65 S 165/19

Leitsatz: 1. In der Zusammenschau von schriftlichem Mietvertrag und Anlage (keine Nachtragsurkunde) muss der Erwerber sich zuverlässig ein Bild über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten verschaffen können.(Rn.7) 2. Selbst wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, bindet diese den Erwerber, wenn kein Anhaltspunkt besteht, dass die Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der benannten Person stand.(Rn.12) Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - ... – wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesem inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen dem Kläger und dem Beklagten bestehende Mietverhältnis ist durch die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 3. April 2018 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Der Kündigung entgegen steht der im Anhang zum Mietvertrag vom 15. Oktober 1998 vereinbarte Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs, den der Kläger als Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen muss, wie das Amtsgericht zutreffend feststellt. a) Frei von Rechtsfehlern und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Amtsgericht die Wirksamkeit der Vereinbarung bejaht. Der – ausdrücklich als solcher bezeichnete – Anhang (nicht: Nachtrag) zum Mietvertrag wahrt die Schriftform, §§ 550, 126 BGB. Soweit der Kläger die vom Amtsgericht abweichende Rechtsauffassung vertritt, es handele sich bei dem „Anhang zum Mietvertrag vom 15.10.98.“ um eine Nachtragsurkunde, verzichtet er – anders als das Amtsgericht – auf eine Begründung. Die Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs (für mehr als ein Jahr) im Anhang zum Mietvertrag genügt der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB. Soweit der Kläger sich auf das Ergebnis der Entscheidung des BGH vom 4. April 2007 (Urt. v. 04.04.2007 - VIII ZR 223/06, WuM 2007, 272, juris) beruft, übersieht er, dass der Entscheidung ein vollkommen anders gelagerter Sachverhalt zugrunde lag, wie sich dem Tatbestand der Entscheidung entnehmen lässt (BGH, aaO, nach juris Rn. 1ff.). In dem vom BGH entschiedenen Fall haben die Kläger- und die Beklagtenseite zwei unterschiedliche Versionen der im Mietvertrag angekündigten Anlage vorgelegt, wobei es sich bei beiden Versionen um einzelne lose Blätter mit der Überschrift „§ 27 – Sonstige Vereinbarungen“ handelte, dies ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. Hier wird im Anhang vom 15.10.1998 ausdrücklich auf den Mietvertrag zwischen der Vorvermieterin und dem Beklagten vom selben Tag Bezug genommen, sodann werden einzelne, genau bezeichnete Paragrafen des Mietvertrages in Bezug genommen und ergänzend oder abweichend geregelt. Die im Mietvertrag in § 20 in Bezug genommene Anlage ist – anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall – von beiden Parteien unter Angabe des Datums nicht nur mit einer Paraphe versehen (was der BGH wohl für ausreichend hält), sondern sogar mit vollständigem Namen unterschrieben, so wie es § 20 des Mietvertrages, der auf die Anlage Bezug nimmt, im Übrigen vorsieht. In der Zusammenschau von Mietvertrag und Anlage konnte sich der Kläger als Erwerber zuverlässig ein Bild über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten verschaffen, wobei sich schon aufgrund der Formulierung des § 20 Mietvertrag ergibt, dass es bei den Regelungen des Mietvertrages verbleibt, soweit sie nicht anders geregelt oder konkretisiert werden. Damit werden die von der Rechtsprechung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senates des BGH entwickelten Anforderungen an die Schriftform eines Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs, einer besonderen Kündigungsvorschrift im Rahmen des Wohnraum-, nicht Gewerbemietrechts (Untertitel 2.), der in §§ 578ff. BGB nicht in Bezug genommen wird, eingehalten; an diesen hat der VIII. Zivilsenat danach nicht nur festgehalten, sondern hat sie als geklärt angesehen (vgl. nur BGH, Beschl. V. 24.01.2012 – VIII ZR 235/11, NZM 2012, 502, nach juris Rn. 1ff). Nach dieser Rechtsprechung ist bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke die Urkundeneinheit gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Diesen Anforderungen wird die dem Kläger tatsächlich vorliegende und von ihm selbst vorgelegte Anlage zum Mietvertrag ersichtlich gerecht. Es ergibt sich zweifelsfrei, dass die von beiden Mietvertragsparteien unterschriebene Anlage sich auf den Mietvertrag vom selben Tag bezieht; Mietvertrag und Anlage nehmen wechselseitig konkret bezeichnet aufeinander Bezug. Dem Zweck des Schriftformerfordernisses entsprechend (vgl. BGH, Beschl. v. 24.01.2012, aaO, Rn. 6) wäre dem Kläger die Existenz einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag selbst dann nicht verborgen geblieben, wenn sie ihm – anders als unstreitig geschehen – nicht vorgelegen hätte; bei ihm zuzumutender Aufmerksamkeit bei der Prüfung der Vertragslage bei Erwerb der vermieteten Wohnung hätte er aufgrund der im Mietvertrag in Bezug genommenen Anlage (die zu unterschreiben war) nachfragen können und müssen. b) Ebenfalls frei von Rechtsfehlern und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, mit der der Kläger sich – anders als das Amtsgericht – nicht auseinandersetzt, hat dieses den Eintritt des Klägers in die wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung bejaht. Rechtsfehler, die Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung begründen, § 529 Abs. 1 ZPO, auf die das Berufungsgericht auf Beanstandung des Berufungsklägers die Entscheidung zu überprüfen hat, § 520 Abs. 3 ZPO, werden vom Kläger nicht benannt; er setzt seine abweichende Wertung der Vereinbarung der ursprünglichen Mietvertragsparteien an die des Amtsgerichts, wobei sich die von ihm unterstellte Personalisierung des Kündigungsausschlusses (auch) auf die ursprüngliche Vermieterin schon mit dem Wortlaut der Vereinbarung nicht in Übereinstimmung bringen lässt („Der Vermieter verpflichtet sich, …“). Höchstrichterlich geklärt ist, dass selbst dann, wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, diese den Erwerber bindet, wenn kein Anhaltspunkt besteht, dass die Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der benannten Person stand (vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739, nach juris Rn. 13). Hier wird in der Anlage zum Mietvertrag – ganz allgemein - die Kündigung des „Vermieters“ wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, dieser Ausschluss auf den Fall des Todes der damaligen Vermieterin ausgedehnt und damit – ohne dass es dessen bedurfte – der Ausdruck des Willens verstärkt, dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz für der damaligen Vermieterin bewusste Eventualitäten zu gewähren. Ein Anhaltspunkt für eine nach den Maßstäben des BGH erforderliche Beschränkung des Kündigungsschutzes, hier zudem dem Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung widersprechend, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. c) Der Kündigungsausschluss ist durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 21. Mai 2003 und die Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages vom 15. März 2017 nicht nachträglich unwirksam geworden. Zu Recht offen gelassen hat das Amtsgericht die Frage, ob sich die Rechtsprechung des XII. Zivilsenates des BGH zu (ursprünglich wirksam getroffenen) Laufzeitabreden bei Änderungsvereinbarungen, die wesentliche Bestandteile des Mietvertrags betreffen, ihrerseits aber die Schriftform nicht einhalten mit der Folge, dass der Schriftformmangel den gesamten Vertrag „infiziert“, auf einen in einem Wohnraummietmietverhältnis wirksam vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung übertragen lässt angesichts des Umstandes, dass der Wohnraummieter – anders als der Mieter von Gewerberaum - regelmäßig Verbraucher ist, § 13 BGB und der vertragstreue Mieter von Wohnraum nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts besonderen Schutz (auch den des Art. 14 GG) genießt (vgl. nur BVerfG, Beschl. vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, juris). Entgegen der Darstellung des Klägers ist das Amtsgericht nicht etwa davon ausgegangen, dass Anhang und Nachtrag nicht die Schriftform wahren müssen, wobei der Kläger auch hier die Vereinbarungen ungenau wiedergibt; es handelt sich nicht um „Anhänge.“ Zutreffend hat das Amtsgericht insoweit differenziert und auf der Grundlage des Wortlautes des sowohl für den Nachtrag als auch die Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages die Einhaltung der Schriftform bejaht. Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen: Wie bereits im Termin mitgeteilt (die vom Kläger nunmehr zitierte Fundstelle wurde ihm von der Vorsitzenden zur Kenntnis gegeben, Günther, Gewerberaummiete: Schriftform – Lösungsvorschlag für ein ewiges Problem, Mietgerichtstag 2019, Vortrag, NZM 2019, 561), teilt die Kammer die Auffassung, dass wesentliche Vertragsbestandteile der Schriftform bedürfen, wobei – wie bereits im Termin erläutert – der Begriff „essentialia“ eben dies begrifflich umschreibt, was im Umkehrschluss bedeutet, dass „Unwesentliches“ (für die Parteien von nur nebensächlicher Bedeutung) nicht darunter fällt. Was wesentlich und was unwesentlich ist, bedarf auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH der differenzierten Wertung, wobei die Besonderheiten des Wohnraummietrechts einzubeziehen sind. Die Kammer hat auf den im Termin geäußerten Einwand des Klägers, zwischenzeitlich offenkundig stattgefundene Mieterhöhungen hätten als Schriftformmangel den Vertrag „infiziert“ erläutert, dass etwaige Mieterhöhungen im Laufe des Vertragsverhältnisses zum Beklagten anderen Regeln unterliegen als ein Gewerbemietverhältnis, was sich (u.a.) §§ 558ff. BGB entnehmen lässt (iVm §§ 578ff. BGB). Dementsprechend bezieht sich der o.g. Vortrag ausdrücklich auf die Gewerberaummiete. aa) Bezüglich des „Nachtrages zum Mietsvertrag“ vom 21. Mai 2003 kann offenbleiben, ob das dem Beklagten von der Vormieterin eingeräumte Vorkaufsrecht mit Blick auf den Zweck des Schriftformerfordernisses, der „in erster Linie“ einen künftigen potenziellen Grundstückserwerber schützen soll (vgl. Wortlaut: BGH, Beschl. v. 24.01.2012, aaO, Rn. 6), den §§ 550, 126 BGB genügen muss. Zweifel bestehen deshalb, weil die Vorvermieterin dem Beklagten ausdrücklich in Ich-Form für den Fall eines Verkaufs der (genau bezeichneten) Wohnung ein Vorkaufsrecht einräumt. Dies wäre für dem Erwerber deshalb ohne Belang, weil der Erwerb durch einen Dritten – für den Fall, dass ihm die Vereinbarung bei Nichteinhaltung der Schriftform verborgen bliebe - damit ohnehin ausscheiden würde, die Parteien selbst haben – da sie beide den schriftlich festgehaltenen Nachtrag mit vollständigem Namen unterschrieben haben – Kenntnis von der – gegebenenfalls langfristigen – Vereinbarung (anders in der BGH, Beschl. v. 24.01.2012, aaO zugrunde liegenden Konstellation: Mietvertrag über neue Wohnung ohne jede schriftliche Fixierung). Die Frage bedarf keiner Entscheidung, weil die Schriftform eingehalten wurde. Nach § 126 Abs. 1 BGB muss für den Fall, dass durch Gesetz - wie im Fall des § 550 BGB - die schriftliche Form vorgeschrieben ist, die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden; nach Abs. 2 muss die Unterzeichnung der Parteien bei einem Vertrag auf derselben Urkunde erfolgen. Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich vor. Der Nachtrag vom 21. Mai 2003 ist von der Vorvermieterin und dem Beklagten mit vollem Namen eigenhändig unterschrieben worden. Das Amtsgericht hat auch nicht etwa verkannt, dass bei „Auslagerung“ wesentlicher Bestandteile des Mietvertrages in andere Schriftstücke, die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden muss, was im Wege der Unterzeichnung durch die Vertragsparteien und die Bezugnahme auf den Hauptvertrag geschehen kann (vgl. BGH, Urt. v. 04.04.2007 - VIII ZR 223/06, WuM 2007, 272, juris), sondern eben diesen Ansatz seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die zweifelsfreie Zuordnung nachträglicher (wesentlicher) Vertragsänderungen hängt von der Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab, wie sich auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Berücksichtigung der den Entscheidungen zugrunde liegenden Fallkonstellationen entnehmen lässt. Auch der Kläger erkennt im Ansatz zutreffend die sich insoweit ergebende Wertungsfrage. Unter Berücksichtigung des gesamten Vorbringens der Parteien, der Würdigung der von ihnen vorgelegten Vereinbarungen und auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH ergibt sich hier, dass die zweifelsfreie Zuordnung (auch) des Nachtrages möglich ist. Denn der Nachtrag nimmt ausdrücklich (unter Beibehaltung der eigenwilligen Rechtschreibung) auf den „Mietsvertrag“ Bezug, wobei die Mietvertragsparteien konkret bezeichnet werden, die Vorvermieterin durch Namen und Anschrift (die mit der Angabe im Mietvertrag übereinstimmt), der Beklagte durch Angabe des vollständigen Namens und des Geburtsdatums. Zuzugeben ist dem Kläger, dass sich der Nachname der Vorvermieterin geändert hat; nicht geändert haben sich aber ihr Vorname, ihre Anschrift und das Schriftbild ihrer Unterschrift. Die Möglichkeit einer Namensänderung etwa durch Eheschließung darf als allgemein bekannt vorausgesetzt werden. Zweifel an der Identität der Vorvermieterin begründet die Änderung des Nachnamens allein nicht. Da zwischen den Parteien seit 1998 nur ein Mietvertrag besteht, es unstreitig nur einen Nachtrag gibt, reicht die Bezugnahme auf eben diesen Mietvertrag der Parteien aus. Woraus sich Zweifel an der Zuordnung zu eben diesem (einzigen) Mietvertrag der Parteien (im Sinne der vorgenannten BGH-Rechtsprechung) ergeben sollen, ist vom Kläger weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Gäbe es weitere Nachträge, so mag ihre Nummerierung erforderlich sein. Gibt es nur einen Nachtrag, dies zudem, ohne dass ein oder mehrere weitere Nachträge überhaupt im Raum stehen, ist es lebensfremd, von den Parteien aus formellen Gründen eine „vorsorgliche“ Nummerierung zu verlangen. Ebenso verhält es sich mit der Vereinbarung vom 15. März 2017, die sich – anders als der Nachtrag – (ausdrücklich) auf den Anhang zum Mietvertrag vom 15. Oktober 1998 (nicht den Mietvertrag selbst) bezieht. Auf diesen Anhang wird – über seine konkrete Bezeichnung hinaus - sogar inhaltlich und zwar inhaltlich zutreffend Bezug genommen: tatsächlich findet sich im Anhang zum Mietvertrag eine Regelung zur „Ausstattung der Wohnung;“ darauf (und nur darauf) bezogen wird eine konkret bezeichnete Vereinbarung getroffen, diese wiederum von beiden Parteien mit vollem Namen eigenhändig unterschrieben, § 126 BGB. Soweit der Kläger in Nachtrag und Anhang eine – ausdrückliche – Erklärung vermisst, dass es im Übrigen bei den zwischen den Parteien getroffenen Regelungen bleiben soll, übersieht er, dass sich dieses mit hinreichender Sicherheit – auch für einen Dritten – aus der Zusammenschau der getroffenen Vereinbarungen ergibt, §§ 133, 157 BGB. Auch einem Dritten erschließt sich mühelos, dass die punktuellen Regelungen im Nachtrag und der Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages, die detaillierten Regelungen des Mietvertrages und des Anhangs zum Wohnraummietvertrag im Übrigen unberührt lassen. Die Einhaltung des Schriftformerfordernisses insoweit an die Bedingung einer ausdrücklichen Erklärung zu knüpfen, wäre bloße (unzulässige) Förmelei. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe, für die der BGH in Vergangenheit bereits festgestellt hat, dass er sie als geklärt ansieht, im Übrigen ihre Anwendung auf den Einzelfall von den Instanzgerichten erwartet (vgl. BGH, Beschl. V. 24.01.2012 - VIII ZR 235/11, aaO). Die Auslegung von Vertragsbestimmungen ist Sache des Tatrichters und unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht; für eine über das Vertragsverhältnis hinausgehende Verwendung vergleichbarer Regelungen ist nichts vorgetragen oder ersichtlich (BGH, Urt. v. 21.1.2004 – VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282, nach juris Rn. 21).