64 S 266/18

Leitsatz: 1. Wenn der Vermieter es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen, dann ist ihm eine Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne Partizipation an diesem Gewinn im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB nicht zuzumuten. Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn die anteiligen wohnungsbezogenen laufenden Ausgaben des Mieters 95% der angestrebten Untermiete übersteigen (Festhaltung LG Berlin, 7. Juli 2016, 18 T 65/16, Grundeigentum 2016, 1093).(Rn.3) 2. Eine Erhöhung der Miete nach § 553 Abs. 2 BGB ist auch dann angemessen, wenn durch das Begehren des Hauptmieters nach weitergehender Untervermietung die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das von dem ursprünglich geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaus ansteigt. Erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken auf Seiten des Vermieters vermögen einen "allgemeinen Zuschlag" zu kompensieren, dessen Höhe je nach Einzelfall in einer Größenordnung von 5 € bis 30 € pro aufzunehmender Person und Monat angemessen sein kann (Anschluss an LG Berlin, 19. Dezember 2018, 66 S 29/18, Grundeigentum 2019, 126).(Rn.4) Auf die Berufung des Klägers wird das am 08. November 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 226 C 103/18 - teilweise abgeändert und wie folgt gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung (1. hofseitiges Zimmer plus Benutzung vom Bad, Küche und Flur) auf dem Grundstück … Straße 15, Vorderhaus, 4. OG., … Berlin, an Herrn B. K., geb. 04. Juli 1990, …straße 51, … Berlin, unter der Bedingung zu erteilen, dass der Kläger und die übrigen Mieter für den Zeitraum der Untervermietung an insgesamt mindestens drei Untermieter einer Erhöhung der Miete um monatlich 25,56 € zustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Für den ersten Rechtszug bleibt es bei der Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.- I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen. II. Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet. Mit dem Amtsgericht ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB erfüllt sind und die Parteien § 553 Abs. 2 BGB auch nicht durch eine Vereinbarung abbedungen haben. Des Weiteren hat das Amtsgericht zutreffend erkannt, dass für die Frage der Zumutbarkeit maßgeblich ist, ob der Vermieter durch die Genehmigung zur Untervermietung das Gebrauchsrecht des Mieters erweitert und damit eine zusätzliche, am Markt regelmäßig gesondert vergütete Leistung erbringt. Wenn der Vermieter somit es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglicht, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen, dann ist ihm eine Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne eine Partizipation am Untermietzins nicht zuzumuten (vgl. auch bereits Kammer, Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16 -). Diese Voraussetzungen sind entgegen der Ansicht des Amtsgerichts vorliegend aber nicht gegeben. Zwar beträgt die auf vier Personen aufgeteilte Gesamtmiete von 1.142,16 € pro Person 285,54 €. Unter Berücksichtigung weitere durch Rechnungen belegter Kosten von 35,85 € je Person für die Stromnutzung, die GEZ-Gebühren und den Internetanschluss ergibt sich aber im Vergleich zu der zu zahlenden Untermiete von 330,00 € eine Differenz von lediglich noch 8,61 €. Dieser Betrag unterschreitet 1 % der Gesamtmiete und liegt deutlich unter 5 % der vereinnahmten Untermiete, stellt mithin keinen maßgeblichen Gewinn dar, dessen Vereinnahmung durch den Mieter ohne Partizipation des Vermieters die Genehmigung der Untervermietung für diesen unzumutbar machen würde. Allerdings kommt nach der Rechtsprechung der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (GE 2019, 126; a.A. wohl LG Berlin, Beschluss vom 21.11.2017 - 67 S 212/17 - juris) eine Erhöhung der Miete nach § 533 Abs. 2 BGB dann in Betracht, wenn der in der Konstruktion des Hauptmietvertrages bereits abgebildete Leistungsaustausch durch die begehrte Untervermietung erheblich verschoben wird. Dies ist der Fall, wenn durch das Begehren des Hauptmieters nach weitergehender Untervermietung die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das ursprünglich von dem geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaussteigt. Zur Abdeckung der allgemeinen Einflüsse des Vorhandenseins weiterer Nutzungsberechtigter und der damit verbundenen „Sachrisiken“, die um so gewichtiger sein dürften, je größer die Mietsache selbst ist, erscheint ein allgemeiner Zuschlag zwischen 5,-- und 30,00 €/Monat angemessen (LG Berlin, a.a.O.). Vorliegend sind mit dem Tod des Vaters des Klägers am 23.07.2008 der Kläger und seine beiden Geschwister in den Hauptmietvertrag eingetreten, so dass insgesamt drei nutzungsberechtigte Hauptmieter vorhanden sind. Da neben dem Kläger drei weitere Untermieter die Wohnung nutzen, ergibt sich eine strukturelle Änderung im Hauptmietverhältnis dahingehend, dass die Wohnung nunmehr von einem weiteren Nutzungsberechtigten bewohnt wird, für den dann ein Untermietzuschlag gerechtfertigt ist. Angesichts der recht großen Wohnung von ca. 153,19 m² erscheint auch der von der Beklagten verlangte Untermietzuschlag von 25,53 € monatlich angemessen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.