64 S 230/22

Leitsatz: 1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 1. Juni 2015 veröffentlicht und war am 1. Juni 2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich. (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16. November 2022 - 9 C 489/20, WuM 2022, 743 ff.; Anschluss, BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88 und AG Lichtenberg, Urteil vom 10. Februar 2022 - 16 C 40/21, Rn. 30, zitiert nach juris). 2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 7. September 2022 - 64 S 99/21, GE 2022, 1263 ff., Rn. 17 ff.; Anschluss LG Berlin, Urteil vom 24. Mai 2022 - 65 S 189/21, GE 2022, 690 ff., Rn. 55 ff.). 3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrages gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss. (Anschluss AG Kreuzberg, Urteil vom 30. November 2021 - 13 C 119/21, WuM 2022, 617 f., Rn. 24 ff.). Die Berufung der Klägerin gegen das am 7. Juli 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 210 C 348/21 – wird zurückgewiesen. Das angefochtene Urteil ist ab sofort ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen. Der Streitwert wird auch für die Berufungsinstanz auf bis zu 25.000,00 € festgesetzt. I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete sowie auf Räumung der gemieteten Wohnung in Anspruch. Sie hält die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB für unanwendbar, insbesondere da die Begründung der Rechtsverordnung nicht rechtzeitig veröffentlicht worden sei. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen und der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, das der Klägerin am 8. Juli 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage nahezu vollständig abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Klägerin mit der am 8. August 2022 bei Gericht eingegangenen und nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am Montag, dem 10. Oktober 2022 begründeten Berufung. Sie rügt, das Amtsgericht sei zu unrecht davon ausgegangen, dass die Verordnungsbegründung rechtzeitig vor dem Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung in zumutbarer Weise bekannt gemacht worden sei. Zudem habe das Amtsgericht eine viel zu niedrige ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde gelegt, zumal es den Berliner Mietspiegel 2021 nach den einschlägigen Übergangsregelungen im EGBGB noch nicht einmal als Schätzgrundlage hätte heranziehen dürfen. Schließlich habe das Amtsgericht verkannt, dass die Parteien über den Kellerverschlag einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen hätten, die gesonderte Kellermiete von monatlich 99,00 € mithin von vorne herein nicht den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ unterfalle. Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und 1. die Beklagte zu verurteilen, die im Haus ... in ... Berlin gelegene Wohnung im Vorderhaus, .... Obergeschoss, Mitte links, bestehend aus drei Zimmern mit Flur, Wohnküche, Bad, Ankleide, nebst Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; 2. die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 9.432,56 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes, hieraus aus 9.422,56 € seit dem 06. Mai 2021 sowie aus 10,00 € seit dem 09. Juni 2021 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung. Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom 23. Januar 2023 darauf hingewiesen, dass sie der Berufung keine Erfolgsaussichten beimesse und beabsichtige, das Rechtsmittel gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. 157 ff. d. A.) Bezug genommen, der der Klägerin am 24. Januar 2023 zugestellt worden ist. Die Klägerin hat dagegen mit Schriftsatz vom 7. Februar 2023 Bedenken erhoben. II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23. Januar 2023 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort nieder gelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen der Klägerin vom 7. Februar 2023 können der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Soweit die Klägerin erneut darauf hinweist, dass die Begründung der Verordnung am 1. Juni 2015 noch nicht über übliche Internet-Suchmaschinen wie „google“ auffindbar gewesen sei, kommt es darauf nicht entscheidend an. Die Kammer hat bereits mit Beschluss vom 23. Januar 2023 darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats im Internet abrufbare Informationen im Allgemeinen leicht zugänglich sind, selbst wenn sie nicht über eine Suchmaschine wie „google“ aufgefunden werden können (vgl. BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88, zitiert nach juris); der Bundesgerichtshof führt dort ausdrücklich aus, dass es ausreichend ist, die Verordnungsbegründung – wenn auch mit etwas Mühewaltung – auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses finden zu können. Dass dies bereits am 1. Juni 2015 möglich war steht aber, wie im Beschluss vom 23. Januar 2023 ausgeführt, ungeachtet der Ausführungen des Amtsgerichts Neukölln in seinem Urteil vom 16. November 2022 außer Zweifel. Die Kammer hält ferner daran fest, dass sich die Klägerin jedenfalls während der ersten zehn Jahre der Laufzeit des Mietverhältnisses nicht darauf berufen kann, dass die Kellermiete gesondert zu zahlen und den gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts entzogen sei, weil dies auf eine Umgehung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hinausliefe. Wie im Beschluss vom 23. Januar 2023 ausgeführt, rechtfertigt die unübliche Vertragsgestaltung die Einordnung als Umgehungsgeschäft; es entspricht in Berlin nämlich dem ortsüblichen Standard, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst. Der Fall der Errichtung einer gesonderten Vertragsurkunde über die langfristige Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage könnte deswegen abweichend zu beurteilen sein, weil es in Berlin nicht dem ortsüblichen Standard entspricht, dass eine Wohnung einen Stellplatz oder eine Garage umfasst, sondern es vielmehr der Üblichkeit entspricht, die Überlassung eines Stellplatzes oder einer Garage ebenso wie eine zusätzlich gerade dafür zu zahlende Miete ausdrücklich zu vereinbaren. Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.