65 S 19/20

Leitsatz: Der Vermieter ist zur Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses verpflichtet (§ 535 Abs. 1 BGB), wenn der Anschluss als Bestandteil der Mietsache mitvermietet ist, d.h. wenn z.B. die entsprechenden Anschlussdosen vorhanden sind und/oder vermieterseits für die Bereitstellung des Anschlusses ausweislich des Mietvertrages Betriebskosten umgelegt werden.(Rn.14) Die Berufung und die Anschlussberufung werden zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Kläger zu 10 % und die Beklagte zu 90 % zu tragen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. a) Die Kläger haben gegen die Beklagte den aus dem Tenor des angefochtenen Urteils ersichtlichen Feststellungsanspruch aus § 256 Abs. 1 ZPO, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB (aF) und auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von insgesamt 3.970,40 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 556g Abs. 1, 2 BGB (aF) iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. aa) Den Ansprüchen entgegensteht weder die von der Beklagten geltend gemachte Nichtigkeit der MietBegrV Berlin vom 28. April 2015 noch der in der von ihr zitierten Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin unterstellte Mangel der Veröffentlichung der Begründung der MietBegrV Berlin. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris; Beschl. v. 27.05.2020 – VIII ZR 292/19, juris) sowie die vom BGH zitierte Rechtsprechung der Kammer Bezug (LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 10.10.2019 – 65 S 107/19, juris; Urt. v. 30.10.2019 – VIII ZR 142/19, juris). bb) Auch die Beanstandungen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017 greifen nicht. Die Kammer hat sich mit den Einwendungen, die in diesem Verfahren gegen die Qualifiziertheit des Mietspiegels erhoben werden, in allen Einzelheiten in der dem der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 (VIII ZR 45/19, juris) zugrunde liegenden Urteil unter Bezugnahme auf ihre gefestigte, vom VerfGH Berlin bereits bestätigte Rechtsprechung (Kammer, Urt. v. 31.08.2016 – 65 S 197/16, juris) auseinandergesetzt. Ob der Berliner Mietspiegel den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann offenbleiben, denn er entspricht in jedem Fall § 558c BGB. Einwendungen, die eine andere rechtliche Beurteilung auch nur nahelegen würden, hat die Beklagte zu keiner Zeit vorgebracht. Auf die Feststellungen des BGH zu der Entscheidung der Kammer den Berliner Mietspiegel 2017 betreffend wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, nach juris Rn. 101ff.). cc) Das Amtsgericht hat die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (+ 10%) im Ergebnis zutreffend festgestellt. Ohne Erfolg wendet die Beklagte sich gegen die Bewertung der Ausstattung der Wohnung nach den Kriterien der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017. Es war erstinstanzlich unstreitig, dass der fehlende Balkon wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist. Die erstmals in zweiter Instanz eingewandte Ausnahme des aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglichen Anbaus eines Balkons haben die Kläger zulässig bestritten. Der Berücksichtigung der (neuen) Tatsache stehen §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO entgegen. Zu Recht wendet die Beklagte sich zwar gegen die Bewertung des Amtsgerichts, das Treppenhaus befinde sich in einem schlechten Instandsetzungszustand. Die von den Klägern insoweit bereits erstinstanzlich mitgeteilten Anknüpfungstatsachen bestätigen, dass es sich um einen vorübergehenden, auf zeitlich begrenzte Bauarbeiten zurückzuführenden, nicht aber den das Gebäude prägenden, für eine gewisse Dauer anhaftenden Zustand handelte. Weitere wohnwertmindernde Ausstattungsmerkmale sind nach den in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) zusammengefassten Kriterien nicht zu berücksichtigen. Dem ohne Mitteilung von Anknüpfungstatsachen erstinstanzlich erhobenen Behauptung eines schlechten Energieverbrauchskennwertes angebotenen Sachverständigenbeweis ist das Amtsgericht aus den zutreffenden Gründen der – auch von den Klägern insoweit - angefochtenen Entscheidung nicht nachgegangen. Den Wohnwert erhöht demgegenüber der unstreitig leicht zugängliche Fahrradkeller. Die abweichende Bewertung der Gebäudebeschaffenheit und -ausstattung durch das Amtsgericht wirkt sich jedoch nicht zugunsten der Beklagten aus, denn zu Recht beanstanden die Kläger, dass das Amtsgericht die unstreitig nicht vorhandene Spüle im Rahmen der Bewertung der Ausstattung der Küche (Merkmalgruppe 2) nicht berücksichtigt hat. Ob und mit welchem (finanziellen) Aufwand ein Mieter eine fehlende Ausstattung selbst anschaffen kann, ist im Rahmen der in § 558 Abs. 2 BGB vom Gesetzgeber definierten, die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien ersichtlich irrelevant. Anders als das Amtsgericht bewertet die Arbeitsgruppe Mietspiegel, der Mieter- wie auch Vermieterverbände angehörten und zu deren (insoweit fehlender) Sachkunde sowie Erfahrung das Amtsgericht nichts mitteilt, das Vorhandensein bzw. Fehlen einer Spüle – anders als das Amtsgericht - als am Wohnungsmarkt den Mietpreis beeinflussende Ausstattung im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergeben die auch dem Amtsgericht zugänglichen Materialien zum Berliner Mietspiegel 2017 (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017). Die bereits im Rahmen für die Datenerhebung maßgeblichen Ausstattungsmerkmale und ihre Berücksichtigung nach Auswertung der Daten wurden in den Sitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel ausweislich der Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen diskutiert und beschlossen (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S. 88ff). Die Bewertung des Wohnumfeldes (Merkmalgruppe) durch das Amtsgericht an den Wohnwert mindernd ist nicht zu beanstanden. Die Adresse der im Vorderhaus gelegenen Wohnung der Kläger ist im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet ausgewiesen. Die Angabe bezieht sich konkret auf die Hausnummer des Gebäudes, in dessen der Straße zugewandten Vorderhaus die hier gegenständliche Wohnung liegt. b) Ohne Erfolg wendet die Beklagte sich auch gegen die Verurteilung zur Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses. Der Anspruch der Kläger folgt aus § 535 Abs. 1 BGB. Der Anschluss ist als Bestandteil der Mietsache mitvermietet. Das ergibt sich schon daraus, dass die entsprechenden Anschlussdosen vorhanden sind, ferner – worauf die Kläger zu Recht verweisen – aus dem Umstand, dass die Beklagte für die Bereitstellung des Anschlusses ausweislich des Mietvertrages Betriebskosten umlegt (vgl. Bentrop, WImmo 2019, S. 47, [50], mwN). Die Funktionslosigkeit des Kabel- bzw. der Telefonanschluss im Wohnzimmer sind – da von der Beklagten erstinstanzlich eingeräumt – unstreitig, die erstinstanzliche Entscheidung beruht demnach auf einer fehlerfreien Tatsachenfeststellung. c) Im Ansatz zutreffend, im Ergebnis ohne Erfolg macht die Beklagte im Zusammenhang mit der zugesprochenen Mietminderung geltend, dass es sich um einen anfänglichen Mangel handelte und die Parteien die Funktionsunfähigkeit des Kabelschlusses nicht im Übergabeprotokoll festgestellt haben. Von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis vom Mangel seitens der Kläger kann nicht ausgegangen werden. Üblicherweise wird der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Schwierigkeiten der im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens getroffenen Feststellungen zur Funktionslosigkeit der Anschlussdosen deutet bereits darauf hin, dass es eine Wohnungsübergabe überfrachten würde, die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen zu überprüfen, was wohl nur mit fachkundiger Unterstützung und geeigneten Messgeräten sinnvoll möglich sein dürfte. Allerdings könnte sich die Überprüfung keinesfalls auf diese Ausstattungen beschränken. Es wären dann wohl auch alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung usw. zu überprüfen. Das hat sich bislang gerichtsbekannt im Rahmen von Wohnungsübergaben nicht als übliches Vorgehen durchgesetzt. 2. Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Auch sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. a) Aus den Feststellungen unter 1. a) folgt, dass das Amtsgericht die höchst zulässige Miete und darauf basierend den Rückzahlungsanspruch der Beklagten an die Kläger im Ergebnis zutreffend festgestellt hat. b) Zu Recht hat das Amtsgericht einen (fortbestehenden) Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB nach Austausch der von einem Holzwurm befallenen Diele verneint. Eine gewisse optische Abweichung ist vor dem Hintergrund dessen, dass Holz sich naturgemäß farblich verändert, unmittelbar nach dem Austausch nicht vermeidbar. Ob die Abweichung bereits einen optischen Mangel begründet, lässt auf der Grundlage der bestrittenen, nicht näher konkretisierten Behauptung, es sei „ein optischer Mangel“ verblieben, nicht einschätzen. c) Die Höhe der mangelbedingt eingetretenen Mietminderung hat das Amtsgericht ermessensfehlerfrei geschätzt. Die Kläger übersehen, dass die aus 3 Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung mit einer Fläche von 73,9 m2 mit Ausnahme des Kabelanschlusses und eines zweiten Telefonanschlusses uneingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden kann. III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Entscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.