65 S 227/18

Leitsatz: 1. Die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs liegen nicht vor, wenn der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches objektiv Hindernisse entgegenstehen.(Rn.24) 2. Ein solches objektives Hindernis kann bestehen, wenn der Vermieter weder einem Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes noch einem der in § 41 AufenthV genannten Staaten angehört und nicht über ein Visum verfügt.(Rn.21) 3. Soweit grundsätzlich die Möglichkeit der Erteilung eines Aufenthaltstitels mit Arbeitserlaubnis besteht, kann sich die Kündigung als unwirksame „Vorratskündigung“ darstellen.(Rn.23) Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow Weißensee vom 24. Oktober 2018 - 2 C 236/18 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 24. Oktober 2018 abgewiesen. Der Kläger hat gegen das ihm am 29. Oktober 2018 zugestellte Urteil am 26. November 2018 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist innerhalb der verlängerten Frist am 29. Januar 2019 begründet. Der Kläger beanstandet, das Amtsgericht habe die formellen Anforderungen an die Begründung der Kündigung überdehnt. Der Nutzungswille lasse sich dem Kündigungsschreiben entnehmen; Ergänzungstatsachen könne der Kläger nachschieben. Der Kläger beantragt, die Beklagte unter Abänderung des am 24. Oktober 2018 verkündeten Urteils des AG Pankow-Weißensee – 2 C 236/18 - zu verurteilen, die von ihr inne gehaltene Wohnung Nr. 11 in der ... 45, ... Berlin, 3. OG Mitte, bestehend aus 2 Zimmern mit offener Küche im Wohnbereich inklusive Einbauküche mit Geräten, Bad, Flur, Abstellraum und Terrasse sowie den Keller Nr. 11 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen im Ergebnis keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dieser inne gehaltenen Wohnung im Hause ... 45 in ... Berlin aus § 546 Abs. 1 BGB. Die vom Kläger mit Schreiben vom 28. März 2018 wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3, 542 Abs. 1 BGB beendet. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Absatz 2 Nr. 2 der Regelung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. a) Den zuletzt genannten Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben noch, wenn der Kläger darin angibt, er wohne zur Zeit in Moskau, werde aber nach Freiwerden der Wohnung zunächst zeitweise, dann ganz nach Berlin übersiedeln, um seine beruflichen Aktivitäten in Berlin auszuweiten, wobei ihm anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Der Kläger hat damit Gründe für das aus seiner Sicht bestehende berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses benannt; ob sie tatsächlich vorliegen, ist im Rahmen der materiellen Berechtigung der Kündigung zu (über)prüfen. „Gründe“ im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB sind die Tatsachen, Sachverhalte und Lebensvorgänge, aus denen sich der konkrete Kündigungstatbestand ergibt. Es genügt nicht, wenn im Kündigungsschreiben lediglich der Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse („wegen Eigenbedarfs“) mitgeteilt wird (BVerfG, Beschl. vom 14.01.1992 - 1 BvR 1273/91, NJW 1992, 1379, nach beck-online; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 217), denn der Mieter erhielte damit nicht – dem Zweck der Begründungspflicht entsprechend – die erforderlichen Informationen, die es ihm ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, 6f. [zu § BGB § 556a aF]; BT-Drs. 14/4553, 66). Dem Zweck genügt wird jedoch, wenn der Kündigungsgrund (als „Kerntatsache“) so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, den Mieter (gegebenenfalls) in die Lage versetzt, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten (BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, [3369], beck-online). Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können auf Verlangen des Mieters auch noch im Prozess nachgeschoben werden (BGH, Urteil vom 27. 6. 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, vgl. zu alledem: MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 94ff.; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 218; BeckOK MietR/Siegmund, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 573 Rn. 76ff., jew. mwN). Dies zugrunde gelegt, verfügte die Beklagte mit den Angaben zur Übersiedlung des Klägers von Moskau nach Berlin zum Zwecke der Ausweitung beruflicher Aktivitäten in Berlin über die erforderlichen Informationen, um zu prüfen, ob und (gegebenenfalls) wie sie gegen die Kündigung vorgehen möchte. Soweit das Amtsgericht die – für die Überprüfung der materiellen Berechtigung erforderlichen – konkreten Angaben zu den beruflichen Aktivitäten des Klägers vermisst hat, handelt es sich um Tatsachen, die den Kündigungsgrund ausfüllen und auf Nachfrage mitgeteilt werden können (und dann auch müssen). Hinsichtlich der vom Amtsgericht beanstandeten nicht hinreichenden Konkretisierung des zeitlichen Rahmens der geplanten Übersiedlung nach Berlin verweist der Kläger zu Recht auf seine Angaben im Kündigungsschreiben, in dem er mitteilt, dass er (unmittelbar) nach Freiwerden der Wohnung zeitweise, dann ganz nach Berlin übersiedeln werde. Unabhängig davon beträfe ein noch vager, zeitlich unbestimmter Nutzungswunsch unter dem Gesichtspunkt der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in Abgrenzung zur „Vorratskündigung“ die materielle Wirksamkeit der Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015, aaO, NJW 2015, 3368, [3370], beck-online). b) Die Kündigung ist aus materiellen Gründen unwirksam. Auch die ergänzenden Angaben im erstinstanzlichen Verfahren rechtfertigen nicht die Annahme, dass der Kläger die Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „benötigt.“ Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB, insbesondere das Tatbestandsmerkmal des Benötigens kann nicht schon angenommen werden, wenn der Vermieter (allein) den Wunsch hat, die Wohnung zu nutzen. Ist der Eigennutzungswunsch objektiv nicht realisierbar, so kann er die Kündigung nicht rechtfertigen (vgl. Milger, NZM 2014, 769, [772] für den Fall einer behördlichen Genehmigung). Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vollumfänglich beim Vermieter, hier dem Kläger; dazu kann – im Einzelfall - auch die ernsthaft im Raum stehende Frage gehören, ob der Vermieter seinen Nutzungswunsch überhaupt umsetzen kann. Die Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches hängt hier davon ab, dass der Kläger sich – seinem Wunsch entsprechend – als (ausschließlich) russischer Staatsbürger dauerhaft in Deutschland bzw. Berlin aufhalten und „beruflichen Aktivitäten“ nachgehen darf. Er gehört weder einem Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes an noch einem der in § 41 AufenthV genannten Staaten. Ausweislich des von ihm vorgelegten in Tschechien ausgestellten Visums darf er sich insgesamt maximal 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten; das Visum galt bis zum 4. April 2019. Der Kläger trägt weder vor, dass er (erfolgreich) ein Visum beantragt hätte, das ihm – zumindest längerfristig - die dauerhafte Übersiedlung nach Berlin erlaubt noch, dass er die (im Vergleich zu Angehörigen anderer Staaten restriktiven) Voraussetzungen für einen dauerhaften Aufenthalt und eine Arbeitsaufnahme in Deutschland erfüllt. Das – auf das Bestreiten der Beklagten - von ihm vorgelegte Visum rechtfertigt die Annahme nicht. Soweit der Kläger seine Übersiedlung mit einer Geschäftsverbindung zu der ... Trade GmbH und der Errichtung von fünf Ferienhäusern in ... rechtfertigt, fehlt es an jeglichem Tatsachenvortrag, der die Geschäftsverbindung in dem vom Kläger dargestellten Zusammenhang auch nur möglich erscheinen lässt, wie das Amtsgericht – wenngleich unter dem formellen Gesichtspunkt des Begründungsmangels, im Ansatz dennoch zutreffend - festgestellt hat. Auch eine Auseinandersetzung mit den von Beklagtenseite insoweit vorgetragenen Tatsachen fehlt. Soweit grundsätzlich die Möglichkeit der Erteilung eines Aufenthaltstitels mit Arbeitserlaubnis besteht (vgl. differenzierend: Milger, NZM 2014, 769, [772]), stellt sich die Kündigung als unwirksame „Vorratskündigung“ dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigt ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (noch) nicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.09.2015, aaO, NJW 2015, 3368, [3370]). Stehen – wie hier - der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches objektiv Hindernisse entgegen, deren (alsbaldige) Beseitigung der Vermieter weder vorträgt noch sonst in Aussicht steht oder vom Freiwerden der Wohnung abhängig wäre, kann nichts anderes gelten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts genießt der vertragstreue Mieter einen weitreichenden Schutz gegen einen Verlust seiner Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036]). Die verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten in besonderem Maße im Rahmen der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe (vgl. Kammer, Urt. v. Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, WuM 2016, 282, nach juris Rn. 22f., mwN), hier dem des „Benötigens“; die Kammer geht zugunsten des Klägers davon aus, dass er in den Grundrechtsschutz nach dem Grundgesetz – hier Art. 14 GG – einbezogen ist. Eine im Zeitpunkt der Kündigung unbestimmte lediglich in Aussicht genommene Eigennutzung rechtfertigt den mit ihrem Verlust einhergehenden tatsächlich schwerwiegendsten Eingriff in die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnete Rechtsposition nicht. Es macht dabei weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht einen Unterschied, ob der mit der Kündigung verfolgte Eigennutzungswunsch nicht umgesetzt wird, weil der Vermieter feststellt, dass sein im Zeitpunkt der Kündigung vages Interesse doch nicht besteht oder ob er zwar interessiert ist, aber den Nutzungswunsch aus anderen, im Zeitpunkt der Kündigung absehbaren Gründen tatsächlich nicht umsetzen kann. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO. 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe