65 S 213/21

Leitsatz: 1. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Halbsatz 2, Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.(Rn.12) 2. Ein zeitweiliger Umzug in eine andere Umsetzunterkunft ist der größtmögliche Eingriff in das Besitzrecht des Mieters im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses. Ein entsprechender Anspruch des Vermieters gegen den Mieter besteht nur ausnahmsweise unter sehr engen Voraussetzungen (Rn.14) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 07.12.2020, Az. 237 C 193/20, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. 1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadenersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 555a Abs. 1 BGB. a) Weiterhin nicht nachgewiesen hat die Klägerin ihre Vermieterstellung und damit ihre Aktivlegitimation. Es mag sein, dass die (…) GmbH & Co. KG (…)“, die ausweislich des Mietvertrages vom Mai 2009 Vertragspartnerin der Beklagten ist, im Mai 2013 ihren Firmennamen geändert hat. Die Beklagte hat dies zulässiger Weise mit Nichtwissen bestritten; die Klägerin hat dennoch davon abgesehen, die Umfirmierung durch die ihr obliegende Vorlage eines Handelsregisterauszuges zu belegen. b) Der mit der Berufung weiter verfolgte Anspruch der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 34.462,40 € ist selbst dann nicht gegeben, wenn zu Gunsten der Klägerin ihre Aktivlegitimation unterstellt wird. aa) Zutreffend hat das Amtsgericht eine Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Beklagte verneint. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Den hier maßgeblichen Pflichtenkreis der Mietvertragsparteien im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen hat das Amtsgericht zutreffend auf der Grundlage des § 555a BGB konkretisiert. Nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Diese hat der Vermieter dem Mieter nach Abs. 2 der Regelung rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, die Maßnahmen sind mit einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (§ 555a Abs. 2 Satz 2 BGB). Die beiden letztgenannten Ausnahmen liegen hier unstreitig und offenkundig nicht vor. Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen in angemessenem Umfang zu ersetzen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss; auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Nach § 555a Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung unwirksam. Die Ankündigungspflicht des Vermieters im Fall von Instandsetzungsarbeiten war bereits anerkannt (vgl. BGH v. 04.03.2009 - VIII ZR 110/08, juris Rn. 16), bevor sie im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt wurde. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis gerecht wird (vgl. MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 37, mwN; Kammer v. 17.03.2016 - 65 S 289/15, juris). Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist sie kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Ebenso wie die Modernisierungsankündigung soll die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig (zutreffend) über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung; BGH v. 04.03.2009 - VIII ZR 110/08, juris Rn. 16). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. BGH v. 04.03.2009 - VIII ZR 110/08, juris Rn. 16; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 37, mwN). Anknüpfungspunkt für die Haftung der Beklagten soll nach dem Vortrag der Klägerin (wohl) die Nichteinhaltung des - von ihr zunächst einseitig gesetzten - Umzugstermins am 5. Mai 2020 sein. Die Klägerin übersieht bereits im Ausgangspunkt den Schutz, den die Beklagte als Mieterin aus §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, Art. 14 GG genießt (vgl. Wertungen: BVerfG v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93 juris; BGH v. 09.10.2019 - VIII ZR 21/19, juris) und insbesondere sie als Vermieterin verpflichtet, (auch) Erhaltungsmaßnahmen mit größtmöglicher Rücksicht auf die Belange der betroffenen Mieter - auch der Beklagten - durchzuführen. Ein zeitweiliger Umzug in eine andere Umsetzunterkunft ist der größtmögliche Eingriff in das Besitzrecht des Mieters im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses. Ein entsprechender Anspruch des Vermieters gegen den Mieter besteht nur ausnahmsweise unter sehr engen Voraussetzungen (BGH v. 11.12.2014 - IX ZR 87/14, juris Rn. 14; Staudinger/J Emmerich (2021), BGB § 555a Rn. 9). Nach den eingangs dargestellten Maßstäben und unter Berücksichtigung des Schutzes des Mieters nach den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten, aus Art. 14 GG abgeleiteten Grundsätzen folgt ganz zwanglos, dass die Anforderungen an die Ankündigung von Maßnahmen, die einen zeitweiligen Auszug erforderlich machen sollen, nicht etwa geringer als üblich sind, sondern sehr hoch. Es kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass die Beklagte ein der Anlage K2 inhaltsgleiches Schreiben der - unterstellt - von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung zuging. In diesem Schreiben wird - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - über Baumaßnahmen an Teilen der Gemeinschaftsflächen und in nicht näher benannten Mieteinheiten informiert. Es wird ausdrücklich mitgeteilt, dass der Zugang zur Wohnung des Adressaten des Schreibens nicht erforderlich ist; es sollen lediglich persönliche Gegenstände entfernt werden, die sich auf den Fluren befinden. Die Arbeiten sollten ab 11. November 2019 beginnen, montags bis samstags von 7.00 bis 18.00 Uhr durchgeführt werden. Ebenso wie das Amtsgericht vermag die Kammer dem Schreiben nicht einmal andeutungsweise einen Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Beklagte ihre Wohnung zeitweise nicht wird bewohnen können mit der Folge, in eine Umsetzwohnung umziehen zu müssen. Eine weitere - mit Blick auf die Schwere des Eingriffs in das Besitzrecht der Beklagten - keinesfalls überobligatorische schriftliche Ankündigung hat das Amtsgericht - wiederum zutreffend - erstmals in dem Schreiben der hiesigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24. April 2020 gesehen. Danach hatte die Beklagte sich - mit Blick auf die von ihr allenfalls geschuldete (passive) Duldungspflicht ihrerseits überobligatorisch - selbst um eine Umsetzwohnung bemüht und dies der von der Klägerin ihr gegenüber als zuständig benannten Person (unstreitig) bereits mehr als einen Monat zuvor am 19. März 2020 mitgeteilt. Die Klägerin indes teilte der Beklagten über deren anwaltlichen Vertreter erstmals in dem Schreiben vom (Freitag, den) 24. April 2020 schriftlich mit, welche Erhaltungsmaßnahmen über welchen Zeitraum in der Wohnung der Beklagten ausgeführt werden sollen, ferner, dass sie die Umsetzwohnung angemietet habe und die Kosten tragen werde. Das Schreiben wird wörtlich als „schriftliche Instandsetzungsankündigung“ bezeichnet. Ohne mit der Beklagten diesbezüglich Rücksprache gehalten zu haben, teilten die Bevollmächtigten der Klägerin mit, dass letztere für (Dienstag) den 5. Mai 2020, 9.00 Uhr einen Umzugstermin mit der Umzugsfirma Z. vereinbart habe. Angesichts des Umstandes, dass die Beklagte für etwa ein Jahr aus der von ihr seit mehr als 10 Jahren bewohnten Wohnung vollständig ausziehen sollte, ist eine Ankündigung von gerade einmal sechs Werktagen nach den eingangs dargestellten Maßstäben unproblematisch als unangemessen kurz zu bewerten und damit nicht rechtzeitig. Die Klägerin mag sich lebensnah vor Augen führen, dass die Beklagte - unabhängig von ihren konkreten Lebensverhältnissen - immerhin auch die Entscheidung treffen musste, welche Gegenstände sie für etwa ein Jahr entbehren und einlagern kann, welche sie mitnehmen wird. Dass diese Frist unangemessen kurz war, ergibt sich auch - den Maßstäben des BGH folgend - aus den zu berücksichtigenden weiteren, hier gegebenen Umständen des Einzelfalls. Die Klägerin selbst hat noch in dem Schreiben vom 30. Oktober 2019 keinerlei Maßnahmen auch nur erwähnt, die in der Wohnung der betroffenen Mieter auszuführen sein würden und einen zeitweisen Auszug aus der Wohnung erforderlich machen könnten. Eine an den Maßstäben der §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu messende Bauplanung hätte dies jedoch erfordert. Was die Klägerin daran hinderte, lässt sich weder ihrem Vortrag noch sonst den Akten entnehmen. Hinzu kommt, dass die Klägerin sich nach der Mitteilung der Beklagten mit E-Mail vom 19. März 2020, dass sie bereit sei in die Wohnung in der R. Straße (..) umzuziehen, mehr als einen Monat Zeit gelassen hat, um eine den Anforderungen des § 555a Abs. 2 BGB genügende Ankündigung auf den Weg zu bringen und der Beklagten mitzuteilen, dass diese Wohnung nunmehr angemietet sei bzw. sein wird. Die Beklagte war schon unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, auf kurzfristigen Zuruf der Klägerin aus der seit mehr als 10 Jahren bewohnten Wohnung (zudem im zeitlichen Zusammenhang zum allgemein bekannten ersten bundesweiten Lockdown) auszuziehen. Sollten der Klägerin die von ihr behaupteten Kosten entstanden sein, mit denen sie nun die Beklagte belasten möchte, so beruht deren Entstehung nicht auf einer Pflichtverletzung der Beklagten, sondern allenfalls Organisations- und Planungsmängeln im Verantwortungsbereich der Klägerin selbst. Die Beklagte hat die Klägerin auf das Schreiben vom Freitag, den 24. April 2020 hin auch nicht etwa im Ungewissen über den von der Klägerin einseitig angesetzten Umzugstermin gelassen. Ihr Bevollmächtigter hat die Klägerin vielmehr bereits mit Schreiben vom 29. April 2020 darüber informiert, dass die Beklagte einen Umzug am 5. Mai 2020 nicht bewerkstelligen könne, sondern erst zum 1. Juni 2020. Dieser zeitliche Vorlauf war - mit Blick auf die Schwere des Eingriffs in das Besitzrecht der Beklagten und angesichts der bereits monatelang andauernden Arbeiten, deren ordnungsgemäße Planung ausschließlich in den Verantwortungsbereich der Klägerin fiel - mehr als angemessen. Eine (plötzlich eingetretene) besondere Dringlichkeit der Erhaltungsmaßnahmen ergibt sich nicht. Die Darstellung der Maßnahmen im Schreiben vom 24. April 2020 lässt im Übrigen nicht einmal den Rückschluss zu, dass ein Auszug der Beklagten für etwa ein Jahr überhaupt erforderlich war, wenn die Klägerin - ihren Pflichten gemäß - die Erhaltungsmaßnahmen schonend und mit dem geringstmöglichen Eingriff in die Besitzrechte im Gebäude (vertragsgemäß) verbliebener Mieter plante und ausführte. Soweit die Klägerin - ohne der Beklagten die Maßnahmen rechtzeitig gemäß § 555a Abs. 2 BGB angekündigt zu haben - bereits Aufträge erteilt und damit potenziell Kosten ausgelöst haben sollte, lag auch das allein in ihrem Planungs- und Verantwortungsbereich, für den sie ihren eigenen Angaben nach mehr als genug zeitlichen Vorlauf hatte. 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht eine (eigenständige) Verletzung von Pflichten der Beklagten aus der Vereinbarung der Parteien vom 12. Mai 2020 verneint. Soweit die Klägerin die Feststellungen des Amtsgerichts als „rechtsirrig“ bezeichnet, unterliegt sie selbst einer Fehlinterpretation der Vereinbarung, im Übrigen auch des Begriffs der Duldungspflicht. Letztere erschöpft sich - schon dem Wortsinn nach - in einem passiven Zulassen, ohne dem Duldungspflichtigen ein aktives Tun abzuverlangen. Mitwirkungspflichten ergeben sich (lediglich) im Zusammenhang mit der Terminabstimmung und der Sicherstellung privater höchstpersönlicher Gegenstände (BGH v. 04.03.2009 - VIII ZR 110/08, juris Rn. 16; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 17; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 31; Staudinger/J Emmerich (2021), BGB § 555a Rn. 9). Diese Mitwirkungspflichten hat die Beklagte - wie ausgeführt - überobligatorisch erfüllt, dies, obwohl die Klägerin ihrerseits die ihr vom Gesetz auferlegten Pflichten nicht wie geschuldet erfüllt hat. Die Pflicht der Beklagten beschränkte sich nach dem eindeutigen Wortlaut - insbesondere der Ziff. 3 - der Vereinbarung darauf, am 16. Mai 2020 ab 15.00 Uhr an dem Umsetzvorgang mitzuwirken und „sich selbst und ihr in der Vertragswohnung befindliches Hab und Gut (soweit es nicht eingelagert werden soll) in die Umsetzwohnung verbringen zu lassen.“ Woraus die Klägerin eine Verpflichtung der Beklagten entnimmt, die Wohnung zu beräumen bzw. aufzuräumen, lässt sich der Vereinbarung an keiner Stelle entnehmen. Die Klägerin selbst gibt auch nicht an, welcher Ziffer der Vereinbarung sie eine solche, von der Beklagten übernommene Verpflichtung entnehmen will. Es ist nicht das Amtsgericht, sondern die Klägerin, die „ausblendet“, dass die Beklagte ihr gegenüber auf das Schreiben vom 24. April 2020 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass sie mehr Zeit brauche, um den Umzug vorzubereiten. Es stellte ein Entgegenkommen der Beklagten dar, dass sie sich auf den von der Klägerin (plötzlich) geltend gemachten Zeitdruck hin darauf einließ, kurzfristig umzuziehen. Die Beklagte hat - dem Vortrag der Klägerin in der Klageschrift gemäß - auf deren Unzufriedenheit mit dem Zustand der Wohnung auch am 16. Mai erneut angeboten, die Wohnung selbst binnen 10 Tagen leerzuräumen. Die Klägerin übersieht auch, dass die Frage, ob die Beklagte ihr Geschirr spült, Milchprodukte und Eier in einem Kühlschrank aufbewahrt, den vorzuhalten, sie nicht einmal verpflichtet ist, ob sie Dinge behält, die andere wegwerfen, ihrer verfassungsrechtlich geschützten Entscheidungsbefugnis unterliegt, die gemietete Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig hält, solange Rechte Dritter nicht beeinträchtigt werden. Dass Letzteres in dem seit mehr als 10 Jahren andauernden Mietverhältnis der Fall gewesen sein soll, trägt die Klägerin weder vor noch ist es für die hier zu entscheidende Frage relevant, ob die Beklagte gegen irgendeine der Verpflichtungen aus der Vereinbarung vom 12. Mai 2020 verstoßen hat. Wollte die Klägerin insoweit sichergehen, hätte sie dies regeln müssen, dies allerdings auch auf die Gefahr hin, dass eine etwaige Vereinbarung nach § 555a Abs. 3 BGB unwirksam sein könnte. Soweit die Klägerin die Verletzung einer (welcher?) Pflicht aus der Vereinbarung vom 12. Mai 2020 daraus ableiten möchte, dass die Mitarbeiter der Umzugsfirma sich weigerten, die Wohnung zu beräumen, liegt auch dies - mangels Regelung in der Vereinbarung und Bestehens einer gesetzlichen Verpflichtung - im Risikobereich der Klägerin. Die Beräumung und Verbringung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände war auch nicht etwa unmöglich, sondern wurde - mit geringer zeitlicher Verzögerung - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin erfolgreich durchgeführt. Es erschließt sich weiter auch nicht einmal ansatzweise, woraus sich der der Beklagten gegenüber geltend gemachte, einen Schadenersatzanspruch gegen sie angeblich begründende Zeitdruck ergeben sollte. Die Klägerin selbst führt schon in der Klageschrift aus, dass sie bereits 2017 mit den Planungen für die umfassende Sanierung des - so ihrer Beschreibung - „maroden Gebäudes“ begonnen hatte, 2019 die Bauplanung abgeschlossen war und das Bauvorhaben im November 2019 begonnen wurde. Weshalb die Beklagte nach Benennung einer Ersatzwohnung durch sie am 19. März 2020 erst am 24. April 2020 erstmals detailliert schriftlich über die in ihrer Wohnung geplanten Maßnahmen informiert wurde und es erforderlich gewesen sein soll, dass sie kurzfristig binnen 10 Tagen ausziehen muss, ist auch unter Berücksichtigung der von der Klägerin selbst für die Wohnung veranschlagten Bauzeit von einem Jahr weder plausibel noch ergaben sich aus diesem rücksichtslosen Verhalten der Klägerin Verpflichtungen der Beklagten. II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.