64 S 210/21

Leitsatz: 1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. 2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18). 3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen zu nachfolgenden Hinweisen: a) Der Berufung des Beklagten sind Erfolgsaussichten nicht abzusprechen. Das Amtsgericht hätte die weitere Prüfung der Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB nicht mit der Begründung ablehnen dürfen, dass der Beklagte die Erfüllung der gerichtlichen Auflage unterlassen und nicht hinreichend zum Zustand der Wohnung vor Durchführung der behaupteten Modernisierungsmaßnahmen vorgetragen habe. Darin hat eine Verletzung des grundrechtsgleichen Anspruchs des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs gelegen, sodass die Kammer auf entsprechende Hilfsanträge der Parteien zu erwägen hätte, die Sache unter Aufhebung des Urteils und des fehlerhaften Verfahrens gemäß § 538 ZPO an das Amtsgericht zurückzuverweisen. aa) Das Amtsgericht hat zum einen übersehen, dass nach schlüssiger Darstellung des Beklagten hier keine reinen Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB durchgeführt wurden, sondern sämtliche vorgetragenen Baumaßnahmen jedenfalls auch auf eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB gerichtet waren. Wie der Bundesgerichtshof in der vom Amtsgericht in Bezug genommenen Entscheidung vom November 2020 aufgezeigt hat (vgl. BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 26 ff., zitiert nach juris), können modernisierungsbedingte Baukosten zwar um (fiktive) Instandhaltungsaufwände zu kürzen sein, soweit im Zuge der Modernisierung zugleich (teil-)abgenutzte Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung ersetzt werden. Selbst wenn hinsichtlich sämtlicher auch schon vor einer Modernisierung vorhandenen Bauteile und Einrichtungen unterstellt würde, dass diese ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht oder überschritten hatten und wirtschaftlich voll abgeschrieben waren, kann dies aber nicht zu einer Kürzung der Modernisierungskosten um 100 % führen, sondern allenfalls dazu, dass die anteiligen Kosten – nur – der an Stelle der vormals vorhandenen neu errichteten Bauteile und neu beschafften Einrichtungen um einen (fiktiven) Instandhaltungsanteil zu vermindern sind. Nach den allgemeinen Regeln ist es auch nicht so, dass das Gericht sich mit den von Vermieterseite an Hand der eingeführten Rechnungen dargelegten Modernisierungskosten gar nicht mehr zu befassen hätte, wenn der Vermieter hinreichenden Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. bb) Die Entscheidung des Amtsgerichts könnte aber selbst dann keinen Bestand haben, wenn es die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB zu Recht verneint hätte. Es hätte sich dann nämlich mit dem Vorbringen des Beklagten befassen müssen, dass jedenfalls einzelne der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 556e Abs. 2 BGB zu seinen Gunsten zu berücksichtigen seien. Eine Auseinandersetzung mit dem diesbezüglichen Vorbringen des Beklagten und eine nachvollziehbare Überprüfung des gegenseitigen Vortrags zu den einzelnen Maßnahmen fehlt. Dabei spielen fiktive Instandhaltungsaufwände von vorne herein keine Rolle, soweit etwa erstmals ein Balkon errichtet oder in der Küche ein zuvor nicht vorhandener Fliesenspiegel angebracht worden sein soll. b) Der Beklagte wird darauf hingewiesen, dass sich nach wie vor nicht erschließt, auf welche Weise er die anteilig auf die Wohnung entfallenden Kosten der Installation eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade ermittelte. c) Die Klägerin möge sich mit dem Rechenwerk der Beklagten auseinander setzen und im Einzelnen vortragen, welche weiteren (fiktiven) Instandsetzungsaufwände sie von den vorgetragenen Kosten abgesetzt wissen will. Sie möge dabei berücksichtigen, dass nach Auffassung der Kammer eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) vorliegt, soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch eine moderne Brennwerttherme mit zentraler Warmwasserbereitung ersetzt wird. d) Die Kammer erwägt, die Sache gemäß § 526 ZPO dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung zu übertragen.