtigten ... (vgl. Anlage B 22 Seite 1 unten). Aber selbst wenn die Vermietung durch Rechtsanwalt ... in die Rechte der Nießbrauchberechtigten eingreifen würde, hätte es dieser oblegen, durch Einlegung einer Erinnerung gegen dessen Bestellung durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 5.12.2017 (Az. ...) vorzugehen. Die Nießbrauchberechtigte hätte in diesem Zwangsverwaltungsverfahren beantragen müssen, dass die Zwangsverwaltung dahingehend beschränkt wird, dass keine Beeinträchtigung ihres Nießbrauchs eintritt (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 14. 8. 1957 - 1 W 38/57, beck-online). Der Beklagte behauptet selbst nicht, dass die Bestellung des Zwangsverwalters in dieser Weise eingeschränkt worden wäre, weshalb im Ergebnis keine Bedenken an der Berechtigung des Zwangsverwalters bestehen, den Mietvertrag vom 3 20.1.2018 wie geschehen abzuschließen. Es kann deshalb dahinstehen, ob – wie die Klägerin behauptet – die Nießbrauchberechtigte nicht ohnehin dem Abschluss des Mietvertrages zuvor zugestimmt hatte. b) Das Zahlungsbegehren des Beklagten kann auch nicht mit einem vertraglich Anspruch auf Pauschalmiete in Höhe von monatlich 3.000 € gemäß Ziffer 5.1 des Mietvertrags begründet werden, § 535 Abs. 2 BGB. Denn die vertraglich vereinbarte Pauschale verstößt gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung, nach der über die Wärme- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen ist. Nach § 2 der HeizkostenV gehen deren Regelungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Eine vereinbarte Bruttowarmmiete ist folglich nicht anzuwenden, d.h. der Beklagte hat aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05 –, Rn. 18, juris). Der Beklagte, der selbst von einer unwirksamen „Pauschalmiete“ ausgeht, musste hierauf nicht hingewiesen werden. Er hat es versäumt, die ihm zustehende Mietzinsforderung der Höhe nach begrenzt auf die vereinbarte Pauschale nachvollziehbar aufzuschlüsseln in eine Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete) und Abschläge für Heiz- und Warmwasserkosten. Das Gericht ist zu dieser Berechnung mangels jeglicher Angaben nicht in der Lage, eine Schätzung ist nach § 287 ZPO nicht möglich, dessen Anwendungsbereich ohnehin nicht eröffnet ist. 2. Die Widerklage ist abzuweisen, soweit der Beklagte Räumung der streitgegenständliche Gewerbefläche begehrt. Wie dargelegt besteht zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag. Dieser Vertrag vom 22.01.2018 konnte nach Art. 240 § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vom 27.03.2020 nicht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs mit dem Mietzins der Monate April und Mai 2020 außerordentlich gekündigt werden. Mit der Anlage B21 liegt die Glaubhaftmachung vor, die zum Nachweis für den Zusammenhang zwischen den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und der Nichtzahlung nach Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 des vorgenannten Gesetzes erforderlich ist. Die im Schriftsatz vom 11.05.2020 erklärte ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nach § 4.1 S. 2 des Mietvertrages zum 31.03.2021. Da der Beklagte keinen Hilfsantrag auf Räumung zum 31.03.2021 gestellt hat, vielmehr allein die sofortige Räumung begehrt, ist die Widerklage abzuweisen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich des Tenors zu 1 und 3 folgt aus §§ 770 S. 1, 769 Abs. 1 S. 2 und 3 ZPO und im Übrigen aus § 709 S. 1 und 2 ZPO. Der Kläger betreibt eine Zwangsvollstreckungsabwehrklage. Der Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Entschädigung für die klägerische Nutzung der Gewerbefläche in der ... 29/... 15 in ... Berlin sowie Räumung dieser Gewerbefläche. Der Beklagte ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit der vorgenannten Immobilie, die die Klägerin nutzt. Bezogen auf dieses Teileigentum ist auf Blatt ... des Grundbuchs von Berlin ... des Amtsgerichts ... in der 2. Abteilung unter dem 05.10.2012 ein Nießbrauchrecht für die ... GmbH eingetragen. In dem u.a. zwischen den Parteien des hiesigen Prozesses geführten Rechtsstreits vor dem Landgericht Berlin zum Aktenzeichen ... wurde die Klägerin durch Teilurteil vom 10.5.2013 zur Räumung der Gewerberäume auf dem Grundstück ... 29/... 15, ... Berlin, verurteilt. Durch Schlussurteil vom 23.10.2015 wurde sie gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Beklagten 142.165,40 € nebst Zinsen zu zahlen. Weiter erwirkte der Beklagte ein Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts Berlin unter dem Aktenzeichen ... gegen die ... GmbH auf Zahlung von 119.710 € nebst Zinsen. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Gewerberäume wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 5.12.2017 die Zwangsverwaltung angeordnet und Rechtsanwalt ... als Verwalter bestellt. Dieser schloss in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter mit der Klägerin am 23.1.2018 den als Anlage K 17 vorliegenden Gewerbemietvertrag. Unter Ziffer 5 vereinbarten die Parteien in diesem Vertrag eine monatliche Pauschalmiete von 3.000 €. Ziffer 4.1 regelt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des übernächsten Kalendervierteljahres. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 17 verwiesen. Als Anlage K2 liegt in Kopie eine Ratenzahlungsvereinbarung vom 22. März 2018 vor, in deren Rubrum die Klägerin als Schuldnerin und der Beklagte als Gläubiger bezeichnet wird. Die Ratenzahlungsvereinbarung ist auf Seiten des Gläubigers von Herrn ... unterzeichnet. In Ziffer 2 der Vereinbarung heißt es, dass die Klägerin an den Beklagten zur Abgeltung der vorgenannten 3 Titel 90.000 € zahlt, und zwar durch 6 näher bezeichnete Raten. In Ziffer 4 der Vereinbarung heißt es, dass nach Zahlung des in Ziffer 2 genannten Betrages die vorgenannten 3 Titel an die Klägerin herausgegeben werden. In Ziffer 6 vereinbaren die Parteien, einen neuen Mietvertrag über die streitgegenständliche Gewerbefläche abzuschließen „über eine Gesamt-Bruttowarmmiete von 4.500 € …“. Wegen der weiteren Einzelheiten der Ratenzahlungsvereinbarung wird auf die Anlage K2 verwiesen. Die Klägerin zahlte die in der Ratenzahlungsvereinbarung genannten 90.000 € an Herrn ... . Der Beklagte erwirkte aufgrund des Schlussurteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen ... einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14.2.2019 zum Aktenzeichen ... gegen die Klägerin, wodurch deren Konto bei der Berliner Volksbank in Höhe einer Forderung von insgesamt 157.989,56 € gepfändet wurde. Durch E-Mail vom 31.03.2020 (Anlage B21) informierte die Klägerin den Beklagten von der Schließung ihrer Geschäfte aufgrund der Corona-Pandemie und bat um Erlass der Mietzahlungen bis zur Wiederaufnahme des Betriebs. Die Klägerin zahlte im April und Mai 2020 keine Miete an den Beklagten. Durch Schriftsatz vom 11. Mai 2020 erklärte der Beklagte vorsorglich die ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Seit Juni 2020 zahlt die Klägerin jeweils zum Monatsdritten an Herrn ... als Bevollmächtigten des Beklagten 4.500 € monatlich. Weiter zahlte die Klägerin 1.000 € auf Rückstände aus den Monaten April und Mai 2020. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Zwangsvollstreckung aus dem vorgenannten Urteil aufgrund der Ratenzahlungsvereinbarung vom 22.3.2018 unzulässig sei. Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam wegen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie, weshalb das Räumungsbegehren unbegründet sei. Die Klägerin beantragt, 1. die Zwangsvollstreckung aus dem Schlussurteil des Landgerichts Berlin vom 23.10.2015, Aktenzeichen ..., für unzulässig zu erklären, 2. den Beklagten zu verurteilen, die ihm erteilten vollstreckbaren Ausfertigungen des Teilurteils vom 10.5.2013 und des Schlussurteils vom 23.10.2015 des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen ... sowie das Versäumnis– und Schlussurteils des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen ... an sie herauszugeben, 3. den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14.2.2019, Aktenzeichen ..., aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Weiter beantragt der Beklagte im Wege der Widerklage, 1. die Widerbeklagte zu verurteilen, an ihn eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 12.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, jeweils aus einem Betrag in Höhe von 6.000 € seit dem 4.4.2020 und aus einem Betrag in Höhe von 6.000 € seit dem 4.5.2020 zu zahlen, 2. die Widerbeklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Gewerbefläche in der ... 19/... 15,13 ... Berlin (Vorderhaus, Erdgeschoss, rechts gelegene Gewerberäume, wie ersichtlich aus der beigefügten Grundrisszeichnung, dort umrandet, bestehend aus einem Ladenraum, einem Flur, einem Herren-WC, einem Damen-WC, mit einer Fläche von ca. 126,55 m2) an ihn herauszugeben. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte trägt vor: Die Ratenzahlungsvereinbarung vom 22.3.2018 sei nicht wirksam geworden, da nicht sämtliche Bedingungen der Vereinbarung eingehalten worden seien. Insbesondere sei entgegen Ziffer 6 der Vereinbarung kein Mietvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen worden. Weiter sei Herr ... nicht bevollmächtigt worden zum Abschluss dieser Ratenzahlungsvereinbarung. Zudem sei er – der Beklagte – von der Ratenzahlungsvereinbarung durch Rücktrittserklärung vom 18.8.2018 zurückgetreten, wie seiner Rücktrittserklärung Anlage B2 zu entnehmen sei. Ohnehin sei die Ratenzahlungsvereinbarung sittenwidrig, weil ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der vom Zwangsverwalter abgeschlossene Mietvertrag sei aufgrund der Vereinbarung einer unzulässigen Pauschalmiete unwirksam. Zudem habe der Zwangsverwalter das Objekt nicht ohne Zustimmung des Nießbrauchberechtigten vermieten können. Mangels eines Mietvertrages schulde die Klägerin in den Monaten April und Mai 2020 Nutzungsentschädigung in Höhe von 6.000 € monatlich. Wäre die Klägerin pflichtgemäß ausgezogen, hätte er das Objekt für 6.000 € netto kalt monatlich vermieten können. Das Gericht hat durch Beschlüsse vom 29.5.2019 und 31.10.2019 die Vollstreckung aus dem Schlussurteil des Landgerichts Berlin vom 23.10.2015 bis zum Erlass des Urteils in dieser Sache zunächst mit und anschließend ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt sowie den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg bis zum Erlass des Urteils in dieser Sache aufgehoben. Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.