64 S 233/18

Leitsatz: 1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich; in welches Mietspiegelfeld das Mietobjekt tatsächlich einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (Anschluss BGH, 11. März 2009, VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239).(Rn.3) 2. Enthält der Mietvertrag für eine Erdgeschosswohnung die Angabe „Wohnfläche: ca. 56,00 m² + ca. 50 m² Hobbyraum“, ist schon an Hand des Wortlautes davon auszugehen, dass eine Wohnfläche von 106,00 m² vertraglich vereinbart wurde.(Rn.7) 3. Maßgeblich ist im Übrigen allein die tatsächliche Wohnungsgröße, so dass ein im Keller gelegener Hobbyraum mit seiner vollen Fläche anzurechnen ist, sofern dieser über eine Treppe von der Erdgeschosswohnung erreichbar ist, von seiner Höhe her zur Wohnnutzung geeignet ist und tatsächlich auch zu Wohnzwecken genutzt wurde (Anschluss BGH, 18. November 2015, VIII ZR 266/14, NJW 2016, 239).(Rn.7) 4. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Berufung ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das am 27. September 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 67/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. I. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen: 1. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Ob die Mietwohnung der Beklagten in das Mietspiegelfeld L1 oder L3 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07, BeckRS 2009, 9100, beck-online). Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsbegründung ausführt, dass sie in vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen die Klägerin darauf hingewiesen habe, dass das Mietspiegelfeld L1 nicht anzuwenden sei, ist der Vortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO verspätet. Im Übrigen sind die dahingehenden Ausführungen der Beklagten wenig plausibel, weil sie selbst im Schreiben vom 2. Dezember 2014 (Anlage K8, Bl. 28 d.A.) und in der Klageerwiderung von der Anwendbarkeit des Mietspiegelfeldes L1 ausgeht. 2. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von einer Wohnfläche von 106,00 m² auszugehen ist. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustandegekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2018 - Az. 18 S 308/13 - juris). Vor diesem Zeitpunkt findet die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung. Nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 II. BV in der hier maßgeblichen Fassung vom 12. Oktober 1990 - wie auch nach § 4 Nr. 1 WoFlV in der Fassung vom 25. November 2003 - sind zur Ermittlung der Wohnfläche die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll anzurechnen. Dies trifft auf den hier zu beurteilenden Hobbyraum der Beklagten zu. Dem steht eine abweichende Vereinbarung der Parteien nicht entgegen. Bereits wegen der Angabe im Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 7ff. d.A.) „Wohnfläche: ca. 56,00 m² + ca. 50 m² Hobbyraum“ ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche von 106,00 m² zwischen den Parteien vertraglich vereinbart wurde. Im Übrigen kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf die tatsächliche Wohnungsgröße an (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 – NJW 2016, 239). Aus den als Anlage K5 (Bl. 23 d.A.) und K15 (Bl. 74 d.A.) eingereichten Bildern ist ersichtlich, dass der Hobbyraum zur Wohnnutzung geeignet ist und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde. Unerheblich ist, dass die Klägerin im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Az. 204 C 98/12 den Standpunkt vertreten hat, dass der Hobbyraum nicht zur Wohnfläche gehört und als „Souterrainraum“ bezeichnet hat. Denn dies erfolgte vor der Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofes. II. Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.