65 S 172/20

Leitsatz: 1. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offen gelegte Preisbindung oder - im umgekehrten Fall - ihr Fehlen zu berufen.(Rn.18) 2. Die Parteien eines Wohnraummietvertrages können das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen.(Rn.22) Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 11. Juni 2020 - 3 C 15/20 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen. I. Wegen des tatsächlichen Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und der dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Das Amtsgericht hat das gegen die Beklagte ergangene Versäumnisurteil vom 23. März 2020 mit Urteil vom 11. Juni 2020 aufrechterhalten. Gegen das ihr am 22. Juni 2020 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 22. Juli 2020 Berufung eingelegt und diese am Montag, den 24. August 2020 begründet. Die Beklagte meint, die Preisbindung sei eine Eigenschaft der Wohnung, die nicht der Disposition der Parteien unterliege. Der Verfügungsberechtigte dürfe die Wohnung auch einem nicht wohnberechtigten Mieter überlassen, nur nicht gegen ein höheres Entgelt als die Kostenmiete. Die Kostenmietbindung diene nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern auch dem öffentlichen Interesse nach Sicherung des Förderungszwecks. Die Beklagte beantragt sinngemäß, das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 11. Juni 2020 - 3 C 15/20 abzuändern und die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 23. März 2020 abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie genügt entgegen der Auffassung der Klägerin auch den Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO; die Beklagte hat ihre vom Amtsgericht abweichende Rechtsauffassung im Einzelnen begründet (§ 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO), im Übrigen auch konkrete Anhaltspunkte benannt, die geeignet wären, Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststelllungen im angefochtenen Urteil zu begründen, wenn ihrer Rechtsauffassung gefolgt würde. 2. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen im Ergebnis jedoch keine andere Entscheidung. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Feststellung, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 12. April 2019 die geschuldete Miete nicht erhöht hat. Im Ausgangspunkt zutreffend ist der Einwand der Beklagten, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum nicht im Belieben des Vermieters steht, sondern sich nach den gesetzlichen Bestimmungen richtet (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 – VIII ZR 279/09, nach juris Rn. 18). Ebenso richtig ist, dass sich dem Mietvertrag zumindest andeutungsweise entnehmen lassen muss, dass die Wohnung öffentlich gefördert oder preisgebunden ist, da es sich bei den Regelungen über die Kostenmiete um eine Ausnahme handelt, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden muss. Als Rechtsfolge ergibt sich vor dem Hintergrund des Inhaltes des Mietvertrages zwischen dem Rechtsvorgänger der Beklagten und der Klägerin eine – letztlich kraft Gesetzes – die Beklagte bindende, zusätzliche Begrenzung der Miethöhe auf die Kostenmiete; zudem kann die Beklagte sich nicht auf das einseitige Mieterhöhungsrecht nach § 10 Abs. 1, 2 WoBindG (iVm § 50 WoFG) gegenüber der Klägerin berufen, sondern muss das Verfahren nach §§ 558ff. BGB einhalten. Die hier gegenständliche Mieterhöhungserklärung vom 12. April 2019 genügt diesen Anforderungen nicht. Soweit der Anwendungsbereich des WoBindG - wie hier – nach § 50 WoFG (noch) eröffnet ist, ergeben bzw. ergaben sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel (von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen) keine Verpflichtungen des Mieters, sondern Verpflichtungen des Vermieters, die seine Vertragsfreiheit hinsichtlich der Auswahl des Mieters (Belegungsbindung) und hinsichtlich der Miethöhe (Mietbindung), § 8 WoBindG, einschränkten (vgl. Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap II Rn. 99f.). Die Miethöhe zu Mietbeginn ist infolge der staatlichen Reglementierung auf die Kostenmiete begrenzt, § 8 Abs. 1 WoBindG; das gilt ebenso für eine Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis, § 10 Abs. 1 WoBindG, die – das ist ein Vorteil des Vermieters und ein Nachteil für den Mieter (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05, juris Rn. 16f.) – durch einseitige Erklärung möglich ist. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es daher regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offen gelegte Preisbindung oder – im umgekehrten Fall – ihr Fehlen zu berufen (Umkehrschluss: BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03, juris Rn. 23; Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05, juris Rn. 16f.). Soweit gesetzliche Bestimmungen nicht entgegenstehen, können die Parteien im Rahmen der ihnen belassenen Vertragsfreiheit (nicht nur) im Wohnraummietrecht Vereinbarungen treffen, die zugunsten des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen; Abweichungen zu Lasten des Mieters sind demgegenüber nicht uneingeschränkt möglich, vgl. für Mieterhöhungen nach dem BGB etwa §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282, nach juris Rn. 18ff.; vgl. auch Kammer, Urt. v. 65 S 502/16, juris Rn. 9ff., mwN). Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten, wie sich aus der mieterschützenden Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG ergibt. Das zugrunde gelegt, ergibt sich hier, dass die Parteien – wie geschehen - einen Mietvertrag nach den Regelungen des BGB abschließen konnten, allerdings in den Grenzen der §§ 8, 10 WoBindG und der §§ 557 Abs. 4, 558ff. BGB. Unter Berücksichtigung vom BGH bereits entwickelter Grundsätze (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03, juris; Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05, juris; Urt. v. 24.03.2010 – VIII ZR 160/09, juris) ergibt sich, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen können, denn es handelt sich dabei um eine für den Mieter nachteilige Abweichung vom Mieterhöhungsrecht nach §§ 558ff. BGB (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05, juris Rn. 17). Sie können auch vereinbaren, dass die Mieterhöhung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB begrenzt wird, wegen der Bindung des Vermieters an §§ 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 1, 2 WoBindG allerdings nur, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete die Kostenmiete nicht überschreitet; die Kostenmiete wirkt – da die Regelung zur Begrenzung der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG den Vermieter bindet - als zusätzliche Begrenzung der Miethöhe. Das Erfordernis dieser doppelten Darlegung und des Vorgehens nach §§ 558ff. BGB ist Folge dessen, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten es versäumt hat, im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wohnung öffentlich gefördert bzw. preisgebunden ist. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Dies ist auch durch die Einzelrichterin möglich (BGH, Urt. v. 29.04.2020 - VIII ZR 355/18, nach juris Rn. 12); die Voraussetzungen des § 526 Abs. 2 ZPO lagen nicht vor.