64 S 220/18

Leitsatz: 1. Die Parteien eines Grundstückskaufvertrages können im Sinne des § 328 BGB mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Grundstücksmieters vereinbaren, dass der Käufer den Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs kündigen werde. Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann (Anschluss BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, GE 2018, 1592 ff.).(Rn.3) 2. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer und neue Vermieter das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung, die gemäß § 566 BGB einen nachfolgenden Erwerber des Grundstücks auch dann binden kann, wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen ersten Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, so ist der Schutzzweck des § 550 BGB gewahrt und der Erwerber an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deswegen auf einen Mangel der Schriftform berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrages nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zustimmte (Anschluss BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, GE 2017, 223 ff., Rn. 16 ff und LG Berlin, bes. v. 28. März 2019 - 67 S 22/19, GE 2019, 857 f.).(Rn.3) 3. Darf der Vermieter das Mietverhältnis schon nach der ursprünglichen Fassung des Mietvertrages von sich aus grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur „in besonderen Ausnahmefällen“, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, so kann ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls nicht tragen (Anschluss BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 ff.).(Rn.4) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das am 10. September 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 211 C 85/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht darauf erkannt, dass der Kläger gemäß §§ 566, 550 BGB an den erstmals im Kaufvertrag vom 8. Oktober 2004 schriftlich vereinbarten Ausschluss der gesetzlichen Kündigungsgründe nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB gebunden ist. Die Kammer nimmt vollumfänglich auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Entgegen den Bedenken der Berufung handelt es sich bei der im Kaufvertrag vom 8. Oktober 2004 von dem damaligen Erwerber übernommenen Verpflichtung, Kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu unterlassen, um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter. Gegen die durch das Amtsgericht vorgenommene Auslegung ist nichts zu erinnern; die Beklagte verweist zu Recht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshof über ein ehemaliges Siedlungshaus für Bergleute, wonach der Wohnungsmieter den Wohnungskäufer als Vermieter nach § 328 BGB unmittelbar auf die Einhaltung eines im Grundstückskaufvertrag vereinbarten lebenslangen Wohnrechts in Anspruch nehmen kann (vgl. BGH - VIII ZR 109/18 -, Urt. v. 14.11.2018, GE 2018, 1592 ff., zitiert nach juris). Die Beklagte als Mieterin erwarb aus dem Kaufvertrag gegenüber der damaligen Grundstückserwerberin als Vermieterin das auch selbständig einklagbare Recht, Mietvertragskündigungen wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks zu unterlassen. Mit der von dem Kläger angesprochenen Problematik eines „Forderungsverzichts zu Gunsten Dritter“, welche daraus erwächst, dass ein „echter“ Forderungsverzicht die Forderung mit dinglicher Wirkung beseitigt, aber nur Gläubiger und Schuldner wirksam über die Forderung verfügen können, hat der vorliegend vereinbarte Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe nichts zu tun. Die hiesige Vereinbarung zielte vielmehr auf eine Änderung der gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien des Mietvertrages ab, die gemäß §§ 328, 151 BGB auch ohne ausdrückliche Annahmeerklärung der Beklagten als Mieterin wirksam wurde und folglich nach § 566 BGB auf spätere Grundstückserwerber überging. Lediglich vorsorglich und hilfsweise weist die Kammer darauf hin, dass der Mietvertrag vom 26. Oktober 1993 das heute in § 573 BGB geregelte Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses schon unabhängig von der späteren Änderung durch die Kaufvertragsklausel erheblich beschränkte. Nach Nr. 10 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ durfte der Vermieter das Mietverhältnis von sich aus grundsätzlich nicht auflösen und war auf die in Nr. 10 Abs. 2 bezeichneten verhaltensbedingten Gründe für eine außerordentliche Kündigung beschränkt. Eine ordentliche Kündigung sollte er nur „in besonderen Ausnahmefällen“ ausbringen können, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Die Klausel ist verwenderfeindlich auszulegen, sodass ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs vorliegend eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht tragen kann. Durch eine solche Klausel wird dem Mieter vielmehr ein gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen erhöhter Bestandsschutz eingeräumt, sodass das in § 573 Abs. 2 BGB für eine Kündigung benannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht genügt (vgl. BGH - VIII ZR 57/13 -, Urt. v. 16.10.2013, GE 2013, 1584 ff., zitiert nach juris). Der Kläger hat aber nicht dargelegt, dass seiner Kündigung nicht nur ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB zu Grunde liege, sondern darüber hinaus ein „besonderer Ausnahmefall“ im Sinne des Nr. 10 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen vorläge. Dem Klagebegehren könnte mithin auch schon auf Grundlage der ursprünglichen Fassung des Mietvertrages nicht stattgegeben werden. Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.