65 S 85/18

Leitsatz: 1. Der Mieter, der die Mietsache einem Dritten (§ 540 Abs. 1 BGB) überlässt, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen, verhält sich auch dann vertragswidrig, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.(Rn.6) 2. Der Kündigungsgrund der unbefugten Gebrauchsüberlassung setzt jedoch weiter voraus, dass der Mieter diese trotz Abmahnung nicht beendet, § 543 Abs. 3 BGB.(Rn.7) Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. März 2018 - 6 C 411/17 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - im Ergebnis - keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1, 2 BGB, denn das zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1) und zu 2) bestehende Mietverhältnis ist durch die vom Kläger mit Schreiben vom 13. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung weder fristlos noch fristgemäß beendet worden, §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 2, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach § 543 Abs. 2 Nummer 2 Alt. 2 liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einen Dritten überlässt. Diese Voraussetzungen liegen hier (noch) nicht vor. Zu Recht wendet der Kläger sich zwar gegen die unzutreffenden Feststellungen, mit denen das Amtsgericht bereits eine Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) und 2) verneint. Das Amtsgericht übersieht ganz grundlegend, dass der Mieter, der die Mietsache einem Dritten (§ 540 Abs. 1 BGB) überlässt, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen, sich auch dann vertragswidrig verhält, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169, nach juris Rn. 20, mwN; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 56; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 71, 74, § 573 Rn. 40a ). Der Kündigungsgrund der unbefugten Gebrauchsüberlassung setzt jedoch voraus, dass der Mieter diese trotz Abmahnung nicht beendet, § 543 Abs. 3 BGB (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 71). Insoweit ist hier zu berücksichtigen, dass die Beklagten die mit Schreiben vom 26. Mai 2017 mitgeteilten Überlassungen an den früheren Beklagten zu 4) und Herrn P. C. beendet haben. Die Wohnung wurde in der Folgezeit nur noch von den Beklagten zu 2) und 3) bewohnt. Der Umstand des Auszuges der Beklagten zu 1) rechtfertigt in keinem Fall den Ausspruch einer Kündigung, denn gemäß § 537 Abs. 1 BGB besteht keine Gebrauchspflicht (Umkehrschluss). Soweit die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) nicht beendet wurde, fehlt es unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers in seinem Schreiben vom 29. Juni 2017 an der Erheblichkeit der Rechtsverletzung unabhängig davon, dass bzw. ob ein Anspruch auf Erteilung der Untervermieterlaubnis besteht. Dem Schreiben zufolge war der Verwaltung mitgeteilt worden, dass (unter anderem) der Beklagte zu 3) ab dem 26. März 2007 die Wohnung als Untermieter bewohnen würde. Einwände wurden nicht erhoben; die Vorlage weiterer Unterlagen bzw. die Darstellung der Bedingungen der Untervermietung wurde nicht verlangt. Diese Angabe deckt sich mit dem von den Beklagten vorgelegten Mailverkehr, aus dem sich zweifelsfrei ergibt, dass der Hausverwaltung des Klägers bekannt war, dass die Wohnung - wie mitgeteilt - weiterhin von mehreren anderen Personen als den Mietern - den Beklagten zu 1) und 2) – bewohnt wurde. Im Zusammenhang mit der von den Beklagten geduldeten Schwammsanierung, die mit einem Auszug aus der Wohnung verbunden war, erkundigte sich der Beklagte zu 2) mit Email vom 27. März 2014, ob ein Mitbewohner die Beklagte zu 1) als Hauptmieter ablösen könne. In seiner Email vom 7. November 2013 wies der Beklagte zu 2) (ebenfalls im Zusammenhang mit der geplanten Sanierung) darauf hin, dass die vollständige Sperrung des hinteren Teils der Wohnung problematisch wäre, weil es mehr Bewohner der Wohnung gäbe, als der vordere Teil der Wohnung Zimmer hat. Auch darauf reagierte die Hausverwaltung des Klägers nicht etwa überrascht oder verlangte weitere Einzelheiten, sondern kündigte an, sich zu erkundigen; die Leitung der Arbeiten läge bei den Architekten. b) Auch die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen daher im Ergebnis nicht vor. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Auch insoweit gilt zwar, dass die Beklagten zu 1) und 2) ihre vertraglichen Pflichten verletzt haben, denn ein etwaiger Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ändert daran entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zunächst nichts (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169, nach juris Rn. 20). Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters allein rechtfertigt als Pflichtverletzung – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – jedoch (auch) nicht den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Es ist vielmehr – wie auch sonst im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob der Pflichtverletzung ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt. Hierbei kann es auch auf die Gründe ankommen, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen; bei einer unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter dem Vermieter (jedenfalls) den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011, a.a.O.; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995, a.a.O.; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 BGB Rn. 40a), wenn dieses Verhalten nicht sogar schon der Annahme eines hinreichenden Gewichtes der Vertragsverletzung des Mieters entgegensteht bzw. aufgrund der vorzunehmenden wertenden Betrachtung der Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Wertungen: BGH, Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, zit. nach juris). Danach ist zwar nicht die fehlerhafte, im Übrigen auch nicht erheblich Annahme der Beklagten zu 1) und 2) zu berücksichtigen, wonach die für Mieterwechsel im Rahmen einer Wohngemeinschaft entwickelten Grundsätze anzuwenden seien (vgl. LG Berlin Urt. v. 23.03.2016 - 65 S 314/15, WuM 2016, 553, nach juris Rn. 12f., mwN zur Rspr BVerfG sowie vorangehend LG Karlsruhe und LG Göttingen), denn eine Rechtfertigung der nicht erlaubten Gebrauchsüberlassung an dritte Personen, die nicht Mieter sind, ergibt sich daraus nicht. Zu Recht wendet der Kläger sich auch gegen die unzutreffende Auffassung des Amtsgerichts, wonach es an einem berechtigten Interesse des Klägers bereits deshalb fehlen soll, weil die Beklagten zu 1) und 2) die Anzahl der – wie im Schreiben vom 29. Juni 2017 eingeräumt – mitgeteilten Untermieter unverändert hielten, es auf die Mitteilung der Person des Untermieters nicht ankomme. Unabhängig davon, dass die der rechtlichen Wertung zugrunde gelegte tatsächliche Feststellung (für die Vergangenheit) nicht als unstreitig und feststehend angesehen werden kann, lässt sich die Auffassung des Amtsgerichts nicht mit § 553 Abs. 1 BGB in Übereinstimmung bringen. Hinzu kommt weiter, dass es übersieht, dass über § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB die – ebenfalls berechtigten - Interessen des Vermieters – im Übrigen aber auch die der anderen Mieter des Mehrfamilienhauses – in die Anwendung der Regelung einbezogen werden. Sowohl der Vermieter als auch - vermittelt über den vom Vermieter sicherzustellenden Hausfrieden – die anderen Mieter haben ein Interesse daran zu wissen, wer die von den Beklagten zu 1) und 2) gemietete Wohnung tatsächlich bewohnt, um beurteilen zu können, ob in der Person eines Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der die Überlassung unzumutbar erscheinen lässt, etwa Gefahren für andere Mieter begründet. Soweit die Beklagten das Interesse des Vermieters an der Mitteilung des Untermietvertrages für überflüssig halten, verkennen sie, dass der unbestimmte Rechtsbegriff des berechtigten Interesses an der Gebrauchsüberlassung voraussetzt, dass dieses mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, in WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, in NJW 2006, 1200, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beck-online). Erzielt der Mieter aus der Untervermietung Einnahmen, die der Höhe nach ohne sachlichen Grund über das hinausgehen, was der Vermieter nach den mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraumietrechts verlangen darf, so stünde dies ersichtlich nicht mit der – stets im Wandel begriffenen - Rechts- und Sozialordnung im Einklang, die – aktuell - auf angespannte Wohnungsmarktsituationen in Ballungszentren wie Berlin reagiert. Vor diesem Hintergrund gehören die Darstellung und der Beleg der Bedingungen der Untervermietung zur Darlegung des berechtigten Interesses. Ins Gewicht fällt hier nach den eingangs dargestellten Maßstäben zur Feststellung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und der in dem Zusammenhang vorzunehmenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls, dass die Beklagten zu 1) und 2) während des Mietverhältnisses zu erkennen gegeben haben, dass sie die Interessen des Vermieters bereitwillig zur Kenntnis nehmen und ihr Verhalten an diesen ausrichten. Dies wird besonders deutlich im Rahmen der einvernehmlichen und - seitens des Beklagten zu 2) im Hinblick auf die Interessen des Klägers - rücksichtsvollen Organisation der Durchführung der sehr umfassenden Instandsetzungsarbeiten im Jahr 2014, die mit einem Auszug aus der Wohnung über mehrere Monate verbunden waren. Zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen ist weiter, dass der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung bekannt war, dass mehrere Personen neben dem Beklagten zu 2) die Wohnung bewohnten, dies aber in der Vergangenheit nicht beanstandete, sondern erstmals mit den Abmahnungen im Mai 2017. Die Beklagten haben darauf reagiert. Soweit sie das Untermietverhältnis zum Beklagten zu 3) nicht beendet haben, rechtfertigt dies keine andere rechtliche Bewertung, denn der Beklagte zu 3) war der Hausverwaltung des Klägers bereits in der Vergangenheit als Untermieter mitgeteilt worden, ohne dass Einwände erhoben oder weitergehende Unterlagen verlangt wurden. Der Umstand, dass der Untermieter - der Beklagte zu 3) - die Wohnung auch mit seinen zwei Kindern bewohnt, findet zwar - mangels vertraglicher Beziehung - im Verhältnis zum Hauptvermieter keine unmittelbare, wohl aber mittelbare Berücksichtigung im Rahmen der Würdigung der Umstände des Einzelfalls, zu denen auch die Motive gehören, die den Mieter zur Überlassung bzw. Beibehaltung der Überlassung von Teilen der Wohnung an einen Dritten veranlassen. Vor dem Hintergrund der vom Kläger unbeanstandet zur Kenntnis genommenen Mitteilung der vorangegangenen Überlassung an den Beklagten zu 3) handelten die Beklagten zu 1) und 2) offenkundig nicht unter bewusster Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters. Für diese Sicht spricht auch die zeitnahe Beendigung der weiteren Untermietverhältnisse. c) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1) und 2) nicht beendet ist, besteht auch kein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten zu 3) aus § 546 Abs. 2 BGB. Der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene Schriftsatz der Beklagten wurde nicht berücksichtigt; mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 156 ZPO war die mündliche Verhandlung auch nicht wiederzueröffnen. 2. Ein Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen besteht aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Klageabweisung betrifft eine den Streitwert nicht erhöhende Nebenforderung. 4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.