64 S 40/23

Leitsatz: 1. Der im Sinne des § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können (Anschluss BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, Rn. 22).(Rn.4) 2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen". Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, sodass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu (Anschluss BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, Rn. 24 m. w. N.).(Rn.4) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 27. Januar 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 220 C 40/23 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Beklagten zu 1) wird unter Beiordnung der … Rechtsanwälte … Partnerschaft mbB für den zweiten Rechtszug Prozesskostenhilfe gewährt. Angesichts der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten werden keine Zahlungen festgesetzt. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zu Recht hat das Amtsgericht die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage gegen die Beklagten zurückgewiesen. Die mietvertraglich vorgesehene Befristung ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils unwirksam, sodass das Mietverhältnis nicht beendet ist, sondern gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB unbefristet fortbesteht. a) Entgegen der Ansicht der Klägerin und dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Vereinbarung unter § 2.1 – und nicht wie in der Berufungsbegründung angegeben unter § 2 Nr. 2 c – des Mietvertrages kann zunächst keine Rede davon sein, dass die Parteien zwei voneinander unabhängige und jeweils für sich tragende Befristungsgründe vorgesehen hätten; solches legt die Klägerin auch schon nicht schlüssig dar. Dem Wortlaut nach war ursprünglich ein Komplettumbau der Wohnung unter gleichzeitiger Verbindung mit (mindestens) einer Nachbarwohnung vorgesehen. Wie die Klägerin zutreffend ausführt, würde die vermietete Wohnung nach einem so charakterisierten „Komplettumbau“ als solche, also als abgeschlossene Wohnung in der vermieteten Form, nicht mehr existieren, sodass die bloß schlagwortartige Beschreibung der ursprünglich geplanten Baumaßnahme in formeller Hinsicht wohl noch ausreichend bestimmt gewesen sein dürfte. Ob die ursprüngliche Vereinbarung materiell wirksam war, vermag die Kammer mangels hinreichend substantiierten Vortrags der Klägerin nicht zu beurteilen. Dazu müsste die Klägerin nämlich dartun, welche konkreten Baumaßnahmen sie geplant und zur zukünftigen Umsetzung vorgesehen hatte, um sodann am 21. April 2015 die Befristung des Mietvertrages zu vereinbaren; das bloße Interesse, einen formell ausreichenden Befristungsgrund anzugeben, um das Mietverhältnis nach oder kurz vor Ablauf der Wohnungsbindung beenden zu können, genügt nicht. Die Klägerin trägt aber nicht vor, auf welche Weise sie die Wohnung ursprünglich umbauen, mit welcher oder welchen Nachbarwohnungen sie die Wohnung verbinden, welche Küchen und Bäder der Einzelwohnungen sie beseitigen bzw. erhalten und wie sie die zukünftige Umsetzung dieses Vorhabens im Jahre 2022 ermöglichen wollte. Erst recht legt sie nicht dar, dass und aus welchen unternehmerischen Erwägungen heraus sie – abweichend von dem Wortlaut der unter § 2.1 des Mietvertrages getroffenen Regelung – mehrere alternative Umbaupläne hinreichend konkret ins Auge gefasst hatte, darunter auch einen für einen bloßen „Komplettumbau“ der Wohnung, ohne sie mit einer Nachbarwohnung zu verbinden. b) Ob die Klägerin das nun vorgetragene Vorhaben eines „Komplettumbaus“ der Wohnung durch geringfügige Vergrößerung des dann weiterhin schlauchförmigen Bades und Vereinigung zweier Zimmer unter gleichzeitiger Verlegung der Küche zur Schaffung eines großen Wohn- und Essbereichs schon vor dem Abschluss des Mietvertrages ins Auge gefasst hatte oder erst nachträglich entwickelte, kann dahinstehen. Der seitens der Klägerin gewünschten Auslegung des von ihr im Mietvertrag benannten Befristungsgrundes und des erst im März 2022 abgeschlossenen Nachtrags (vgl. Anlage K2, Bl. 27 d. A.), in welchem weiterhin der „komplette Umbau der Wohnung und die Zusammenlegung mit einer Nachbarwohnung“ als Befristungsgrund von ihr angegeben wurde, steht aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils die mangelnde Bestimmtheit des bloßen Schlagworts „Komplettumbau“ entgegen. Wie dem von der Klägerin zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs zu entnehmen ist, „muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen“ können (vgl. BGH – VIII ZR 182/06 –, Urt. v. 18.04.2007, GE 2007, 841 ff., Rn. 22, zitiert nach juris). Wie der Bundesgerichtshof weiter ausführt, wird dazu im Falle des geplanten Abrisses des Gebäudes zum Zwecke der Errichtung eines Neubaus die bloße Angabe des Schlagwortes „Wohnungsabriss“ genügen, während „eine bloße Veränderung oder Instandsetzung“ nicht „zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt“, sodass es in solchen Fällen auf die „Einzelheiten der Baumaßnahme ankommt“ (vgl. BGH, a. a. O.). Der vom BGH dort in Bezug genommenen Entscheidung des AG Freiburg ist weiter zu entnehmen, dass „schlagwortartige und vage Angaben in keinem Fall ausreichen“, sodass die bloße Mitteilung, das gesamte Haus solle „saniert bzw. abgerissen werden“, unzureichend ist (vgl. AG Freiburg – 4 C 3169/91 –, Urt. v. 13.12.1991, WuM 1992, 193 f., Rn. 10 ff., zitiert nach juris). Ungenügend ist dem entsprechend auch die Angabe, der Grundriss der Wohnung werde „grundlegend geändert“ (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg – 7 C 285/18 –, Urt. v. 25. Februar 2019; bestätigt durch LG Berlin – 66 S 66/19 –, Beschl. v. 24.05.2019; beide zitiert nach juris). Nichts anderes könnte für die hier von der Klägerin vorgeschlagene, im Wege der Auslegung zu gewinnende Formulierung „Komplettumbau der Wohnung bzw. Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ gelten; denn die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Wort „Umbau“ lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.