65 S 87/18

Leitsatz: 1. Für die Annahme eines Vorvertrages reicht es insbesondere nicht, dass der beabsichtigte Haupt(miet)vertrag nicht unterschrieben wird.(Rn.6) 2. Auch ein Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Dazu gehören bei einem Mietvertrag - wie auch sonst - dessen essentialia, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien.(Rn.8) Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 25. April 2018 - 13 C 78/18 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die einstweilige Verfügung vom 2. Februar 2018 wird aufgehoben und der Antrag zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Verfügungsklägerin zu tragen. Die Revision wird nicht zugelassen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Verfügungsklägerin hat gegen die Verfügungsbeklagte keinen Anspruch auf Unterlassung des Überlassens der hier gegenständlichen Wohnung an einen anderen Nutzer oder Mieter als der Verfügungsklägerin aus §§ 145ff, 535, 241 Abs. 2, 242 BGB. Die hier gegebenen Umstände tragen nicht die Annahme eines Vorvertrages mit der vom Amtsgericht unterstellten Rechtsfolge einer Unterlassungspflicht der Verfügungsbeklagten. Der Abschluss eines Vorvertrages kann anzunehmen sein, wenn die Parteien sich verbindlich den (späteren) Abschluss eines Vertrages versprechen, der Abschluss des endgültigen, auf den angestrebten Zweck gerichteten Hauptvertrages nach ihrer Vorstellung jedoch aus irgendwelchen (rechtlichen oder tatsächlichen) Gründen noch nicht möglich oder gewollt ist. Es müssen besondere Umstände darauf schließen lassen, dass die Parteien sich ausnahmsweise veranlasst sahen, sich vor Zustandekommen des Hauptvertrages binden zu wollen, dies insbesondere, bevor sie alle Vertragspunkte abschließend geregelt haben (BGH, Urt. v. 30.04.1992 - VII ZR 159/91, in: NJW-RR 1992, 977, beck-online; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 535 Rn. 16, beck-online; Staudinger/V Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91, juris, jew. mwN). Bei der Vermietung von Räumlichkeiten kann das etwa dann der Fall sein, wenn eine Bindung des Mieters vor Fertigstellung eines Gebäudes nach den Wünschen des Mieters gewollt ist oder ein noch laufendes Vertragsverhältnis über die in Aussicht genommene Wohnung noch nicht wirksam gekündigt wurde (Staudinger/V Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91a, juris; Fleischmann NZM 2012, 625, [626]). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Parteien sofort einen Haupt(miet)vertrag abschließen wollten, wenn sie sich gebunden haben. Daraus folgt umgekehrt, dass es bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages regelmäßig auch an der für einen Vorvertrag erforderlichen Bindung fehlt. Für die Annahme eines Vorvertrages reicht es demzufolge insbesondere nicht, dass der beabsichtigte Haupt(miet)vertrag – wie hier - nicht unterschrieben wird (Staudinger/V Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91a, juris). Die Nachricht der Mitarbeiterin der Verfügungsbeklagten im Schreiben vom 20. November 2017 konnte die Verfügungsklägerin bei verständiger Würdigung nur dahin verstehen, dass die Verfügungsbeklagte zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen bereit war. Die Verfügungsklägerin hatte zu dieser Zeit den Mietgegenstand weder besichtigt noch hatten die Parteien sich über die Mietzeit (Mietbeginn), die Miethöhe und die künftigen Mietvertragsparteien verständigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss jedoch auch ein Vorvertrag ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Dazu gehören bei einem Mietvertrag – wie auch sonst - dessen essentialia, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14, WuM 2016, 28, nach juris Rn. 12; Urt. v. 21.10.1992 – XII ZR 173/90, WuM 1992, 685, nach juris Rn. 11; Urt. v. 20.09.1989 – VIII ZR 143/88, nach juris Rn. 12). Die Verfügungsklägerin selbst hat die Einigung über die Vertragsparteien offen gehalten bzw. ersichtlich als nicht bindend (vorvertraglich) vereinbart angesehen, denn sie hat mit Email vom 5. Januar 2018 um die Aufnahme ihres Lebensgefährten in den Mietvertrag gebeten, dies, nachdem die Verfügungsbeklagte mit Email vom 3. Januar 2018 den Vertragsschluss in Aussicht gestellt und die Übersendung von Vertragsexemplaren zur Unterschrift angekündigt hatte. Mit Email vom 8. Januar 2018 bat die Verfügungsbeklagte zunächst um Übersendung von Unterlagen zur Person des Lebensgefährten. Die Verhandlungen der Parteien mögen zu diesem Zeitpunkt fortgeschritten gewesen sein; abgeschlossen waren sie keinesfalls. Ein Grund dafür, dass die Parteien sich – ausnahmsweise – bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen ohne abschließende Klärung der wesentlichen Vertragsbestandteile binden wollten, ist nicht ersichtlich. Dem Mietvertragsschluss standen weder rechtliche noch tatsächliche Hindernisse entgegen, sondern allein eine – jedem Vertrag vorausgehende – Einigung über dessen Inhalt. Der Email-Verkehr lässt unabhängig davon darauf schließen, dass beiden Parteien der Wille fehlte, sich bereits vor einer Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile und Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu binden. Die Verfügungsbeklagte fragte noch mit Email vom 27. Dezember 2017 nach, ob die Verfügungsklägerin mit einem Mietvertragsbeginn zum 1. Februar 2018 auch dann einverstanden wäre, wenn der erste Monat nicht mietfrei ist, dies unter Hinweis auf weitere Interessenten. Wenn die Verfügungsklägerin in ihrer Antwort-Email vom 2. Januar 2018 versichert, die Wohnung weiterhin mieten zu wollen, so trägt das nicht die Annahme eines bereits bestehenden, bindenden Vorvertrages. Es stellt sich in diesem Zusammenhang als folgerichtig dar, dass die Verfügungsklägerin sodann – wie ausgeführt – mit Email vom 5. Januar 2018 darum bat, im Mietvertrag ihren Lebensgefährten als weitere Vertragspartei vorzusehen. Sie habe „bei dem ganzen und her (...) total vergessen,“ (...) mitzuteilen, dass dieser mit in die Wohnung einziehen und Vertragspartei werden wolle. Noch zu diesem Zeitpunkt sah die Verfügungsklägerin den (wesentlichen) Inhalt des Vertrages als offen verhandelbar an und fühlte sich nicht gebunden. Wenn sie dennoch bereits am 6. Januar 2018 bzw. 13. Januar 2018 – vor einer abschließenden Antwort der Verfügungsbeklagten und vor Übersendung der gewünschten Unterlagen an die Verfügungsbeklagte – Möbel für ein Wohn- und Esszimmer bzw. eine Küche erwarb, so handelte sie auf eigenes Risiko; den Rückschluss auf einen bindenden Vorvertrag trägt auch dieser Umstand nicht. 2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO iVm § 26 Nr. 8 EGZPO. 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.