65 S 233/19

Leitsatz: 1. Eine - im Mietvertrag getroffene - Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, ist vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche nach der Regelung der WFlV zu berechnen. (Rn.17) 2. Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet nicht die Gefahr, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift zum Mietendeckel bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt werden könnte, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt. (Rn.24) Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26.09.2019 – 12 C 372/19 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. I. Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 26. September 2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, verurteilt der von der Klägerin verfolgten Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 990,00 € um 70,00 € auf nunmehr 1.060,00 € ab dem 1. April 2019 zuzustimmen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Die Beklagten haben gegen das ihnen am 1. Oktober 2019 zugestellte Urteil am 17. Oktober 2019 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung innerhalb der verlängerten Frist am 20. Dezember 2019 begründet. Auf den Hinweis der Kammer nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 29.01.2020 machen die Beklagten nunmehr auch geltend, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung (auch) wegen § 3 Abs. 1 MietenWoG nicht verlangt werden könne. Am 5. Mai 2020 ist der Beklagte verstorben; die Beklagte hat den Rechtstreit mit Erklärung des gemeinsamen Prozessbevollmächtigten vom 14. Mai 2020 gemäß § 239 Abs. 1 ZPO aufgenommen. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. September 2019 – 12 C 372/19 – abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB iVm § 563a Abs. 1 BGB den vom Amtsgericht zuerkannten Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1. April 2019. Die Einwendungen der Beklagten rechtfertigen keine andere Entscheidung. Die Kammer nimmt auf den Hinweis vom 29. Januar 2020 – mit Blick auf die Stellungnahme der Beklagten vom 27. Februar 2020 - mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug: Die Kammer hat die Beklagten nicht missverstanden. Denn mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften waren sowohl die BauO Berlins als auch die WoFlV bzw. die Vorgängerregelung gemeint. Die Kammer hat ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit a) WoFlV Bezug genommen. Nach dieser Regelung handelt es sich bei den Hobbyräumen im Untergeschoss nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle wären sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht gekommen. In der im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung aus dem Jahr 2019 (Urt. v. 16.01.2019 - VIII ZR 173/18, juris) hat der BGH seine Rechtsansicht bezüglich einer wie hier gegebenen Fallkonstellation nicht aufgegeben, sondern an die Entscheidung aus dem Jahr 2009 angeknüpft. Die Beklagte übersieht, dass es nicht um die Frage geht, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung - etwa von Terrassen- und Balkonflächen und von Räumen mit Dachschrägen oder unter Treppen - ermittelt wird, sondern um die Frage, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften ggf. als Wohnräume nicht (bau-)genehmigungsfähig wären, auch bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Deshalb gilt der von den Beklagten herangezogene Grundsatz, dass „man auf die mietvertragliche Definition, was als Wohnfläche gilt, nicht abheben darf“ hier gerade nicht, wenn man die von der Kammer zitierten Gründe berücksichtigt, die der BGH in den beiden Entscheidungen im Jahr 2009 und im Jahr 2019 dazu getroffen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine – wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene - Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche – hier nach der Regelungen der WFlV - zu berechnen. Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung sich wohnwertmindernd auswirkt, ist im Rahmen der Einordnung in die Spannenbreite des Mietspiegelfeldes zu bewerten. Wohnwertmindernde Umstände sind insoweit nicht ersichtlich. 2. Der Einwand der Beklagten, § 3 Abs. 1 des nach dem Hinweis der Kammer vom 29. Januar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Bln stehe dem Anspruch der Klägerin entgegen, greift nicht. Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Beklagten unbestritten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt – unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB – nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, hier am 1. April 2020. Für den Fall, dass der Mieter – wie hier die Beklagten – der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Vertragsänderung nach § 894 S. 1 ZPO mit der rechtskräftigen Verurteilung, allerdings mit Wirkung zum nach § 558b Abs. 1 BGB vorausgesetzten Zeitpunkt ein. Danach ergibt sich hier in zeitlicher Hinsicht schon nicht, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln der mit der Berufung verfolgten Verurteilung zur Zustimmung entgegensteht bzw. entgegenstehen kann (vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129] aA LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Diesem Ergebnis entsprechen die Erwägungen des Landesgesetzgebers in den Gesetzesmaterialien (hier: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6). Danach soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken. Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage nicht, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt. § 558b Abs. 2 BGB regelt das (weitere) Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Die Rechtsfolge – der Eintritt der Vertragsänderung zu dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt – gilt uneingeschränkt auch für den Fall, dass der Vermieter den Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gerichtlich geltend machen muss. Nach alledem ergibt sich kein rechtlicher oder sachlich begründbarer Anknüpfungspunkt für eine Differenzierung danach, ob die Vertragsänderung nach § 558b Abs. 1 BGB oder nach §§ 558b Abs. 1, 2 BGB, 894 ZPO eintritt und – je nachdem – in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG fällt (oder nicht). III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 2. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19, juris). Anders als die ZK 67 in ihrem Vorlagebeschluss hält die Kammer die Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln nicht für entscheidungserheblich, weil § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln – jedenfalls bei gebotener verfassungskonformer Auslegung (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18; 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, nach juris Rn. 36) Mieterhöhungen, deren Wirkungszeitpunkt vor dem dort genannten Stichtag liegt, nicht erfasst.