64 S 260/21

Leitsatz: Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, sodass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offen gebliebene Miete im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB keine Rolle.(Rn.4) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das am 27. September 2021 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 84/21 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zu Recht hat das Amtsgericht die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Teilklage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Klägers hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg. 1. Das Amtsgericht hat zunächst richtig gesehen, dass die Kündigungserklärung vom 22. Juni 2021 das Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht fristlos beenden konnte. Nach der gesetzlichen Definition liegt der von dem Kläger für sich in Anspruch genommene Kündigungsgrund dann vor, wenn ein Wohnraummieter mit einem erheblichen Teil der Miete für zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine in Verzug ist und die Summe der gerade für diese beiden Termine rückständig gebliebenen Teilforderungen die Miete für einen Monat übersteigt. Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt; denn der über zwei aufeinanderfolgende Monate im Zeitraum Dezember 2020 bis Mai 2021 entstandene Gesamtrückstand blieb jeweils deutlich hinter einer Monatsmiete zurück. Entgegen der Ansicht des Klägers haben offene Mietforderungen aus früheren Terminen bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten Kündigung von vorne herein außer Betracht zu bleiben; denn ein Mietrückstand, der über mehr als zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine entstanden ist, muss zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB zumindest den Betrag zweier Monatsmieten erreichen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 543 Rn. 168 m. w. N.; BGH – XII ZR 134/06 –, Urt. v. 23.07.2008, NJW 2008, 3210 ff., Rn. 34, zitiert nach juris). Auf die Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 15. April 1987 (vgl. BGH – VIII ZR 126/86 –, Urt. v. 15.04.1987, WuM 1987, 317 f.) kann der Kläger seine abweichende Auslegung nicht erfolgreich stützen, denn dort hatte der Mieter über mehrere Monate gar keine Miete gezahlt und war nach Verrechnung einer Gegenforderung mit dem Restbetrag einer Monatsmiete und der vollen Miete für den Folgemonat in Verzug geblieben. Soweit der Bundesgerichtshof dort von der „Gesamthöhe der Rückstände, bezogen auf die Summe der für die beiden aufeinanderfolgenden Termine geschuldeten Miete“ spricht, geht es entgegen der Darstellung des Klägers nicht um ältere Rückstände, die außerhalb des Betrachtungszeitraums entstanden sein mögen, sondern nach dem Kontext eindeutig um die Gesamthöhe der gerade über die beiden aufeinanderfolgenden Termine entstandenen Rückstände, die im Verhältnis zur für diesen Zeitraum geschuldeten Gesamtmiete erheblich sein muss. Nichts anderes ergibt sich aus der jüngeren Entscheidung vom 8. Dezember 2021; auch dort hat sich der Bundesgerichtshof allein mit den in zwei unmittelbar aufeinander folgenden Terminen entstandenen Zahlungsrückständen befasst und bestätigt, dass die Erheblichkeit „allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge“ zu beurteilen sei (vgl. BGH – VIII ZR 32/20 –, Urt. v. 08.12.2021, GE 2022, 147 ff., Rn. 16, zitiert nach juris). 2. Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht auch die ordentliche Kündigung als unwirksam beurteilt. Entgegen der Ansicht des Klägers trifft die Beklagten an der ursprünglichen Entstehung des im Zeitraum Dezember 2020 bis April 2021 insgesamt aufgelaufenen Mietrückstandes kein für eine Mietvertragskündigung hinreichend erhebliches Verschulden. Die Beklagten durften vielmehr unbeschadet der in Fachkreisen geführten Diskussionen über dessen Gesetzgebungskompetenz auf die durch den Landesgesetzgeber verkündeten Regelungen vertrauen und ihre Mietzahlungen entsprechend kürzen, ohne sich allein dadurch der Gefahr einer wirksamen Mietvertragskündigung auszusetzen, sollte sich das Landesgesetz als nichtig erweisen. Ein den Beklagten als im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erhebliche Vertragsverletzung vorwerfbares Fehlverhalten könnte also allenfalls darin liegen, dass sie den Gesamtrückstand von 2.056,96 € nach der Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Mietendeckel am 15. April 2021 nicht sofort in voller Höhe, sondern über einen Zeitraum von insgesamt rund fünf Monaten durch Teilzahlungen ausglichen. Insoweit hat das Amtsgericht aber zutreffend zu Gunsten der Beklagten berücksichtigt, dass sie unverzüglich nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 1.000,00 € auf den Rückstand zahlten und diesen so auf einen Betrag deutlich unterhalb einer Monatsmiete zurückführten. Gleichzeitig machten sie gegenüber dem Kläger deutlich, dass sie auch den Rest des Rückstandes so schnell als ihnen möglich ausgleichen würden, indem sie um Bewilligung einer Ratenzahlung baten. Selbst wenn die Beklagten den angekündigten „WhatsApp-Verlauf“ nicht vorgelegt haben und der Kläger ihnen eine Ratenzahlung wohl jedenfalls nicht ausdrücklich zugestand, stellt sich der Ausspruch der Kündigung am 22. Juni 2021 in Relation zu der seit 3. Mai 2021 noch verbliebenen offenen Mietforderung von 1.056,96 € unter diesen Umständen als grob unverhältnismäßig dar, nachdem die Beklagten die laufende Miete für Juni 2021 offenbar pünktlich und in der vertraglich vereinbarten Höhe erbracht hatten. Die Berufung führt im Hinblick auf die seitens des Amtsgerichts zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Oktober 2012 (vgl. BGH – VIII ZR 107/12 –, Urt. v. 10.10.2012, BGHZ 195, 64 ff., Rn. 19 f., zitiert nach juris) zwar zu Recht aus, dass eine mehr als unerhebliche Vertragsverletzung je nach den sonstigen Umständen des Einzelfalls auch dann vorliegen kann, wenn der Mietrückstand hinter einer Monatsmiete zurückbleibt, der Verzug jedoch länger als einen Monat andauert. Der Bundesgerichtshof hat mit jenem Urteil eben nur negativ abgegrenzt, bis zu welchem Ausmaß ein Zahlungsverzug keinesfalls die Beendung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Dies vermag aber den von dem Kläger angestrebten Umkehrschluss gerade nicht zu rechtfertigen, dass ein der Höhe oder der Dauer nach erheblicherer Zahlungsverzug dann eben stets hinreichender Grund für eine Mietvertragskündigung sei. Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.