64 S 121/19

Die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 141/18 – wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,00 € abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf 9.600,00 € (12 x 800,00 € Jahresnettokaltmiete) festgesetzt. Die Beschwerde des Klägers gegen die Verlängerung der Räumungsfrist nach Maßgabe des Beschlusses vom 12. September 2019 wird zurückgewiesen. I. Der Kläger nimmt den Beklagten unter Berufung auf Eigenbedarf auf Räumung und Herausgabe der ihm seit 1. September 2012 vermieteten Wohnung in Anspruch. Der Beklagte war zunächst Untermieter des Klägers, der die Wohnung eigens zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten angemietet hatte. Später wurde das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Mit Vertrag vom 17. Februar 2016 kaufte der Kläger die vermietete Wohnung. Die Parteien beabsichtigten zu diesem Zeitpunkt, eine Treuhandvereinbarung abzuschließen, derzufolge der Kläger die Wohnung für den Beklagten erwerben und das Wohnungseigentum später dem Beklagten übertragen sollte. Der Beklagte gewährte dem Kläger ein Darlehen, um einen Teil der Erwerbskosten abzudecken. Neben der vereinbarten Miete leistete der Beklagte in der Folgezeit auch Zahlungen auf die Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das dem Beklagten am 18. April 2019 zugestellt worden ist. Mit der am 20. Mai 2019 eingelegten und begründeten Berufung will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Er trägt vor, die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei fehlerhaft; es habe der als Zeugin gehörten Tochter des Klägers zu unrecht abgenommen, dass sie zusammen mit dem Kläger in die Wohnung einziehen wolle. Entgegen der Darstellung im Kündigungsschreiben wolle der Kläger in der Wohnung gar nicht wohnen, sondern seine Tochter dort nur gelegentlich besuchen. Das sei ein anderer Kündigungsgrund als der im Kündigungsschreiben angegebene; nach dem Kündigungsschreiben stelle es sich so dar, als wolle der Kläger die Wohnung zu seinem Lebensmittelpunkt machen. Die Kündigung sei ohnehin nach § 577a Abs. 1 BGB unwirksam, denn die dort vorgegebene Reihenfolge - Überlassung der Wohnung, Bildung von Wohnungseigentum, Kündigung des Mietverhältnisses - sei eingehalten und die Kündigung folglich innerhalb der Sperrfrist ausgesprochen worden. Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Die Kammer hat den Beklagten mit Beschluss vom 12. September 2019 (Bl. 136 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass sie beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Sie hat gleichzeitig die dem Beklagten zunächst bis zum 31. Juli 2019 gewährte Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2019 verlängert. II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 12. September 2019 Bezug genommen. Die Kammer hält insbesondere daran fest, dass § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, dem Erfolg der Klage nicht entgegen steht. Dem Beklagten ist zwar zuzugeben, dass bei einem unbefangenen Empfänger des Kündigungsschreibens vom 26. Februar 2018 der Eindruck entstehen konnte, der Kläger beabsichtige seinen Lebensmittelpunkt in die Streitwohnung zu verlegen und wolle erstmals dort einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Tochter führen; denn weder legte der Kläger offen, dass die bisher von ihm genutzte Mietwohnung schon jetzt hauptsächlich von seiner Tochter aber nur einige Tage im Monat von ihm selbst bewohnt wurde, noch, dass er seine bisherige Hauptwohnung in ... offenbar nicht aufgeben, sondern auch zukünftig in Berlin nur einen Nebenwohnsitz unterhalten will. Die von dem Beklagten vorgestellte Auslegung des Kündigungsschreibens ist aber nicht zwingend und rechtfertigt nicht den Vorwurf, der Kläger habe über seine wahren Motive täuschen wollen oder der Kündigung im Kern einen anderen als den tatsächlich bestehenden und im Rechtsstreit bewiesenen Kündigungsgrund zu Grunde gelegt. Insbesondere setzt der Begriff „wohnen“ entgegen der Ansicht der Berufung nicht voraus, dass eine Person in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründet; der Bundesgerichtshof hat schon mehrfach ausgesprochen, dass ein die Eigenbedarfskündigung rechtfertigender Wohnbedarf schon vorliegen kann, wenn die Bedarfspersonen die Wohnung nicht zu ihrem Lebensmittelpunkt machen, sondern sie nur gelegentlich als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen wollen (vgl. BGH - VIII ZR 186/17 -, Urt. v. 21.08.2018, GE 2019, 50 ff., Rn. 22 ff. m. w. N., zitiert nach juris). Entscheidend ist, dass die Wohnung - wie im Kündigungsschreiben angegeben - von beiden Bedarfspersonen benötigt wird und nicht nur vorübergehend oder zeitweise, sondern dauerhaft und ständig zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Dass nur die Tochter die Wohnung ständig bewohnen will, während der Kläger sie zwar gemeinsam mit dieser, aber lediglich als Zweitwohnung benötigt, stellt keinen anderen als den im Schreiben vom 26. Februar 2018 angegebenen Kündigungsgrund dar. Die Kammer hält schließlich auch daran fest, dass § 577a BGB der Eigenbedarfkündigung nicht entgegen steht, da der Kläger - als ursprünglicher Vermieter - nicht „Erwerber“ im Sinne der Norm, nämlich erst nachträglich durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetretene Bedarfsperson ist. Die Zulassung der Revision ist insoweit nicht veranlasst, denn die maßgebliche Ratio der im Beschluss vom 12. September 2019 zitierten Entscheidung des BGH - VIII ARZ 2/94 - vom 6. Juli 1994 gilt unabhängig von den nachfolgenden Gesetzesänderungen fort (vgl. etwa BGHZ 213, 136 ff., Rn. 28, zitiert nach juris) und ist auf die vorliegende Konstellation übertragbar. Auch in der Literatur wird als selbstverständlich vorausgesetzt, dass der „Erwerber“, für den die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, „anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite“ eingetreten sein muss (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 14. Aufl. 2019, § 577a Rn. 14, zitiert nach beck-online). Die Kostenentscheidung folgt § 97 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG. III. Das auf § 721 Abs. 3 ZPO gestützte Begehren des Klägers, die mit Beschluss vom 12. September 2019 bis zum 31. Dezember 2019 verlängerte Räumungsfrist deswegen zu verkürzen, weil der Beklagte die laufende Nutzungsentschädigung nicht erbringe, ist zurückzuweisen. Der Beklagte erbringt zwar keine laufenden Zahlungen. Er beruft sich aber zu Recht auf aufrechenbare Rückzahlungsansprüche aus § 812 BGB, da er - entsprechend den im Zusammenhang mit der in Aussicht genommenen Treuhandvereinbarung getroffenen Absprachen - neben der Miete laufende Zahlungen auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Wohngelder geleistet habe. Die Kammer geht davon aus, dass der Beklagte tatsächlich neben der Miete Wohngeldzahlungen in erheblichen Umfang erbrachte, die ihrem Volumen nach über die während der Räumungsfrist fälligen Mietforderungen hinausgehen. Der Kläger stellt dies nicht in Abrede, sondern rügt nur eine unzureichende Darlegung der einzelnen Zahlungen und ihres Gesamtumfangs. Soweit der Kläger meint, Wohngeldzahlungen des Beklagten könnten ihm nicht entgegen gehalten werden, insbesondere soweit sie unmittelbar an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet worden seien, trifft dies nicht zu. Vielmehr führten unmittelbar an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistete Wohngeldzahlungen des Beklagten gemäß § 267 BGB zur Erfüllung und wirkten damit zu Gunsten des Klägers schuldbefreiend. Die ihm zugeflossenen Vermögensvorteile muss der Kläger wegen Zweckverfehlung zurückgewähren, nachdem die Treuhandvereinbarung nicht zu Stande kam und der Kläger die Wohnung nicht im Interesse des Beklagten hält, sondern sie endgültig für sich verwenden will.